부동산 시장의 격변 1

Jun 22. 2020

부동산 시장은 경제성장률, 화폐의 가격인 이자율, 정부정책에 의해 영향을 받는다. 그리고 가장 근본적으로는 수요와 공급에 의해 영향을 받는다. 코로나19는 1930년대의 대공황 이후 가장 심각한 경제불황을 가져올 것이고, 이는 부동산 시장에 직격타가 될 것이다. 이미 부동산 시장은 코로나19의 영향을 받고 있다. 그렇다면 코로나19 사태가 종식되면 부동산 시장은 다시 살아날 것인가?

2021년 이후 경기가 반등해도 우리나라 부동산 시장은 과거로 돌아가기 어렵다고 판단된다. 다만 부동산 시장이 다른 시장과는 독립된 경향이 있는데, 코로나19로 인한 미래동인이 부동산 경기 상승을 억누를 가능성이 크다. 우리나라의 경우 부동산 양극화가 심하여, 이를 억누를 필요가 있다. 물론 경기부양책으로 인한 시장 유동 화폐량의 증가 등에 따라 부동산 경기가 다시 살아날 가능성이 전혀 없는 것은 아니다. 그러나 우리나라의 경우 화폐량이 적극적으로 늘어나지 않을 것으로 판단되며, 가계대출 이자율이 지속적으로 상승할 가능성 또한 존재한다. 그리고 공급과 수요에 의해 가격이 결정된다는 일반균형이론에 의할 경우 부동산 가격이 장기적으로 하락 안정되는 것은 시간의 문제일 따름이다.

코로나19는 우리나라를 포함하여 전 세계적으로 경기침체를 야기하고 있다. IMF에 따르면 2019년 말 우리나라의 2020년 경제성장률은 2.0%로 전망되었다. 코로나19로 인해 경제성장률이 3.4%하락하여 -1.2%를 달성할 것으로 보인다. 이것도 OECD 국가 중에서는 가장 좋은 성적이다. 그리스의 경우 -10.0%에 달할 것으로 예측되었다. 코로나19로 인한 전 세계적인 경기침체는 1930년의 대공황 이후 가장 심각한 수준이다. 그런데 코로나19의 진행에 따라 글로벌 경기 침체는 더욱 나빠질 수 있다.

경기가 침체하는 경우 부동산 가격도 같이 하락했다. 우리나라의 경우 IMF, 2007년과 2008년의 글로벌 금융위기, 2012년의 유럽 재정위기에 따라 부동산 가격이 하락했다. 2008년까지 경제성장률과 대도시 지가 변동률 간에는 매우 강한 양의 상관관계를 보이고 있다. IMF와 글로벌 금융위기 직후 우리나라는 V자 반등을 보였고, 이에 따라 부동산 가격도 회복세를 보이고 있다. 이러한 과거 패턴을 보면 부동산 시장도 2021년 회복될 가능성이 있을 것으로 보인다. 앞에서도 언급한 것이나, OECD 국가 중 우리나라 2020년 경제성장률이 가장 양호하며, 2021년 경제성장률이 3.4%에 달하기 때문이다.

그런데 상황이 그렇게 낙관적이지 않다. 자료를 분석하면 2010년 이후의 경제성장률과 대도시 지가 변동률 간의 상관관계는 강한 음의 상관관계를 보인다. 경제 성장이 되면 부동산 가격이 하락한다고 할 수는 없어도, 경제성장률과 부동산 시장 간에 상관관계가 없고, 독립적으로 운영되고 있다는 의미다. 코로나19 사태가 마무리되어 경제가 살아난다고 하여 부동산 시장이 회복될 것이라는 보장이 없다. 부동산 시장은 V자 반등이나, U자의 느린 반등이나, W자 반등 형태를 보이지 않고, L자의 침체를 보일 가능성이 있다.

코로나19가 디지털 전환을 가속화하며, 언택트와 온택트 비즈니스를 활성화하며, 원격근무 비율을 늘려 부동산 수요의 변화를 가져오면 대도시의 부동산 시장은 반등하기 어렵다. 이에 더해 신종감염병에 대한 국가적 대응체계와 기후변화와 탈화석연료 경제 및 인구구조 변화, 대도시 인프라 및 고층 빌딩 노후화 등의 메가트렌드도 부동산 시장을 장기적으로 억누를 것이다. 대도시의 부동산 시장을 반등시킬 만한 동인이 없는 것은 아니나 그 신호가 강하지 않다.

우리나라 부동산 시장과 관련된 다수의 미래동인을 체계적으로 분석해야 한다. 이를 위해 ‘Three Horizons’ 시각 틀을 채용했다. Three Horizons는 미래 신호의 강도와 미래의 불확실성을 기준으로 현재와 단기미래, 중기미래 및 장기미래로 나누어, 미래 변화를 전망하고 미래 전략을 도출하는 사고 체계다. 현재와 단기미래, 중기미래 및 장기 미래 각각이 미래의 수평선을 이루며, 이 세 개의 수평선을 합하여 Three Horizons라 한다. Three Horizons에서 미래 기간의 할당은 1:2:3으로 한다. 코로나19의 직접적인 영향이 2021년까지 지속될 것으로 본다면, Three Horizons에 각각 2년, 4년, 6년을 할당하여, 미래동인의 추이를 분석하게 된다.

코로나19는 원격근무의 가능성을 열었다. 원격근무는 삶의 질을 높이고, 환경친화적인 근무형태다. 미국 근로자를 대상으로 설문조사를 한 결과, 99%가 원격근무를 선호하는 것으로 나타났다. 전통적 조직문화, 성과평가의 어려움, 원격근무 관련 근무규칙의 부재, 생산성과 효율성 저하에 대한 두려움 등이 원격근무의 문호를 닫게 만들었다. 코로나19는 이 문을 강제로 개방했다. 일부 기업의 경우 원격근무로도 충분히 업무가 처리된다는 것을 깨달았다. 또 어떤 기업은 일련의 어려움이 있다 하더라도 원격근무를 확장해야 할 필요성을 명료하게 인지했다. 기업연속성계획(BCP, Business Contingency Planning) 강화 필요성, 글로벌 인재 채용 필요성, 인건비 절감 유인 등이 기업의 입장에서 원격근무를 확대할 이유에 해당한다.