갭 투자 아파트 선정 시 고려할 것-2
부자 되는 생각 기술#3
[잘아는 곳이어야 할까? 돈되는 곳이어야 할까?]
많은 사람들이 부동산 투자할 곳을 찾으면서 잘아는 곳을 찾는다. 물론, 처음 진입장벽이 있다고 느껴지게되면, 되도록 아는 동네를 먼저 찾으라고 전문가들은 권한다. 그런데 무엇보다 우선시 되어야 할 것은 돈되는 곳이냐가 먼저 고려되야 한다. 돈되는 투자를 위해 애쓰는 것인 만큼 본래의 목적을 잃어서는 안된다.
필자가 제일먼저 아파트 투자를 한 곳은 경기도 시흥이었다. 경기도 시흥은 필자가 어린 시절 살았던 동네였기 때문이다. 처음 아파트 투자는 그 어떤 이유보다도 내가 살았기 때문에 잘 아는 곳이라는 명분이 컸다. 그러나 공교롭게도 필자가 아파트를 처음 구입할 당시, 앞서 말했던 동네찾기 과정에서도 경기도 시흥이 매우 매력적으로 다가왔었다. 다행히, 또 운이 좋게도 잘 아는 곳이 돈 되는 곳이었다. 그렇게 필자는 부모님의 도움없이 처음 우리 부부의 이름으로 아파트를 샀다.
[시세차익이 예상되는 아파트 고르기]
굉장히 논란의 여지가 많은 주제라는 것은 필자도 잘 안다. 투자라는 것은 철저히 본인이 정한 기준에 따라 하는 것이기 때문에 본인의 경험에서 성공적이라면, 그 것이 답이된다. 필자도 그런 맥락에서 경험상 성공적이었던 아파트 고르는 방법을 소개하고자 한다.
필자가 직업 상 대전 출장이 잦았다. 출장지에서 만난 담당자들과 이야기를 하며, 대전에서 자녀 키우기 좋은 동네가 어딘지 물어보면, 하나같이 노은동, 궁동을 이야기 했다. 신/구축 아파트 단지가 밀집해있고, 학교가 즐비했기 때문이다. 그 중에서도 필자는 노은동을 집중 탐구했다.
노은동노은동은 대전 월드컵 경기장을 품고 있는 대전 북부에 위치한 동네다. 지도상으로 보면 알겠지만, 유성IC를 끼고 나오면, 바로 노은동을 맞이하게 된다. 현재 부동산 주택 규제가 나오는 이유는 강남4구를 끼고있는 서울을 비롯해서, 정부청사가 있는 세종시가 있기 때문에 나왔다고 해도 과언이 아니다. 그만큼 세종시는 부동산 투자 측면에서 매우 중요한 곳이라고 할 수 있는데, 대전 유성구 노은동에서 세종시까지 약 30분 이내에 진입이 가능하다. 이런 입지적 조건을 높이 평가했다. 그리고 그 안으로 들어가봤다.
노은동은 산으로 주변이 둘러쌓여있어서, 매우 조용하고 쾌적한 환경을 자랑한다. 그래서 더더욱 퇴직한 노년층과 안전하게 자녀를 양육할 수 있는 학부모들이 선호하는지 모르겠다.
그렇게 동네를 정하고 한참을 돌아다녔다. 월드컵 경기장역에서부터 직접걸어서 노은동 끝자락에 위치한 아파트까지 걸어봤다. 그리고 부동산에 들렀다. 지하철이 들어가있는 서울/경기권 사람들이라면 아마 필자처럼 생각할 것 같다. 역에서 걸어서 20분이면 준역세권이라고 생각한다. 걸어서 10분이면 초 역세권이라고 생각한다. 그런데 지방은 아니었다. 인식이 다르다. 걸어서 10분이면, 역세권이 아니란다. 그리고 걸어서 20분이면 비선호하는 위치란다. 매우 충격적이었다. 지역마다 생각하는 것이 이렇게도 달랐다. 그래서 직접 걸어보고, 현장의 목소리를 들어봐야 한다.
필자가 몇 번이고 왔다갔다 하면서, 결국 눈여겨 본 아파트 단지는 열매마을 3단지 대우아파트였다. 2018년 당시, 필자가 구매의사가 있어 한참 눈여겨 보던 곳이었는데 당시 시세는 106m2기준 매매가 2억 5,000만원 수준이었다. 결과적으로는 아파트 구매는 하지 않았지만 매우 아까운 아파트였다. 현재 시세는 4억원 정도로 약 2년 동안 1억 5천만원이 올랐다.
이 아파트 단지를 눈여겨 봤던 몇 가지 이유를 소개하고자 한다.
학품아(학교를 품은 아파트)를 끼고 있다. 정확히 표현하자면, 학품아가 아니라 학품아를 끼고 있었다. 열매마을을 돌아다녀보면, 3단지 대우아파트와 인접한 3개 단지는 모두 학교를 끼고 있다. 그러나 3단지만 학교를 끼고 있지 않다.
솔직히 다른 아파트들은 사택이나, 일정 입주요건이 만족해야만 들어갈 수 있는 곳이어서 선택의 여지가 없었다. 그러나 학품아를 끼고 있다는 것은 그만큼 학생수요가 많은 동네라는 것이라고 생각했다. 북쪽으로는 노은도서관과 롯데마트, 남쪽으로는 노은역 주변 중심상가가 있어 생활편의 시설도 매우 잘 구성되어있었다.
