갭 투자 아파트 선정 시 고려할 것-1
부자 되는 생각 기술 #2
[갭 투자가 하고 싶어 졌다]
많은 가정이 그랬듯, 1997년 IMF 시기에는 모두들 힘든 시절을 보냈다. 돈 번 사람들은 크게 돈을 벌었다고 하지만, 필자의 주변에는 굉장히 많은 가정이 돈 때문에 울었다. 필자의 가족도 한 때 어려운 시절을 겪었다.
그 때문인지 이사도 많이 다니고, 여차 저차 해서 경기도에서 십수 년을 지내게 됐다. 같은 동네에서도 아파트를 5~6번은 이사했다. 자가, 전세, 월세. 모두 살아보는 계기가 됐다.
어린 시절부터 세 들어 살며 나름 서러움을 느꼈었는지, 무척이나 세를 놓고 싶었다. 자연스럽게 아파트 투자를 고려했고, 아파트 투자를 하기 위해 다른 사람들은 어떤 점들을 고려하는지 찾아보기 시작했다.
[전세가율, 갭 투자 금액 선정]
전세가율은 최대한 높은 곳을 선정했다. 여기서 몇 가지 이유가 있었는데, 첫째로는 투자금을 최소화시키고 싶었다. 말 그대로 갭 투자는 향후에 발생할 시세차익을 목적으로 하는 투자기법이라 굳이 내 자본금을 많이 사용하고 싶지는 않았다. 투자할 곳은 많으니까. 둘째로는 부득이하게 투자했던 아파트를 다른 사람에게 매도할 때, 매력적으로 보일 수 있겠다는 이유로 최대한 높은 전세가율을 찾았다. 물론, 이면에는 집값이 폭락하면, 역전세난으로 매매가보다 전세가가 높은 현상이 나타날 수 있다. 과거, 세계 금융위기를 맞으면서 우리나라도 일부 서울 아파트는 역전세난에 허덕이기도 했다. 하지만 구더기 무서워서 장 못 담그는 것은 진정한 투자자의 마인드가 아닐 터. 내 방향성은 높은 전세가율로 정했다.
최대한 적은 투자금이라고 해도 어느 정도 수준의 투자금을 융통할 수 있는지 고민했다. 첫 투자에서는 무리하지 말자는 것이 내 철칙. 최대 5,000만 원 정도의 투자금으로 갭 투자할 곳을 찾았다. 쉽지 않을 것이라 예상했다.
드디어 나도 투자자가 되는구나...!
[동네부터 찾자]
세입자를 맞춰, 투자를 할 거라면 어떤 세입자의 수요를 받아들일 것인가에 따라 아파트 선정은 달라져야 한다. 우선 동네를 선정해야 되는데, 본인이 살아봤거나 자주 왕래했던 동네를 분석해보는 것이 좋다. 필자도 물론 서울로 첫 투자를 하고 싶었다. 모두 알다시피, 서울에서 아파트를 구입한다는 것은 각종 규제도 많을뿐더러 갭 투자 시 전세가율 자체가 그리 높지 않다. 필자가 정한 5,000만 원이란 투자금으로 갭 투자 하기는 어려운 상황이었다.
필자는 경기도를 눈여겨봤다. 평소 자주 갔던, 안양, 금정, 광명, 안산, 충남 천안 그리고 내가 살았던 시흥, 일산, 김포 정도였던 것 같다. 잘 아는 동네라고 생각했지만, 어디까지나 단순히 지하철 타고 다녔던 곳인데 막상 투자라는 개념으로 접근하니 어디서부터 어떤 시선을 가지고 접근해야 할지 막막했다.
