재건축 명도소송 법적절차 진행방법은?
길을 지나다니다 보면 낡은 상가를 허물로 새롭게 신축하는 건설현장을 많이 볼 수 있습니다.
건물주들이 이렇게 적극적으로 재건축을 진행하는 이유는 가치를 높여 더 많은 임대수익을 얻기 위함도 있고 안전문제 등도 있는데요.
문제는 이미 해당 상가에서 영업을 하고 있는 임차인 입장에서는 건물주의 재건축 소식이 반갑지만은 않다는 것입니다.
원활한 공사를 위해서는 모든 임차인을 내보내야 하지만 세입자들과의 마찰로 이 과정이 매끄럽지 않은 경우가 대부분인데요.
그렇다고 해서 아무것도 따져보지 않은 채 무작정 명도소송을 제기한다면 막대한 손해배상을 물어주어야 하는 상황이 발생될 수 있으므로 재건축 명도소송 전 무엇을 확인하여야 하는지, 어떻게 법적절차를 진행해야 하는지 알아보겠습니다.
우선 법적절차를 진행하기에 앞서 상대방 측이 행사할 수 있는 권리가 남아있는지 부터 파악을 해보아야 합니다.
임차인은 상가임대차법에 따라서 최초계약일로부터 10년간 영업권을 보호받기 때문에 임대차계약을 체결한지 10년이 지나지 않았다면 내보내기 매우 어렵습니다. 만기 6개월전에서 1개월 전의 기간에 재계약 의사를 밝힘으로써 권리행사가 가능한데요. 임대인은 정당한 이유가 없다면 이를 거부할 수 없습니다.
10년을 넘긴 경우라도 안심할 수 없는데요. 상대방 측에서 권리금을 주장해올 수 있기 때문입니다. 권리금은 영업기간과 무관하게 보호가 되는 것으로 임차인은 만기 6개월 전에서 영업종료일 까지 후속임차인을 구하여 임대인 측에게 주선하는 과정을 통해 회수를 할 수 있는데요.
재건축을 앞둔 상가라면 후임자를 찾을 수 없기 때문에 임대인측에서 권리금 조의 보상금을 지급하는 형태로 합의해볼 수 있습니다.
만기일자 6개월 전에서 1개월 전 임차인도 계약갱신요구를 하지 않고, 임대인 측에서도 조건변경 통지등을 진행하지 않으면 해당 계약은 자동 종료되는 것이 아니라 묵시적으로 늘어나게 되는데요.
이 때는 환산보증금에 따라 임대인 측에서 계약해지 가능여부가 달라지게 됩니다. 환산보증금 이내의 상가는 동일 조건으로 1년간 늘어나며 해지는 임차인 측만 가능하고 통보후 3개월 뒤 효력이 발생하며, 환산보증금이 초과하는 경우엔 기간의 정함 없이 늘어나며 양측 모두 해지권이 부여됩니다.
임차인이 희망할 경우 1개월 후, 임대인 측이 희망할경우 6개월 뒤 효력이 발생되죠.
즉, 환산보증금 초과한 상황의 경우 10년이 지나지 않았더라도 계약해지가 가능하며 거부 시 재건축 명도도송을 제기하여볼 수 있습니다. 다만 이 경우에도 권리금 문제는 남아있기 때문에 섣불리 진행하기 보다는 전문가의 의견을 들어보는 것이 좋습니다.
귀책사유가 있는 임차인이라면 임대인에게 상대방의 계약갱신요구를 정당하게 거부할 권리가 주어지게 됩니다.
이 경우 세입자는 권리금회수 기회조차 박탈당하게 되므로 해당 임차인은 재건축 명도소송 난이도가 쉬운편에 속하는데요.
계약 존속기간 동안 임대료 3기연체가 있었던 적은 없는지, 불법으로 전대한 이력은 없는지 등을 꼼꼼하게 따져보는 것이 좋습니다.
명백한 귀책사유에도 퇴거를 하지 않거나 불법적으로 점유를 이어나가 강제력을 행사하는 분도 종종 있는데요. 소송을 통해 승소판결문을 확보하지 않고 진행하는 강제집행은 오히려 형사처벌의 대상이 되거나 손해배상을 물어주어야 할 수 있으므로 반드시 법적절차를 진행하셔야 합니다.
최초계약 당시 구체적인 계획을 고지한 후 그 내용대로 진행되는 경우, 건물의 노후화로 안전사고가 우려될 때, 다른법령에 의한 철거 등 법률상 정당한 재건축 사유도 존재하는데요. 요건이 까다롭습니다.
특히 오래 전부터 철거를 계획하는 일은 드물기 때문에 보통은 노후화로 인한 재건축 명도소송 분쟁이 많은데 외관상 보여지는 모습이 낡았다고 해서 정당한 사유로 인정받는 것이 아니므로 구체적인 점검이 필요합니다.
재건축 명도소송 진행 시 각각의 임대차 현황별로 대응해야할 방법이 매우 다릅니다. 명확하게 임대차현황을 분석하고 적합한 전략을 수립하여 대응하여야 경제적 손해를 최소화활 수 있으므로 철거를 계획 중이시라면 변호사에게 검토를 받아 보는 것을 권해드립니다.
