다음 임차인 없으니 보증금 못주겠다는 집주인에 대해
조우성 변호사의 생활법률 서식
▶ 문제 상황
임대차(전세) 기간이 끝나서 다른 곳으로 이사가려고 집 전세 계약을 마친 박달해씨.
전 임대인으로부터 보증금을 받아서 그 돈으로 새로운 계약의 보증금을 주려고 했는데, 전 임대인은 ‘다음 임차인이 들어오지 않고 있으니 좀 기다리시오. 나도 돈이 없으니 다음 사람 들어오면 그 보증금 받아서 주겠소.“라고 대답.
박달해씨는 난감한 상황.
이미 옮겨 갈 집을 계약해서 계약금까지 건넨 상황인데, 잔금을 주지 못하면 계약금을 위약금으로 몰취될 것이기에.
하지만 전 집주인은 나몰라라 하고 있음.
▶ 처방
다음 3가지 점을 지적하는 내용증명을 발송할 필요가 있음.
1) 보증금을 늦게 주면 내가 부담하게 될 위약금 책임을 묻겠다는 점
2) 그 외 나에게 발생할 부가적인 손해배상을 특별손해로 청구하겠다는 점
3) 보증금 반환청구권을 근거로 법적 조치를 하게 될 경우 집주인에게도 피해가 갈 것이라는 점
▶ 내용증명 샘플
수신인 : 김해욱
서울 강남구 역삼동 111번지
발신인 : 법무법인 한중
서울 서초구 서초대로 254, 501호 (서초동, 오퓨런스 빌딩)
담당변호사 조 우 성
위임인 : 박달해
서울 강남구 역삼동 222번지
제목 : 귀하의 전세 보증금 반환거부 의사표명에 대한 위임인의 입장
1. 본 법무법인은 박달해님(이하 ‘위임인’)을 대리하여 귀하에 대하여 다음과 같이 통보합니다.
2. 위임인은 2014. 4. 1. 귀하와 체결한 ‘아파트전세계약(이하 ‘계약1’이라 합니다)’에 따른 임대차기간 만료일인 2016. 4. 1.이 다가옴에 따라 2016년 1월부터 핸드폰 문자, 내용증명 등을 통하여 반복적으로 아래와 같은 내용을 밝혔습니다.
"위임인은 2016. 2. 28. 제3자와 사이에 ‘아파트전세계약(이하 ‘계약2’라 합니다)’을 새로이 체결하였습니다. 위임인은 계약2 체결과 동시에 계약금 2천만 원을 계약 상대방에게 지급하였고, 잔금 2억 원은 계약1이 종료되는 2016. 4. 1. 귀하로부터 보증금 2억 원을 반환받아 그 돈으로 지급하기로 했습니다."
3. 그런데 귀하는 위임인에게 ‘새로운 임차인이 구해지지 않았으니 보증금을 반환할 수 없다. 새로운 임차인을 구할 때까지는 줄 생각이 없다.’는 의사를 부동산 중개인을 통해 밝혀왔습니다.
위임인으로서는 전혀 예상치 않은 일이었습니다. 이에 위임인은 여러 차례 2.항에 기재된 사정을 알리면서 귀하께 계약1 종료와 동시에 귀하에게 법적으로 발생하는 보증금 반환 의무를 제대로 이행할 것을 요청하였으나 귀하로부터 이행하겠다는 답변을 듣지 못하였습니다. 귀하의 지금과 같은 태도는 또 다른 심각한 문제(특별손해배상)를 야기할 수 있다는 점을 알려드리고자 합니다.
4. 귀하께서 2016. 4. 1. 보증금 반환 의무를 이행하지 않을 경우 위임인에게는 여러 가지 손해가 발생하는데, 이는 민법상 특별손해에 해당하는바, 위임인은 이하의 손해들을 귀하에게 청구할 수밖에 없습니다.
가. 위임인의 사유(귀하의 보증금 반환 거부)로 인해 계약2가 파기됨에 따라 위임인이 계약 2 상대방으로부터 반환 받을 수 없게 되는 계약금(위약금) 2천만 원
나. 계약 2 파기에 따른 계약 2의 상대방의 위임인에 대한 손해배상 청구 금액(중개수수료 등)
5. 상기 4번의 손해는 민법 제393조 제2항에서 정하고 있는 특별손해로서, ‘채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때’ 즉, 위임인이 동 내용증명을 통해 귀하에게 위와 같은 사정을 알린 경우에는 귀하에게 이를 배상할 법적 책임이 발생한다는 점을 알려드립니다. 이는 우리 대법원에서 확고하게 정립된 판례 입장입니다.
6. 위임인의 요청사항
본 내용증명을 송달 받은 날로부터 3일 이내에 위임인에 대하여 전화 또는 문자로, 또는 5일 이내에 본 법무법인에게 내용증명으로 2016. 4. 1. 오전 11시까지 보증금 2억 원을 반환하겠다는 의사를 밝혀주시기 바랍니다.
7. 만약 귀하가 위 6항을 이행하지 않을 경우 위임인은 본 법무법인을 통해 즉시 법적 조치를 취해 달라고 요청하였습니다.
그 법적 조치로는 a. 보증금반환청구권을 확보하기 위해 귀하 부동산에 대한 가압류 신청 b. 귀하를 상대로 한 보증금반환청구 및 손해배상청구소송, c. 보증금 반환확보를 위한 ‘임차권 등기명령신청’이 될 것입니다.
이처럼 소송까지 진행될 경우에는 대법원에서 정한 ‘변호사 비용’에 대해서도 반환청구를 할 수 있음을 미리 알려드립니다.
8. 귀하는 이 문제를 ‘후속임차인이 없으니 돈을 못주는 것을 어떡하느냐’는 식으로 간단히 생각하시는 것 같으나, 위에서 본 바와 같이 보증금 반환이 지연될 경우 이로 인해 추가로 발생될 다양한 특별손해와 변호사비용에 대한 책임뿐만 아니라, 위임인이 본건 부동산에 가압류나 임차권 등기명령을 신청할 경우에는 a. 본건 부동산의 매도나 새로운 임차인 유치는 근본적으로 힘들어 질 수 있으며, b. 본건 부동산에 대출이 있을 경우 대출채권은행은 즉시 대출을 갚으라는 요청을 할 수도 있습니다(기한이익의 상실).
이런 다양한 문제점들을 충분히 알려 드려야 귀하에게 발생할 제2의 피해를 줄일 수 있겠다고 판단하여 위임인은 발신인에게 본 통보서 발송을 정식으로 의뢰한 것이오니 양지하시기 바랍니다.
2016. 2. 29.
발신인 법무법인 한중
담당변호사 조 우 성
