권리금지킴이 "건물철거할 테니 나가주세요"??
권리금 관련 서식
여러분의 실생활에 도움되는 컬럼을 쓰고픈 마음으로 충만한 조우성 변호사입니다.
법이 바뀌어 임차인이 자신의 권리금을 확보할 수 있다고 알려져 있는데, 그럼에도 아직 사각지대로 남은 부분이 여럿 있습니다. 그 중 대표적인 경우는, 건물주가 ‘내가 이 건물 헐고 새로 지을랑게 나가주쇼!’라고 할 때입니다. 그리고 이런 경우 대부분 ‘권리금을 돌려받을 방법이 없는데요’라는 답변을 듣습니다. 하지만 좀 더 알아봅시다. 방법이 정말 없는지...
▶ 임차인이 권리금을 주장할 수 있도록 법이 바뀌어도, 건물주가 건물을 철거하려고 한다면서 나가라고 하면 방법이 없다면서요? 법에 그렇게 되어 있나요?
--> 상가건물임대차보호법에 따르면 임대인이 다음과 같은 3가지 사유로 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 건물을 돌려받아야 할 필요가 있는 경우에는 임차인의 권리금을 보장해 줄 필요가 없습니다(법 제10조 1항 7호).
(1) 첫 번째 사유 : 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
(2) 두 번째 사유 : 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
(3) 세 번째 사유 : 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
▶ 잉? 그럼 제가 상가에 들어가서 상권을 활성화 시켜놓아도 건물주가 ‘철거할 거다’라는 점을 들어서 나가라고 하면 그냥 나가야 하는 건가요?
--> 흥분하지 마시고 위 3가지 사유를 한번 보시죠.
우선 첫째, “임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우”는 사실 그리 흔치 않은 경우입니다. 즉, 최초 임대차 계약 체결하면서 건물주가 “이 건물 이거 2-3년 뒤에 철거 내지 재건출할 겁니다”라고 통보한 것을 전제한 건데, 이런 경우라면 임차인도 사전에 대비를 했겠지요. 그래서 첫째 경우는 그리 문제가 많이 안됩니다.
그리고 세 번째, “다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우”는 법에서 정한 경우라고 하므로 사실 임차인이 어떨게 할 수가 없죠. 이것도 저항할 방법이 없습니다.
실무상 가장 문제가 많이 되는 것은 두 번째 경우입니다.
▶ 네, 저희 상가 경우도 건물주가 계약 종료 2개월 앞두고 다짜고짜로 ‘나는 앞으로 건물 철거할 계획이니 새로운 사람 들일 생각 없어요. 그러니 권리금이다 뭐다 그런 말 하지도 말아요.’라고 나옵니다. 어떻게 하죠?
--> 법에 따르면 건물주가 ‘무조건’ 철거할 수 있는 것은 아닙니다. 거기에도 요건이 있어요. 즉 “건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우”로 제한되어 있는 거예요.
▶ 솔직히 건물주가 ‘건물 헐 계획이다’라고 말해서 저희를 내 보낸 후 한 6개월쯤 지난 뒤에 다른 임차인을 들일 수도 있잖아요? 그럼 우리가 받을 수 있었던 권리금을 월세나 보증금에 얹어서 건물주가 챙길 수도 있구요.
--> 모든 건물주는 아니지만 몇 몇 건물주는 ‘철거하겠다’라는 것이 임차인의 권리금 주장에 대한 가장 강력한 무기라는 조언을 듣고는 그 방법을 쓰곤 합니다. 그래서 일단 임차인으로 하여금 나가게 한 다음에 새로운 임차인을 자기가 물색하는 거죠. 물론 건물을 헐지도 않구요.
▶ 그럼 ‘건물 헐어버릴 테니 나가달라.’라고 할 경우 어떻게 해야 할까요?
--> 그냥 포기하기엔 너무 아깝잖아요? 따라서, ‘당신 건물이지만 상가 임차인이 상권을 형성해 놓은 경우 함부로 철거할 수는 없다’는 뜻의 내용증명을 보내면서 협상을 시도해 보기 바랍니다. 이게 100% 된다는 보장은 없지만 부딪혀 봐야겠죠?
▶ 내용증명..... 어떻게 써야 하죠...
--> 제가 샘플로 한번 써볼게요. 적절히 참고해서 활용하시죠.
수 신 : 나 주 인 님
서울 강남구 역삼동 600-12
발 신 : 전 월 세
서울 강남구 역삼동 600-12
제목 : 건물 철거 통보에 대한 답변
1. 귀하의 발전을 기원합니다.
2. 발신인은 귀하 소유 건물 1층에서 커피점을 운영하는 임차인입니다. 귀하도 아시다시피 임대차 계약기간(2년)은 2016. 3. 31.로 만료됩니다. 발신인은 본 계약을 연장하지 않을 예정입니다.
3. 신규 임차인 섭외
발신인은 1층 커피숍에 대해 신규 임차인을 섭외 중입니다. 발신인은 그 동안 1층 커피숍을 활성화시켰으며 이에 대한 권리금을 신규 임차인으로부터 받을 계획입니다.
4. 귀하의 철거 통보
그런데 귀하는 지난 주에 ‘계약기간 만료 후 본 건물을 철거할 계획이다’라고 밝히며, 따라서 발신인이 새로운 신규임차인을 섭외하는 것도 중단하는 것이 좋겠다고 통보했습니다. 결국 귀하의 주장대로라면 발신인은 권리금을 받지 못하게 됩니다.
5. 상가임대차보호법상의 규정
개정 상가임대차보호법은 임차인의 권리금을 강하게 보장하고 있습니다. 건물 철거의 경우도, 임대인의 무조건적인 철거를 허용하고 있는 것이 아니라 다음과 같은 세 가지 경우에 한해서만 인정하고 있습니다(법 제10조 1항 7호).
(1) 첫 번째 사유 : 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
(2) 두 번째 사유 : 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
(3) 세 번째 사유 : 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
6. 과연 안전사고 우려가 있는지?
귀하가 밝힌 철거의 사유가 위 5항의 (1)과 (3)에 해당되지 않는 것은 분명해 보입니다. 그렇다면 (2)에 해당되느냐가 문제되는데, 그렇기 위해서는 본 건물이 노후, 훼손, 일부멸실 등의 이유로 ‘안전사고 우려가 있어야’만 합니다.
하지만 제가 그 동안 경험한 바로는 본 건물에 그러한 안전사고 우려는 발견되지 않습니다.
7. 이에 발신인은 다음과 같이 요청합니다.
“본 통보서를 받은 날로부터 5일 이내에 귀하의 철거통보가 과연 안전사고 우려에 기인한 것인지에 대한 객관적인 근거를 밝혀주실 것”
8. 손해배상 조항 등
개정 상가임대차보호법에 따르면 임차인의 권리금 회수를 막을 경우, 임대인의 손해배상책임을 규정하고 있습니다(법 제10조의 4 제3항). 따라서 발신인으로서는 귀하와 불필요한 분쟁을 막고자 이러한 점을 통지드리오니 오해 없으시기 바랍니다.
9. 감사합니다.
2016. 2. 12.
발신인 전 월 세 (인)
https://brunch.co.kr/@brunchflgu/814
https://brunch.co.kr/@brunchflgu/812
