앞으로 내가 운영할 상가를 선정하고 부동산을 통해 임대차 계약서를 작성하고 계약을 성립하는 것으로부터 식당사업은 시작된다고 볼 수 있다.
상가가 너무 마음에 들어 계약할 때 집중하지 못하고 세부적인 부분을 꼼꼼히 점검하지 못하거나 계약을 하는 상대를 정확히 읽지 못한다면 계약을 성사하는 과정에 언제나 나는 '을'이 될 수 있다.
보통 부동산업자들은 계약 성사를 목적으로 하기 때문에 단점은 감추고 장점은 부각하려고 노력하고 또 그렇게 이야기한다. 수년을 장사하기 위해 몇 천만 원에서 몇 억의 보증금을 걸고 상가임대차 계약서를 작성하는 일은 시작부터 계약의 마무리까지 쉬운 일이 아니다.
@상가 임대차 계약서 쓸 때 유의할 점.
1. 모든 이야기는 되도록 부동산을 통해서 미리 협의가 되도록 한다.
-부동산 업자들은 자신들이 말하기 곤란한 것을 당사자에게 떠넘기듯이 하는 업자들이 많다. 그것에 휘말려서는 안 된다. 중개수수료를 줘야 하는데 굳이 내가 목소리 높일 일은 없다.
2. 어떤 경우든 인테리어 기간을 임대인과 기존 임차인에게 요구해본다.
-눈에 보이는 권리금을 깎을 만큼 깎았다면 이번엔 눈에 보이지 않는 인테리어 기간을 요구해본다. 주면 좋고 안 주면 마는 심정으로 찔러본다. 공실일 경우는 대부분 임대인은 인테리어 기간을 준다.
3. 최대한 부동산 사무실에서 가격을 조정할 생각을 해야 한다.
-전화로 가격을 조정하려고 하면 절대 가격에 대해 함구해야 한다. 당장 계약금 없이 가격 조정하는 것에 휘둘려서는 안 된다. 내가 기존 임차인이든 상가를 얻을 임차인이든 그 상가가 꼭 얻어야 하는 상가라면 작은 것을 양보하고 큰 것을 얻어야 한다. 꼭 명심해야 한다.
4. 특약사항이 명시된 것을 확인한다.
-임대인들이 계약서를 꼼꼼히 확인하지만 임차인들은 잘 확인하지 않는다. 반드시 계약 평수와 호수 주소 그리고 임대기간과 금액을 꼼꼼히 확인한다.
5. 등기부 등본상 평수와 권리관계를 반드시 확인한다.
-부동산 업자들은 어떻게든 계약을 성사시키기 위해서 평수를 살짝 불려서 이야기하는 경우가 많다. 또 권리관계를 꼼꼼히 따지지 않으면 낭패를 보는 경우가 많기 때문에 계약 전 반드시 임대인 당사자, 권리관계, 평수를 꼭 확인한다.
6. 법률적으로 문제가 있는 것은 없는지 반드시 구청을 통해 확인하거나 부동산에게 확인 서약을 받는다.
부동산 업자들도 때로는 실수를 해서 기존 건축물의 불법 여부를 확인 안 하고 계약을 성사시키는 경우가 종종 있다. 반드시 구청을 통해 현 건물이 불법적인 것은 없는지 확인한다.
7. 계약서상의 시설과 집기 부분을 명시하고 계약 후 바로 사진을 찍어둔다.
-계약서에 사인하고 계약금이 오가면 바로 현장에 가서 시설들과 집기들의 사진을 찍어놓는다. 시설에 문제가 생기거나 집기에 문제가 생기면 그 부분만큼 보상을 명시한다.
8. 권리금을 잘 깍지 못하면 부동산의 수수료라도 깎는다.
-계약을 성사시키는 부동산이 매수인과 매도인을 둘 다 계약을 담당할 경우 수수료 작지 않기 때문에 반드시 계약을 성사시키려고 한다. 그럴 때 권리금이 잘 안 깎아지면 부동산의 수수료를 흔들어서 수수료라도 깎아 낸다. (공인중개사 수수료는 법정 수수료일 뿐 계약자와 합의 사항이다)
9. 임대차 계약서를 쓰고 사업자를 내는 동시에 세무서에 가서 확정일자를 반드시 받는다.
상가 계약은 아파트 계약과 달라서 변수도 많고 잘 안돼서 나가는 경우가 대부분이기 때문에 계약 당사자 중 한쪽은 항상 예민한 상태이다. 그런 상황에서 작은 실수나 오해로 큰 것을 놓치는 경우가 많다.
위의 주의 사항을 염두하고 상가 계약을 준비한다면 큰 낭패는 피할 수 있을 것이다.
때로는 기존 세입자가 땡전 한 푼 없이 시설을 모두 양도하고 나가는 경우 있었다. 그럴 때면 항상 50만 원을 봉투에 챙겨 전달해 주었다. 생각지도 못한 돈에 그들은 놀라기도 하고 좋아하기도 하지만 이 돈은 그런 상황을 여러 번 겪어본 그 사람들의 마음을 내가 누구보다 잘 알기 때문이다.
