세입자가 들어오지 않음을 이유로 보증금 반환거부?

임대인이 새로운 세입자가 들어오지 않음을 이유로 보증금 반환을 거부할 수 있는지

● 질문

저는 보증금 1,000만 원, 월세 50만 원에 전세집을 임차하여 2년간 살다가 이번에 계약기간이 만료되어 나가게 되었습니다. 

그런데 집주인인은 새 입주자가 아직 정해지지 않았음을 이유로 보증금을 주지 않고 있으며, 보증금을 받으려면 새로운 임차인에게 받으라고 합니다. 저는 새로운 세입자가 들어오지 않으면 보증금을 받을 수 없는 것인가요?

● 답변

아닙니다. 임대인은 새로운 세입자와 상관 없이 자신이 직접 귀하에게 보증금을 반환할 의무가 있습니다. 귀하는 법원에 임차보증금반환청구소송을 제기하고 경매를 신청하여 보증금을 받을 수 있습니다.  

● 설명

1. 임대인의 보증금 반환의무

임대차 종료 후 임차인이 임차목적물을 돌려주면 임대인은 보증금(물론 그 중에 연체차임이 있으면 이를 공제하고)을 돌려줘야 합니다. 둘은 동시이행관계에 있습니다(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241 판결 외 다수).  따라서 귀하의 경우 집을 돌려주겠다는 뜻을 표시했으면 집주인은 보증금을 당연히 돌려줘야 합니다.

2. 새로운 세입자가 들어오는 것과의 연계성 문제

그런데 실제 많은 경우 집주인은 새로운 세입자가 들어와야 보증금을 반환할 수 있다고 하며 보증금을 지급하지 않곤 합니다. 

그런데 이러한 집주인의 주장은 아무런 법적 근거가 없습니다. 새 입주자가 들어오지 않는다는 것은 집주인의 개인사정일 뿐 법상 정당한 항변에 해당하지 않습니다. 

3. 임대차보증금반환청구소송 및 경매신청

귀하는 법원에 임차보증금 반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받아 주택에 대한 강제집행을 할 수 있습니다. 이 소송은 특별한 사정이 없으면 귀하가 승소할 가능성이 큽니다.

따라서 귀하는 아래와 같은 순서로 대응하시길 바랍니다.

(1) 우선 내용증명을 통해 '소송을 곧 제기하겠다. 소송으로 이 일이 해결되면 그와 관련된 소송비용까지도 다 청구할 것임을 분명히 알려둔다'라고 통보하시기 바랍니다. 아마 이 통보를 받고 나면 집주인은 추가 비용을 물기 싫어서라도 귀하의 청구에 응할 것입니다.

(2) 위와 같이 통보서를 보냈는데도 아무런 대응이 없으면 어쩔 수 없이 소송을 제기해야 할 것입니다. 이 소송은 그리 어렵지 않은 소송이 될 것입니다.

(3) 1심 판결이 나오는 데까지는 약 6-8개월 정도 소요됩니다. 1심 판결이 나오게 되면 바로 집행절차(경매신청)에 들어갈 수 있습니다.