위워크의 탄생,
사상 최악의 경제위기를 기회로
위워크의 성장배경, 서브프라임 모기지 붕괴
위워크는 실리콘밸리 출신이 아닙니다.
미국 7대 데카콘 대부분(5개)가 샌프란시스코에 위치한 점을 감안하면 제법 특이한 케이스죠.
위워크는 고향은 월스트리트에서 걸어서 30분거리에 위치한 뉴욕 맨해튼의 소호입니다.
월스트리트면 금융의 중심지 아냐..?
고지식한, 차가운 회계사들만 가득할 것 같은 월스트리트와 혁신의 상징인 스타트업,
어찌보면 잘 어울리지 않는 조합이죠?
이들의 조합이 만들어진 계기를 이해하기 위해선
서브프라임모기지사태가 빠질 수 없는데요.
오늘은 이 서브프라임 모기지 사태와 위워크의 탄생에 대해 알아보겠습니다.
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서브프라임 모기지 사태
사상 최악의 경재재난, 위워크에겐 기회가되다?
2007년 발발한 21세기 최악의 경재재난,
서브프라임 모기지 사태는 참혹한 결과를 낳았습니다.
서브프라임모기지 사태의 다른 이름 리먼 사태금융시장 전체에 9450억달러(약 1008조원)나 되는 잠재적 손실을 입혔고,
세계 4위 투자은행 리먼 브라더스를 대표로 수많은 기업들이 줄줄이 도산했으며,
미국에서만 880만명의 실업자가 탄생했죠.
그런데, 많은 사람들에게 끔찍했던 이 서브프라임 모기지 사태가
위워크에게는 최고의 성장환경이었습니다.
과연 서브프라임 모기지 사태가 위워크의 stakeholder들에게 어떤 영향을 미쳤길래,
위워크의 성장환경이 될 수 있었을까요?
01
공급 : 높아지는 공실률, 두려운 건물주
서브프라임 모기지 사태가 공급자에 미친 영향
2007년 서브프라임 모기지 이후 8%가까이 성장한 공실률부도난 기업들로 인해 건물은 텅텅비게 되었습니다.
급격하게 높아진 공실률, 맨해튼 및 미국의 오피스 임대시장은 공급과잉상태가 되었죠.
이런 경우 건물주들은 임대료을 낮춰야 할텐데요.
임대료를 낮추는 것은 건물의 가치를 장기적으로 떨어뜨릴 수 있기에
대부분 임대료를 유지한 채 렌트프리/인테리어비용 지원 옵션을 겁니다.
*렌트프리옵션 : 건물 임대료를 낮추지 않는 대신 일정 기간을 무료로 임대해주는것
공실률이 심한경우 1년 중 3~4개월을 무료로 임대해주기도 한다네요..!
덕분에 2010년 위워크는 공실률이 최대였던 미드타운에
렌트프리/인테리어비용 지원 옵션을 받아가며 좋은 조건으로 시작을 할 수 있었죠.
특히나 이런 상황에서 건물주들은 공실위험을 낮춰줄 장기 임차인을 선호하게 되는데요.
10~20년간의 장기임대를 하는 위워크는
엄청나게 좋은 조건으로 건물을 임대할 수 있었습니다.
이는 위워크의 빠른 확장에 엄청난 도움이 되었죠.
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수요1 : 창업자가 되는 똑똑한 실업자들
서브프라임 모기지 사태가 사용자에 미친 영향
경제위기의 가장 큰 영향을 받은 뉴욕서브프라임모기지가 가장 큰 충격을 준 곳은 경제의 중심지 뉴욕이었습니다.
월스트리트의 거대 금융기관들이 무너지면서 길바닥에는 수 많은 지식인들이 내몰렸습니다.
그들의 선택지는 창업이었습니다.
특히나 위축된 소비심리에 큰 영향을 받거나, 많은 자산(투자)이 필요한
제조등의 기성 비즈니스모델보다는 기술/지식기반의 소규모 창업이 주를 이었죠.
이런 5~10인의 소규모 스타트업들은
5년도 못가 빠르게 실패해서 사무실을 빼야하거나(4년 내 50%, 6년 내 60%가 망함)
엄청난 속도로 성장하여 사무실을 확장해야하는 경우가 많았습니다.
03
슈퍼"갑" 건물주에 쌓이는 불만
서브프라임 모기지 사태이전에 멈춰있는 렌탈시장
하지만 기존의 부동산의 계약형태는 스타트업들에게 적절하지 않았습니다.
미국은 rental market은 "슈퍼갑" 건물주와 "을" 임차인으로 형성되는데요.
계약 : 간택을 기다리는 임차인
우선은 계약부터가 쉬운일이 아닙니다.
부동산 가서 임차계약서 쓰면 땡인 우리나라랑은 다르게,
임대인은 임차 회사의 평판, 업종등을 확인하고 면밀히 검토해서 임차인 "간택"했었죠.
임차인은 몇십 페이지에 달하는 계약서와 라이더까지 써야합니다. 변호사 도움은 필수죠.
회사이전 : "쌩돈"날리기 쉬운 확장/이전
미국은 사무실 계약기간을 최소 3년에서 최대 30년까지 잡기도 한다는데요.
부득이하게 회사를 이전하게 될 때는 다른 기업에게 헐값에 재임대(sub-lease)를 해줫어야 했습니다.
심지어 재임대를 허락하지 않는 건물주도 굉장히 많아 울며 겨자먹기로 빈 공간을 낭비해야만 했죠.
즉, 스타트업의 입장에선
우리가 언제 클지, 망할지 어떻게 알고.. 장기계약을해!
가 되는거죠.
언젠가 쓸모없어질지도 모르는 10년짜리 사무실은
서브프라임모기지사태로 인해
좋은 옵션으로 도배되더라도 전혀 매력적인 선택지가 아니었죠.
인테리어 : 돈낭비.. 시간낭비..
더군다나 인테리어 비용과 공사시간만해도 어마어마합니다.
대부분 임차인들이 나갈때 철골만 남겨놓고 나가는 것이 일반적이기에
(물론 철거비용도 임차인 부담)
새로 들어온 임차인은 인테리어를 처음부터 끝까지 해야하는데요.
꿈도 못꿀 "위워크급" 인테리어각종 규제, 신고사항이 많다보니 경우에 따라 인테리어에만 수개월을 쓰는 경우도 있었다고 합니다.
1년치 임대료를 인테리어에만 쓰는 경우도 있었다고 합니다.
이런 시장에서 탄생하고 있는 스타트업들에게
1) 인테리어가 완료된
2) 원할때 나가거나 확장할 수 있는
코워킹스페이스는 매력적일수밖에 없었죠.
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수요 2 : 프리랜서가 된 실업자들
서브프라임 모기지 사태가 사용자에 미친 영향
서브프라임 모기지 사태가 낳은 많은 실업자들이 간 다른 길은 프리랜서였습니다.
각자 자신의 전문성을 활용할 방안을 찾다가 프리랜서로 전향한 것이죠.
프리랜서가 수익을 얻는데 가장 중요한 것은
외주처를 얻기 위한 자기프로모션 입니다.
그런데 작업을 줄만한 스타트업들이
잔뜩 몰려있는곳에서 그들과 대화하며 일할 수 있는 곳이 있다면?
영업비용과 카페에 붓는 커피값을 감안한다면
월 450달러 정도야
기꺼이 지불할 수 있겠죠.
WEWORK는 프리랜서들이 함께할 수 있도록 Hot Desk를 만들고 네트워킹을 장려하여
기업들 뿐만이 아니라 프리랜서들도 주요 고객으로 삼을 수 있었습니다.
