임대차 재계약 10년 잘 보호받기 위해서는?
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Jul 24. 2025
임대차 재계약 10년 잘 보호받기 위해서는?처음 사업을 시작할 때에는 자신이 추구하는 컨셉에 맞추어 인테리어 공사도 진행하여야 하고, 원활한 영업을 위해 각종 설비들도 설치하야하는 등 적지않은 금액을 투자하게 됩니다.
단순한 소꿉놀이가 아니기 때문에 하나하나에 신중한 결정을 하는 등 많은 신경을 쏟아부을 수밖에 없죠. 많은 노력을 한 만큼 세입자는 한 곳에서 오랫동안 영업하기를 희망할텐데요.
법적으로 임대차 재계약 10년 가능하도록 보호하고 있지만 법률에 대하여 제대로 알지 못한하면 이 권리를 제대로 활용하지 못한 채 퇴거해야하는 불상사가 발생 될 수도 있습니다.
자신의 권리를 잘 지키기 위해서는 어떠한 점을 주의하여야 할지, 임대인과의 분쟁이 발생되었을 경우 어떻게 대처해야할 지 알아보겠습니다.
이제는 많은 분들이 상가임대차보호법에 따른 임대차 재계약 10년 조항에 대하여 알고 계시지만 정확히 모르는 분이 더욱 많기 때문에 관련 내용에 대하여 확실하게 설명드리고자 합니다.
관련 법률에 따르면 임대인은 임차인이 임대차가기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못한다라고 규정하고 있습니다.
즉, 임차인은 위 보호기간 내에 임대인에게 '재계약을 희망합니다' 라는 의사 표시를 하는 것만으로도 최초계약일로 부터 최장 10년간 영업권을 보호 받을 수 있는 것입니다.
계약갱신의 통지방법도 별도로 지정된 것이 없기에 의사를 밝히기만 하면되는데요, 상대방 측에서 그러한 의사를 전달받지 못했다고 주장해 올 가능성을 대비하여 내용증명 등의 방법을 통해 기록을 남겨두는 것이 좋습니다. 정당한 사유 없이 이를 거부할 경우에는 법적대응을 고려하여 볼 수 있습니다.
바쁘게 영업을 하다보면 재계약 요청 시기를 깜빡하고 지나쳐버리는 경우도 정말 많습니다. 이 경우에 해당 계약은 자동으로 연장되게 되는데요. 이를 묵시적 갱신이라고 합니다.
묵시적 갱신은 환산보증금에 따라서 연장되는 기간과 해지의 권한에 차이가 발생되는데요. 우선 환산보증금의 계산법은 최근 계약한 내용을 토대로 월세에 100을 곱한 뒤 보증금을 더하여 주면 끝입니다. 이렇게 해서 나온 결과값과 해당 상가의 지역 기준과 비교하면 되죠.
환산보증금을 초과하는데 묵시적 갱신이 되었다면 10년이 채 되지 않았다고 하더라도 건물주 측에서 해지통보가 가능하기 때문에 임차인 입장에서는 상당히 불리해지게 됩니다.
따라서 현재 자신이 주변 상가에 비하여 상당히 높은 수준의 보증금과 월세를 부담하고 있다면 이를 미리따져본 뒤 보호기간 내 재계약 희망의사를 확실하게 전달하여야 임대차 재계약 10년 잘 보호받을 수 있습니다.
법적으로 보호받는 임대차 재계약 10년을 훌쩍 넘어 영업중이거나, 환산보증금을 초과하는 상황에서 재계약 요청 시기를 놓쳐 묵시적으로 연장되었는데 임대인 측에서 헤지 통보를 해온다면 어떻게 해야할까요?
이 때는 법적으로 재계약을 주장할 수 없으니 상가를 정리하고 나갈 수밖에 없습니다. 다만, 임차인 측에서 주장할 수 있는 권리가 또하나 남아있는데요.
바로 권리금회수의 기회 입니다. 이는 영업기간과 무관하게 보호를 받을 수 있으며, 만료되기 6개월 전 부터 영업종료일 까지 후속임차인을 구하여 건물주 측에게 주선하는 과정을 통해 상가에 쌓인 가치를 회수 할 수 있습니다.
마찬가지로 임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수를 방해할 수 없는데요, 새로운 임차인과의 만남을 고의적으로 피하거나, 거부하는 경우 등 방해할 경우엔 그로 인하여 발생한 피해에 대하여 손해배상을 청구할 수 있습니다.
