자본가가 되기 위한 자산 만들기 #4

젊다면... 미래의 가치를 보고 차익실현 부동산에 투자하라

다음날...

채무자의 금융 채무를 대위 변제하고 경매 취하의 가능성을 알아보기 위하여 농협을 방문하였다

경매물건에 대한 권리분석 및 임장은 끝마쳤지만 채권자를 직접 만나 나의 생각을 얘기하려니 몸이 긴장을 한다.

경매 취하를 논한다는 건 채권자, 채무자, 그리고 나. 이렇게 삼자대면의 자리가 성사되어야 한다

그런데 이게 웬걸, 채무자가 농협에 와 있는 게 아닌가!

재산을 처분해야 하는 채무자의 심정을 족히 아는 터라 나는 농협에서의 중재를 내심 부탁하고 싶었다

하지만 어차피 한 번은 만나야 하는 관계이다 보니 이참에 잘 되었다 싶기도 하였다

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채무자는 주민등록상 나보다 여섯 살이 많은 40대 초반의 젊은 남자였다

키도 크고 얼굴도 잘 생겼다. 하지만 어둡게 내려앉은 수심 가득한 얼굴에서 생기라곤 찾아볼 수 없었다

채권자인 농협 채권관리 담당자의 한마디 한마디에 그는 힘겹게 고개만 끄덕일 뿐이었다

듣자 하니 당시 이동통신 사업을 하면서 담보대출을 받았으나 사업 부진으로 사적 금전거래까지 이어 왔고, 결국 채무 불이행에 여기까지 온 듯 보였다

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말소기준 권리인 근저당권 이후 가압류 다섯 건에 사적 채무까지 권리침해가 여러 건이 되었다

어떻게든 사업을 영위하려 임시방편으로 조금씩 조금씩 빚을 만들었던 것 같았다

채무자가 갚아야 할 농협 채무 및 사적 금전 채무까지 모두 일억 오천만 원 정도였다(세금은 미포함)

사실 경매를 진행한다면 후순위인 사적 채무까지는 책임질 필요가 없었지만 당시 내가 필요로 했고(부모님의 전원주택 생활) 경매 진행 시 그 물건을 낙찰받는다는 보장도 없었기에 금액을 더 치르더라도 협상을 해야겠다는 생각에 큰 고민 없이 결정을 내렸다

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"협상"

다행히 채권, 채무자 모두 나의 의견에 적극적이었다

이유인즉, 최초법사가 대비 내가 제시한 금액이 더 컸기 때문이다

채권자 입장에서는 빠른 시일 내 연체채권을 해소할 수 있을 것이며, 채무자 입장에서도 예상 낙찰가보다 더 많은 금액을 받을 수 있을 것이기에...

그렇게 삼자대면의 자리는 그의 농협 채무 및 사적 금전채무를 대위 변제하고 소유권을 이전받는 것으로 약속되었다.

대신 가압류(각종 국세 및 지방세 등 세금 등)는 채무자가 우선 해결하는 전제하에...

나와 농협, 채무자 모두 상호 약속을 하고 채무자는 농협을 나섰다

그의 나서는 뒷모습을 뒤로하고 바로 담보물 감정의뢰를 하였다

#3편에서 언급했듯이 법원의 최초 법사가 보다 감정금액이 더 나올 것이라고 판단해서였다

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"대출을 최대한 이용하자"(레버리지 활용)

당시 과수원 및 농지의 담보인정비율(70% 정도)이 높았던 듯하였다

그리고 신용등급에 따라 추가 인정비율(5%)도 가능했기에 취득세 포함해서 사천만 원 정도 투자했다

전편에서 언급했듯이 이곳에 부모님이 거주하실 전원주택을 지어야만 한다

전원주택을 지으려면 먼저 길을 확보해야 한다.

그 길을 확보하기 위해서라도 여유자금이 꼭 필요했으므로 최대한 대출을 활용했어야만 했다

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"그럼 대출이자는 어떻게?"

대출이자는 담보물에서 충분히 나올 것으로 예상을 하고 있었다(과수원 임대 및 이동통신 안테나 사용료)

땅은 감나무 과수원의 지분이 가장 많았기에 연 임대 세팅(연 오백만원)이 어렵지 않아 보였으며 과수원 옆으로 솟아 있는 이동통신 중계기의 사용료(연 오십만원)도 받고 있는 상황이었다

계산을 해보면

대출이자는 연 삼백육십만원.( 40,000,000원 * 9% = 3,600,000원 )

임대수익은 연 오백오십만원.

오히려 연 1,900,000원의 소득이 생겼다.

투자금 대비 연 수익율 4.75%가 벌써 생긴 것이다

하지만 이 땅의 미래 가치를 계속해서 높여 간다면 수익율은 어떻게 변할까?

맹지를 해결하고 건축까지 한다면 말이다.

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그렇게 일은 순조롭게 진행되었으며 얼마 지나지 않아 근저당 설정과 동시에 잔존 채무를 모두 변제하고 소유권 이전을 끝마쳤다

등기부등본에 찍혀 있는 활자가 따스해 보였다

"등기 목적" 소유권 이전 / "권리자 및 기타 사항" 소유자 이**

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이렇게 나에게는 또 하나의 부동산이 생겼다

관습도로에 붙어있던 맹지, 그래서 다른 이들이 말렸던 그런 부동산이지만 나는 이 땅의 미래 가치를 믿고 있었다

그리고 땅의 가치를 만들 자신도 있었다

길은 이렇게, 집은 요렇게, 그리고 과수원은 음~ 카페로.....미래에 대한 좋은 상상이 자신감으로 다가왔다

그리고 엄마는 더 이상 남의 땅에 고추를 심지 않아도 되었다.

동네에서 제일 높은 곳... 그곳에 내가 서있다. 발치 아래의 동네를 바라보며~~~

(계속...)