PD수첩 '연예인과 갓물주' 인터뷰에 대하여

상가투자는 그리 간단하지 않다

지난 주말, PD수첩의 '연예인과 갓물주' 방송에 제 인터뷰가 나갔습니다. 그러나 PD수첩의 이번 방송 내용에 대해 그리 동의하진 않습니다.

연예인들이 전통적으로 상가 건물에 관심을 가졌던 건 현재 투자 금액 대비 가장 확실한 캐시플로우가 발생하는 자산이었기 때문이죠. 주거 부동산은 캐시플로우 발생이 어렵고 주식의 경우는 배당성향이 낮고 세금 허들도 생각보다 높습니다. 그러니 순간적으로 거액을 벌기 쉬운 연예인들 입장에선 상업 부동산을 선호하게 되는거죠

우선 연예인들이 법인 설립을 통해 부동산 투자를 하는 것은 연예인들만의 방법이 아닌 매우 일반적인 방법입니다. 개인사업자의 경우도 상황과 매출에 따라 법인 설립을 권하는게 일반적인데 이게 특별하다고 볼 수는 없죠. 이건 편법이 아닙니다.

그리고 제 인터뷰가 들어간 부분에 해당하는 '기존 임차인을 내쫓고 더 높은 임대료를 낼 수 있는(프랜차이즈 등) 임차인을 유치해서 건물가치를 높여 시세차익을 노리는 방식'은 예전에 한참 지적되던 젠트리피케이션을 말하는 건데 지금은 매우 어렵습니다.

더 높은 임대료를 낼 임차인 자체가 현재 매우 드문 상황이기 때문이죠. 과거에는 이 역할을 대형 프랜차이즈들이 해왔습니다. 프랜차이즈 브랜드에 대한 소비자의 선호가 높던 시절이기 때문에 가능했던 현상입니다.

그런데 지금은 프랜차이즈 브랜드 자체에 대한 소비자 선호가 낮고 전국 점포로 300개 이상을 넘기기도 매우 힘듭니다. 대기업들도 새로운 프랜차이즈 브랜드 출시에 소극적이고 출시한다 해도 점포수를 제한적으로만 늘려갑니다. 그래서 현재 프랜차이즈들 중에서 소비자들에게 여전히 영향력 있는 곳이라면 스타벅스 정도겠죠.

거기에 더해 온라인 유통의 성장으로 오프라인 비즈니스 자체가 축소되고 있는 와중입니다. 그 여파가 현실에서 공실로 나타나고 있는 것이고요. 공간을 채우고 수익을 내는 구조 자체를 만들기가 쉽지 않습니다. 임대료는 그대로인 상황에서 온라인 유통의 성장으로 오프라인 비즈니스에서 발생하는 매출이 감소하는 상황에선 과거처럼 그렇게 비싼 돈 내고 들어올 임차인 찾기가 어렵습니다.

아울러 저는 상가 건물의 시세차익을 노리는 행위가 큰 문제라고 생각지 않습니다. 상가 건물 투자는 난이도가 굉장히 높습니다. 건물의 가치를 극적으로 높여줄 가치 높은 임차인을 유치한다는게 말처럼 쉬울까요? 특히나 지금처럼 오프라인 비즈니스가 어려움을 겪는 시대에서 말입니다.

따라서 PD수첩이 제기한 문제는 5년 전이었다면 꽤 의미있는 지적일 수 있었겠으나 현재는 그저 지난 이야기에 불과합니다. 그 사이에 상임법도 여러번 개정되었고요.