세입자 내보내기 조건과 절차를 알아봅시다
세입자 내보내기 조건과 절차를 알아봅시다건물을 소유하고 있는 임대인은 목적물을 직접사용하거나 혹은 임대차계약을 체결하여 타인에게 공간을 대여해주고 그 대가로 매월 약정한 임대료를 지급받게 되는데요.
매월 받는 임대료로 건물을 매입하는데 받았던 대출의 이자를 충당하거나 건물의 유지보수에 사용하기도 하며 한 편으로는 생계비에도 사용하는 분이 많은데 임차인 측에서 제 시기에 납입하지 않아 스트레스를 받는 소유주가 정말 많습니다.
받아둔 보증금이 있으니 한 두달 정도 밀리는 것은 경제사정을 생각하여 이해하고 아무말 없이 넘어갈 수 있겠지만 이것이 3개월 이상 지속된다면 참지 못하고 세입자 내보내기를 고려하지 않을 수 없습니다.
하지만 아무리 자신의 건물이라고 할지라도 확실한 명도사유가 아니라면 마음대로 퇴거를 시킬 수 없는데요. 문제없이 해결하기 위한 조건과 절차에 대하여 알아보겠습니다.
내 소유의 건물인데도 왜 마음대로 세입자 내보내기 할 수 없을까요? 임대차관계에서 상대적으로 '을'의 지위에 있는 임차인이 법률의 보호를 강하게 받고 있기 때문입니다.
여러분이 잘 알고 계시는 '상가임대차보호법'이죠. 이 법률에 대하여 충분히 이해하지 못한채 퇴거명령을 한다면 손해배상의 책임을 물을 수 있습니다. 오늘 주제와 관련하여 알아두셔야 할 점은 크게 두 가지로 계약갱신요구권과 권리금 회수기회 보호입니다.
첫번째 계약갱신요구권의 경우 세입자는 임대차 계약이 종료하기 6개월 전부터 1개월 전 사이의 기간에 건물주에게 재계약을 요청할 수 있으며 이러한 권리를 바탕으로 최초계약일 부터 최대 10년까지 영업권을 보장받습니다.
10년이 넘었다고 하더라도 마음대로 할 수 없는데요. 두번째 권리은 권리금 회수기회 보호의 경우는 영업기간과 관계없이 주장이 가능하기 때문입니다.
만기일자 6개월 전부터 영업종료일까지 후속임차인을 적극적으로 주선하는 행위를 통해 세입자는 상가에 쌓인 유/무형적인 가치를 회수할 수 있는데 임대인 측에서는 임차인이 권리금을 회수할 수 있도록 임차인이 주선한 신규임차인과 신규계약을 체결하는 등 적극적으로 협조해주어야 합니다.
상가임대차법에 따라 임차인이 보호를 받고 있다고 하더라도 다음과 같은 경우에는 임대인 측에서 적법하게 계약해지를 진행하고 세입자 내보내기가 가능합니다.
*임차인의 귀책사유
- 3기 이상의 차임연체 사실이 있는 경우
- 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
- 동의없이 무단으로 전대차계약을 체결한 경우
- 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우
- 임차인이 고의로 목적물을 파손한 경우 등
위 사유에 해당한다면 우선 내용증명 등을 통해 계약해지 통보를 확실하게 진행하는 것이 좋습니다.
하지만 내용증명으로 계약해지를 통보한다고 하더라도 순순히 가게를 빼는 임차인이 많지 않은데요.
주의하실 점은 그렇다고 하더라도 감정적으로 대응하는 것은 지양하는 것이 좋습니다.
간혹 가게로 찾아가 집기들을 꺼내는 행위를 하는 분이 계시는데요.
강제집행을 하기 위해서는 소송을 통해 승소판결문을 확보하여야만 가능하며, 판결문 없이 행하는 강제집행은 오히려 형사고소를 당하거나 손해배상 책임을 물어야 할 수 있습니다.
명도소송은 부동산을 점유할 권한이 없는 자가 점유를 계속할 경우 이를 반환하라는 판결을 받기 위해 제기하는 소송을 의미합니다.
대부분은 건물주가 승소하기는 하지만 위에서 설명한 바와 같이 확실한 명도사유를 확인하지 않은 채 제기하는 경우에는 패소의 결과를 받게되므로 소 제기 전 구체적인 검토가 필요합니다.
더불어 세입자 내보내기 법적절차에서 중요한 것이 있는데요. 명도소송 제기 전 점유이전금지가처분을 신청해두는 것이 좋습니다.
소송을 마친 뒤 판결문을 토대로 강제집행을 하려고 하는데 소송의 당사자가 아닌 제3자가 목적물을 점유하고 있다면 해당 점유자를 대상으로 처음부터 소송과정을 다시 밟아야 하므로 시간과 비용이 낭비될 수밖에 없는데요. 점유이전금지가처분을 마쳤다면 이러한 일을 방지할 수 있습니다.
세입자 내보내기 설명드린 것 처럼 절차가 그리 간단하지 않습니다.
특히 3기연체로 명도소송을 고려중이시라면 기준에 충족하는지 정확하게 파악하는 것이 중요한데요.
통으로 세 번 연속 밀렸다면 계산이 쉽지만 조금씩 여러번 나누어 미납된 경우라면 입금내역을 토대로 현재 못받고 있는 금액이 어느정도인지를 계산 해보아야 합니다.
임대차계약해지 과정을 간단하게 생각하고 섣불리 대처할 경우엔 앞서 언급한 바와 같이 형사고소 및 손해배상청구를 당할 수 있으므로 문제가 발생되었다면 개인적으로 조치를 취하려 하기 보다는 법률전문가와 긴밀한 상담을 진행하여 최적의 대응전략을 수립하기 바랍니다.