높은 전세가율도 필자의 시선을 사로잡는 중요한 요인이었다. 당시 전세가율은 80%에 육박할 정도로 매우 높은 전세가율을 자랑했다. 서울이 40%정도 수준에서 형성된 것을 보면, 매우 높은 전세가율이다.
그리고 직접 임장을 가보면 알겠지만, 아파트 사이에 있는 자동차 도로가 통행량이 많지 않다. 출장을 갈 때마다 평일 낮, 저녘 모두 관찰했는데 학생들이 오가는 길에 위험요소라고 할 만큼 차량통행량이 많다고 느껴지지 않았었다.
[더 높은 전세가율을 찾았다]
결과로만 보면 매우 높은 시세차익이었다. 그러나 당시에는 시세차익이 얼마나 날 것이라는 예상보다는 오며가며 관리하기 좋고, 무엇보다 더 높은 전세가율을 찾았다. 그렇게 필자가 선택한 동네는 경기도 시흥시 정왕동 이었다. 경기도 시흥시 정왕동은 생긴지 거의 30년이 되가는 구 도심이다. 경기도 시흥시 정왕동은 필자가 어린시절 살았던 동네였기 때문에 어느 누구보다 지리를 빠삭하게 잘 알고 있었던데다, 동네 상권이나 아파트 시세를 가늠하는데 자유로웠다.
우선, 초품아, 중품아다. 횡단보도를 건너지 않고, 초등학교, 중학교를 갈 수 있는 최고의 위치에, 학부모들이 선호하는 위치다. 또한 대형마트(이마트)에 차로 약 10분 정도 거리에 위치하고 있다. 더군다나, 오이도역은 걸어서 15분 정도면 닿을 수 있는 거리다. 이 지역의 아파트 들이 거의 비슷한 환경을 가지고 있다.
그 보다 더 큰 매력은 높은 전세가율에 있다. 90%에 육박하는 전세가율을 자랑하는 이 동네는 이미 호재는 모두 반영되어 크게 시세차익은 없을 수 있었다. 하지만 아파트의 재건축 주기가 40년이라고 봤을 때, 이미 25년 이상 도래되어 현재 살고 있는 아파트가 노후됐을 때, 혜택을 볼 수 있겠다는 생각으로 결정했다.
심지어 1,000만원도 안되는 갭을 자랑하는 곳도 있고, 대부분 2,000만원 내외로 투자하여 집주인이 될 수 있었다. 2020년 현재 시세는 소폭 상승하여, 약 2,000만원이라는 수익을 잠재적으로 안고 있다.
[눈여겨볼 인테리어 요소]
살(living)집이 아니다. 살(buying)집이다. 최소한의 유지보수가 필요하고, 최대한의 효과가 필요하다. 크게 비용이 들어갈 인테리어 요소는 화장실 상태, (도시)가스 보일러, 발코니 샤시 상태, 주방 싱크대라고 결론 내렸다. 특히, 발코니 샤시는 오래된 구축 주택일수록 비용이 크게 들어갈 수 있기 때문에 주의해야 한다. 주변 몇 군데 인테리어 업체와 유명 인터넷 카페에 견적을 의뢰하는 것을 추천한다.
[인정할 것]
SNS에 떠도는 짤에서 이런 글을 본적이 있다.
취업준비생 때 이야기다. 여러명의 면접자들과 면접관 앞에서 면접을 보는 상황이었다.
면접관이 나에게 질문했다.
"가장 존경하는 인물이 누구인가요?"
"이순신 장군 입니다.", "빌 게이츠 입니다.", "스티브 잡스 입니다."
내가 대답할 차례가 됐다.
"이소룡 입니다."
면접관들과 면접자들이 비웃었다.
"왜 이소룡을 존경하나요?"
"이소룡은 말합니다. 1,000가지의 발차기를 한번 씩 하는 것보다, 한가지의 발차기를 1,000번 해보는 것이 훨씬 강해지는 길이라 말했습니다. 연습의 힘을 깨닫고, 다양한 분야에서 얄팍한 수를 쓰기보다, 한가지 전문분야에서 정통하는 것이 제 자신과 꼭 맞다고 생각해서 존경하게 됐습니다."
면접장은 숙연해졌고, 결국 그 회사에 입사해 잘 다니고 있다.
필자는 단순히 그냥 짤로 받아들이지 않았다. 매우 깨닫는 것이 많은 일화였다. 필자는 연습의 힘을 믿는다. 투머치토커 박찬호도 연습의 힘을 맹신한다고 까지 표현한 것으로 기억한다. 갭 투자 하기 겁이난다고? 그럴수 있다. 그런데 겁만 먹고 시도하지 않으면, 평생 겁만 먹다가 끝난다고 생각한다. 망해도 내 탓. 잘되도 내 탓. 어차피 망해도, 현재의 삶의 질이 크게 변하지 않는다. 잘되면, 현재의 삶의 질이 바뀐다. 해볼만한 게임 아닌가? 인정하자. 모두 처음은 어색하고, 낯설고, 부족하다. 실전에서 배우고, 실전으로 감각을 익히자.
