임대차 종료 전에 이사 간 경우 월세 지급문제

● 질문

저는 주택을 임차하여 살다가, 임차기간만료 6개월 전에 급하게 이사를 갔고, 집주인은 곧 새로운 세입자를 들여놓았습니다. 그런데 기간이 만료되자 집주인은 제가 사용하지 않은 6개월 집세를 제하고 보증금을 돌려주었는데, 이는 정당한 것인가요?  

● 답변

아닙니다. 임대인의 이와 같은 행위는 정당하지 않습니다. 

귀하는 임대인에 대하여 부당이득반환청구를 하여 6개월치 집세를 돌려받을 수 있습니다.

● 해설

1. 계약기간 만료 전에 임차인이 이사를 가는 경우

원칙적으로는 임차인의 개인사정을 이유로 일방적으로 임대차계약을 해지할 수는 없으므로, 임차인이 비록 집을 사용하지 않는다 하더라도 집세를 지불해야 합니다.

따라서 비록 집이 비어 있다 하더라도, 임차인은 임대인과 맺은 임대차계약에 구속되므로 차임을 지급할 의무가 있고, 차임을 지급하지 않았다면 임대인이 보증금에서 연체차임을 공제하는 것은 정당합니다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323 판결).

2. 잔여기간 중 새로운 임차인이 들어간 경우

그러나 임차인이 집을 사용하지 않자 그 집에 새로운 세입자를 들여놓았다면 그 후부터 임대인은 집세를 이중으로 받는 불공평한 결과가 발생하게 되므로, 임차인은 새로운 세입자가 들어온 후부터는 집세를 지불할 필요가 없는 것으로 보입니다. 

이 경우에 관한 명확한 판례는 없는 것으로 보이나, (1) 임대인은 임차인과의 임대차계약을 합의해지한다는 의사표시를 한 것으로 볼 수 있고, (2) 또한 임대인은 부당이득을 취한 결과가 됩니다. 따라서 임차인은 새로운 세입자가 들어올 때까지의 집세와 그에 대한 이자만을 지불하면 됩니다.

3. 부당이득반환청구소송

따라서 귀하는 내용증명우편으로 세로운 세입자가 들어 온 이후의 차임 부분에 대하여 이를 반환할 것을 요구할 수 있을 것입니다. 만약 임의로 반환하지 않는 경우에는 지급명령을 신청하거나 정식으로 소를 제기하여 부당이득반환을 청구할 수 있습니다(민법 제741조).