상가 월세 인상 5% 모두 적용 받는 것일까?
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
영세상인이 영업을 할 때에는 다양한 어려움을 겪게됩니다.
특히 오르는 물가와 인건비에 정말 최소한의 마진만 남겨가며 힘겹게 지내고 있는 상황에서 갑작스럽게 임대인으로 부터 월세를 인상하겠다는 통보를 받게 되어 어려움을 호소하는 분이 많은데요.
임대인의 요구사항을 들어주지 못한다면 나가야 하는 것일까요?
우선, 상대적으로 약자인 임차인을 보호하기 위한 상가임대차법에서는 월세 인상을 5%까지만 할 수 있도록 제한하고 있습니다.
이에 영세상인은 부당하다며 강력하게 주장하기도 하며, 협의가 되지 않을 경우 법적다툼까지도 이어지는데요. 법적 상한선 5%는 모든 임대차가 적용되는 것이 아니기 때문에 자신이 처한 상황에서 가장 긍정저인 결과를 얻기 위해서는 오늘 이 글을 잘 읽고 올바른 전략을 수립하기 바랍니다.
자신이 상가 월세 인상 5% 보호를 받을 수 있는지 확인하기 위해서는 두 가지 사항을 점검하여야 합니다.
첫째로 계약갱신요구권입니다. 상가임대차법에 따라서 보호기간 내 재계약 희망의사를 전달하는 방식으로 최초계약일 부터 최대 10년간 한 자리에서 영업할 수 있는 강력한 권리이죠.
두번째는 환산보증금입니다. 환산보증금을 계산하는 방법은 '보증금+(월세X100)'인데요. 이 계산법을 통해 나온 결과값과 점포가 속해있는 지역의 기준과 비교하시면 됩니다.
설명드린 두 가지 사항을 모두 충족하여야만 법적 상한선의 보호를 받을 수 있습니다.
상가 월세 인상 5% 적용을 받기 위해서는 두 가지 요건을 모두 충족하여야 한다고 했습니다.
영업한지 10년을 넘지 않았더라도 환산보증금을 초과한다면 임대인은 5퍼센트를 초과하여 증액요구가 가능해지죠. 다만, 그렇다고 해서 모든 증액이 인정받는 것은 아닙니다.
주변상가의 시세나 경제적 여건들을 종합적으로 고려하여 인상을 요구해야 합니다.
더불어 재계약 권한 행사가 가능한 임차인이라면 인상 거부를 사유로는 퇴거요청도 불가때문에 합의가 되지 않을 경우엔 법적 판단을 받아야 하지만, 큰 폯으로 증액을 요구하는 경우가 아니라면 민사소송을 진행하여도 실익이 없을 수 있으니 전문가의 도움을 받아 합의를 진행하거나 다른 대안을 찾아보는 것이 좋습니다.
계약갱신요구권 행사가 불가한 상황이라면 소유주는 원하는대로 임대료를 인상할 수 있습니다. 임차인 측에서 거부를 한다면 정당하게 계약해지 후 퇴거요청도 가능한 상황이므로 임차인에게 상당히 불리하죠.
이 경우 더 영업하고 싶다고 해서 상가 월세 인상 5%를 초과한 무리한 인상요구를 그대로 받아들이기 보다는 곧바로 권리금 회수를 주장하는 편이 나을 수 있습니다.
무리하게 인상하였다가 향후 임대료가 연체되어 결격사유가 생기게되면 이 마저도 회수하지 못할 위험이 발생될 수 있기 때문이죠.
권리금은 임대차가 종료하기 최대 6개월 전부터 마지막 영업일 사이에 후속임차인을 구하여 건물주 측에게 후임자에 대하여 아는 정보에 대하여 구체적으로 제공하며 신규계약을 요청하면 되는데요. 정당한 사유 없이 방해를 할 경우엔 손해배상을 청구하여 볼 수 있습니다.
임대차 분쟁은 쉽게 해결되지 않는 경우가 정말 많습니다. 각자의 입장에서 권리를 빼앗기지 않기 위해서이죠.
문제의 상황에서는 민사소송을 통해서만 해결이 가능하다고 생각하기도 하는데요. 굳이 소송을 진행하지 않더라도 내용증명의 방법 등으로도 문제를 해결할 수도 있습니다.
따라서 서로 자신의 주장이 맞다며 감정적인 다툼을 지속하기 보다는 전문가의 도움을 받아 상황을 구체적으로 검토하고 가장 적합한 대응전략을 찾아보시기 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
