단기 임대차인 경우에도 계약의 묵시적 갱신이 되는지?
주택임대차 보호법이 적용되지 않는 경우의 처리 문제
Q. 아들이 원룸(보증금 50만 원, 월세 25만 원)에 계약기간 3개월 중 2개월을 거주하다 중도에 퇴실했는데, 퇴실하고자 하는 의사를 만기 15일 전 통보하였습니다(지난 2개월치 월세는 냈습니다)
그런데 집주인은 계약해지 통지는 만기 1개월 전 이루어져야 하므로 계약은 3개월 자동 연장되었고, 그렇기에 연장된 계약기간까지의 월세를 납부해야 한다고 합니다. 어떻게 해야 하나요?
결론 :
계약서에 관련 내용을 규정하지 않는 한, 계약은 자동 연장된 것이 아니다. 그러므로 임차인은 남은 1개월치의 월세만 납부할 의무를 지며, 계약기간 만료 후 보증금의 반환받음과 동시에 원룸을 임대인에게 인도하면 족하다.
주택 임대차의 경우 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위해 다양한 제도가 마련돼 있다. 대표적인 법률이 <주택임대차보호법>이라고 할 것인데, 임차인의 대항력, 우선변제권 등의 내용을 규정하고 있으며, 이는 많은 사람들에게 잘 알려진 내용이기도 하다.
동 법률은 이번 주제와도 관련된 계약갱신 부분에 대해서도 규정하고 있다. 임차인의 임대 기간을 최소 2년으로 보장하면서 최근 임차인의 계약갱신청구권을 신설하여 일정한 경우 임차인이 원할 경우 한 차례 계약 연장을 가능하게끔 하였고, 임대인이 임대차기간이 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절 통지 등을 하지 않는 경우 동일한 조건으로 계약이 자동 갱신된 것으로 보며, 임차인은 그 경우에도 갱신된 계약기간 만료 전에 임의로 계약해지 통지가 가능하게끔 하는 내용 등이 규정돼 있다. 계약의 자동갱신은 임차인이 기간 만료 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 갱신거절 통지를 하지 않는 경우에도 마찬가지로 계약이 갱신된다고 규정한다.
그렇다면, 기간 만료 15일 전에 해지를 통지한 위 상담인은 계약갱신을 받아들여야 할까? 결론부터 말하면 NO!
먼저, <주택임대차보호법>은 일시사용을 위한 임대차의 경우 동법의 적용을 배제한다(제11조). "일시사용을 위한 임대차(단기 임대차)"가 무엇인지는 해석이 필요한 사항이나, 하급심 법원의 판결례들을 살펴보면 보증금이 소액이고(수백만 원 정도) 기간이 단기인 경우(6개월 이내) 일시사용을 위한 임대차로 인정하므로, 이 사건 또한 '일시사용을 위한 임대차'로 보기에 무리가 없을 것이다.
특별법인 <주택임대차보호법>이 적용되지 않는다면, 일반론으로 돌아가 <민법>이 적용된다고 할 것인데, 집주인은 아마 민법을 근거로 1개월 전 계약갱신 해지를 했었어야 했다는 내용을 주장하는 것으로 보인다. 민법 관련 규정을 살펴보면 다음과 같다.
제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.
② 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월
2. 동산에 대하여는 5일
제636조(기간의 약정있는 임대차의 해지통고) 임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자일방 또는 쌍방이 그 기간내에 해지할 권리를 보류한 때에는 전조의 규정을 준용한다.
제639조(묵시의 갱신) ① 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다. ② 전항의 경우에 전임대차에 대하여 제삼자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다.
위 사건에서 임대차기간의 약정이 있으므로 제636조, 제635조가 적용된다고 할 것이어서 임차인이 계약해지의 통지를 할 경우 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 1월이 지난 시점부터 해지의 효력이 생긴다(제635조 제2항 제1호). 그렇다면 임대인의 주장대로 만기 15일 전에 이루어진 계약해지 통고는 효력이 없고, 제639조에 의해 묵시의 갱신이 이루어졌으므로 다시 계약은 3개월의 연장이 돼 임차인은 그 기간만큼의 차임을 지급해야 할 의무가 있는 것일까?
제639조 제1항을 꼼꼼히 다시 보도록 하자. 묵시의 갱신이 인정되기 위해서는 ①임대차 기간이 만료할 것, ②임차인이 임차물의 사용수익을 계속할 것, ③임대인이 상당한 기간내에 이의를 제기하지 아니할 것이라는 세 요건이 모두 충족되어야 한다. 그런데 이 사건의 경우 임차인은 임대차 기간이 만료하기 전에 이미 임차물의 사용수익을 하지 않고 있으므로 당장 ②요건이 충족되지 않는다. 그렇기에 임대차 기간이 만료됨과 동시에 임대차 계약은 종료되었다고 할 것이므로 묵시의 갱신 문제는 불거지지 않는다. 임차인이 계약해지의 통지를 언제 했느냐와 무관하게, 심지어 계약해지의 통지를 하지 않았다고 하더라도 이 사건 임대차 계약은 종료된 것으로 보는 것이 맞다.
그렇다면 제635조의 규정은 존재 이유가 무엇이냐고 반문할 수도 있다. 제635조는 기본적으로 기간 만료 1개월 이상 전에 임차인이 계약해지 통지를 했을 경우 임대인의 이익을 보호하기 위해 1개월의 여유기간을 준 것으로 해석해야 한다. 이 사건의 경우 계약기간 만료일이 다가오면서 임대인은 만료일이 도과함과 동시에 임대차 계약이 종료된다는 것을 충분히 예견할 수 있었고, 그렇기에 제635조에 의해 보호가 필요한 경우가 아니다.
만약 이렇게 해석하지 않을 경우, 임차인이 아무런 이야기도 없이 계약 만료 기간에 맞춰서 방을 뺀 경우에는 묵시의 갱신 없이 계약이 종료되는 것과 달리, 임차인이 임대인에게 준비할 시간을 주기 위해 1개월이 남지 않은 기간에 미리 자신의 방을 빼고 임대인에게 알려줬다는 이유만으로 계약이 연장돼 임차인이 불이익을 감수해야 한다는 이상한 결론에 이르러 형평의 관점에서도 위와 같이 해석하는 것이 타당하다.
2021. 10. 4.(월)
