상가임차인인데 계약기간 연장을 원합니다

■ 전제상황  

저는 상가임차인입니다. 그런데 계약기간이 6개월 남짓 남았습니다.  좀 더 영업을 하고 싶어서 계약 연장을 원합니다. 어떻게 해야 하나요?
 

 

■  답변

1. 장사한 기간이 5년이 되지 않았다면

임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있습니다(상가임대차보호법 제10조 1항 ; 이는 상가임대차보호법 대상이 아니어도 가능합니다). 단, 월세를 3번 이상 안냈다면 갱신청구는 불가(따라서 월세를 잘 챙겨서 내는 것이 중요) 

2. 장사한 기간이 5년이 넘었다면, 1.의 갱신요구는 인정되지 않는다.

이 때는 계약서상의 갱신요구방법을 잘 살펴보고 그에 따라야 합니다. (예를 들어 '계약 만료 2개월 전까지 별다른 의사표시가 없으면 계약은 종료한다'로 되어 있으면 임차인은 계약 만료 2개월 전까지 갱신하겠다는 의사를 통지해야 합니다)

3. 갱신을 보장받을 수 없을 때는 이미 앞선 사람에게 지급한 권리금이라도 확보하도록 노력해야 합니다. 

즉, 임대인에게 "내가 이미 앞선 임차인에게 권리금으로 000원을 지급했다. 따라서 최소한 그 권리금만이라도 받아갈 수 있도록 협조해 달라."고 말하고는 임차인이 적극적으로 '다음 임차인'을 물색하기 위해 노력하십시오. 필요하면 공인중개사를 통해서 작자를 물색해야 합니다.

4. 만약 임대인이 갱신도 해 줄 수 없고, 자신이 직접 건물을 사용할 것이므로 다른 작자를 찾지도 말라고 할 경우 

권리금을 날릴 수 있습니다. 정신을 바짝 차려야 합니다. 이 경우에는 법률전문가와 상의해서 '다른 이유'(건물시설비나 건물유지비 지출에 따른 유익비, 필요비 상환청구)를 들어 임대인의 명도요구에 대응할 수 있는 방법이 있는지 살펴봐야 합니다. 

 작성 : 조우성 변호사(기업분쟁연구소 소장)