세입자 퇴거통보 진행 전 반드시 확인 해야 할 것은?
세입자 퇴거통보 진행 전 반드시 확인 해야 할 것은?상가건물을 소유 중이신 분 중 직접적으로 공간을 사용하는 분도 계시고 임차인을 구하여 매월 임대료를 받는 분도 계실 것입니다.
대부분은 임대차 계약 체결을 통해 임대료를 받는 분이 많습니다. 상대방과 좋은 관계를 유지하면 좋겠지만 다양한 문제가 발생되기도 하는데요. 대화로 원만히 해결되지 않아 법적다툼으로 이어지는 경우도 많습니다.
세입자의 경우 상가임대차법에 따른 보호를 받고 있기 때문에 임대인은 자신의 건물이더라도 마음대로 세입자 퇴거통보를 진행할 수 없는데요. 무턱대고 소송을 진행했다가는 손해가 발생될 수 있기 때문에 주의가 필요합니다.
오늘은 어떠한 경우 임차인을 내보낼 수 있는지, 안전하게 진행하기 위해서는 무엇을 주의해야하는지 알아보겠습니다.
세입자 퇴거통보 진행하기 전에 상대방의 권리 부터 파악하여야 합니다.
임차인이 행사할 수 있는 권리는 크게 두 가지가 있는데요. 첫번째는 계약갱신요구권, 두번째는 권리금회수기회의 보호이죠. 이해하시기 쉽도록 아래 표로 정리 해드리겠습니다.
보시는 바와 같이 세입자는 한 곳에서 10년동안 영업할 수 있기 때문에 이 내용을 무시한 채 세입자 퇴거통보를 진행한다면 패소와 함께 막대한 손해배상을 물어주어야 할 수 있습니다.
더불어 10년이 지났다고 하더라도 권리금 회수를 보장해주어야 하기 때문에 내보내기 쉽지 않은데요.
다음에 설명드릴 상황이라면 이야기는 달라집니다.
세입자 퇴거통보 다음의 내용에 해당한다면 정당한 사유로 인정됩니다.
대표적으로 임차인이 월세를 미납함에 따라 계약을 해지하려는 분이 많은데요. 한 두번 정도 미납되었다고 해서 정당한 사유로 인정되는 것이 아니라 3기 연체 기준을 충족하여야 합니다.
더불어 철거 및 재건축을 사유로도 빈번하게 분쟁이 발생되고 있는데요.
단순히 공사를 진행한다고 해서 계약해지가 가능한 것이 아니라 최초계약당시 구체적인 계획을 알리고 그 내용대로 따르는 경우, 안전진단 결과 현저하게 안전사고가 우려될 때, 다른법령에 의한 철거만 인정되므로 전문가의 구체적인 진단이 필요합니다.
특히나 세입자 퇴거통보의 사유가 차임 미납이라면 신속하게 진행되는 것이 좋습니다. 보증금이 남아있다고 해서 안심해서는 안되는데요.
소송의 결과를 받기 까지 밀리는 임대료, 이자, 관리비, 퇴거 후의 원상복구 비용까지 모두 따져보아야 하는데 상대방 측이 경제적 여건이 좋지 않다면 소송에서 승소를 하더라도 실익이 없을 수 있거나 오히려 손해를 볼 수 있는 상황이 올 수 있기 때문입니다.
해당 법적절차를 진행함에 있어서 가장 중요한 것이 있습니다.
바로 「점유이전금지가처분」을 함께 신청하는 것인데요. 힘겹게 법적절차를 마치고난 후 확보한 판결문을 바탕으로 강제집행에 나서려고 하는데 소송의 당사자가 아니라 제3자가 점유를 하고 있다면 새로운 점유자를 상대로 번거로운 소송을 처음부터 다시 진행해야하게 될 수도 있습니다.
이렇게 되면 문제를 해결하는데 있어서 적어도 1년 이상의 시간이 소요될 수 있겠죠.
점유이전금지가처분은 소송이 진행되는 동안 임차인이 다른 사람에게 점유를 넘기지 못하도록 하는 장치이며 앞서 설명드린 불상사를 방지하기 위해 명도소송과 반드시 함께 진행되는 것이 좋습니다.
세입자 퇴거통보 주의사항에 대하여 알아보았는데요. 궁금하신 점이 있으시거나 도움이 필요하실 경우 아래를 눌러 연락주시기 바랍니다.