그래서 필자는 일단 인터넷 네이버 부동산으로 위에 언급한 동네를 동별로 나누고, 아파트 단지마다 매물수를 비교해봤다. 그리고 단순히 매물수가 많은 것 말고도, 한두 달 정도 매물이 교체되는 추이를 살펴봤다. 세대수 대비 매매건수가 가장 낮은 동네 및 아파트를 선정했다. 매물이 교체되는 주기도 가장 활발한 동네를 선정했다. 이유가 있었다. 세대수 대비 매매건수가 가장 낮은 동네라는 이야기는 인터넷 매물로 올리기 전, 중개사분들이 현장에서 바로바로 흡수해 거래를 성사시키는 건수가 많다고 생각했다. 그러면, 누구나 볼 수 있는 흔한 매물로 치부되기보다는 아는 사람만 아는 귀중한 매물로 평가될 것 같아 방향을 정했다. 그리고 매물의 교체주기는 중개사분들이 인터넷 네이버 부동산을 매우 잘 활용하고 있다는 지표로 삼았다.
그렇게 몇 개의 동네와 몇 개의 아파트 단지를 정하고, 매물을 등록한 중개사 사무실에 연락을 했다. 직장인인 탓에 주말밖에 시간이 되지 않았고, 주말에 집을 보러 가겠다고 시간 약속을 했었다.
무턱대고 중개사 사무실에 찾아가 갭 투자하러 왔는데, 집 좀 보여달라고 하는 것은 매우 고전적이고 만나는 동네, 아파트 단지, 중개사에게 나의 투자 운(?)을 맡기는 위험한 행동이라고 생각한다. 뒤에서 다시 설명하겠지만, 모든 답은 현장에 있다는 것에는 격한 공감을 표한다. 하지만 황금 같은 주말 시간을 모두 할애하고, 허탕 칠 확률이 높은 상황이라는 것을 명심해야 한다. 무턱대고 현장만을 강조하는 것은 인터넷이라는 귀한 문명을 놔두고 지양해야 하는 태도라고 생각한다. 인터넷 네이버 부동산을 최대한 잘 이용해서, 신중하게 시간을 아껴 쓸 수 있는 방법 또한 매우 중요하다고 생각한다.
[先 임장, 後 방문]
많은 사람들이 임장을 나갈 때 보통 부동산부터 찾아가는 경우가 있다. 필자도 그랬었다. 필자는 부동산 경매물건을 보러 임장을 많이 나가봤다. 그때마다 느꼈지만, 매물을 보기 전에 먼저 동네를 봐야 한다. 실제 내 걸음걸이로, 스톱워치 시간을 재보고. 주변 상권에 들어가서 밥도 먹어보고. 몇 번이고 가보고 시간대 별로 동네가 어떻게 바뀌는 구나까지 봐야 한다고 생각한다.
내가 살고 싶은(wanna live) 동네, 사고 싶은(wanna buy) 동네가 서로 다르다. 살고 싶은 동네는 내 상황에 맞춘 동네여야 한다. 예를 들면, 내가 다니는 회사랑 가깝고, 대중교통은 굳이 없어도 되고, 마트는 큰 게 있어야 하고, 식당은 많되, 술집은 많지 않았으면 좋을 수 있다. 그런데 대부분의 사람들이 그런 동네를 반길까? 어떤 사람들은 대중교통이 절대적일 수도 있고, 식당보다는 술집이 많았으면 좋은 사람들도 있다. 이렇듯이 살고 싶은 동네와 사는 동네는 구분되어야 한다.
이렇게 동네에 대한 개념이 확보되었을 때, 중개사를 방문해서 이런저런 이야기를 묻는 것이 효과적이다.
"저녁 6~8시 사이에 길 지나가는 사람들이 많이 없던데, 이 동네는 어떤 사람들이 주로 사나요?"
"단지에 주차공간이 많이 안보이던데, 주차난은 몇 시부터 몇 시까지 심한 가요?"
같은 이야기가 이어지려면, 동네에 대해, 단지에 대해 어렴풋이라도 미리 답사가 되어있어야 한다. 무턱대고 중개사분들이 소개해주는 '올수리', '융자 없는 세입자', '로열층'이란 단어에 혹해서 사면 안된다는 이야기다. 100만 원이든 1,000만 원이든 소중한 나의 자본이다. 이 자본이 되도록이면, 값진 곳에 투자되고, 잘 굴러가서 황금알을 낳는 오리로 돌아오게 해야 한다. 남의 말을 너무 믿지도 말고, 혹하지도 말자.
to be continued...
