임차인 월세 밀리면 보증금에서 공제하면 될까?

임차인 월세 밀리면 보증금에서 공제하면 될까?

임대료를 잘 내지 않는 임차인을 어떻게 해야하나 고민하는 임대인이 정말 많습니다.

치솟는 물가와 경기가 좋지 않기 때문에 상대방의 사정을 고려하여 한 두번 정도 밀리는 것은 어느정도 이해하고 넘어가는 분도 계시고, 이러한 일을 대비하여 받아둔 보증금이 있으니 차차 보증금에서 밀린 월세만큼 공제하면 될 것이라고 생각기도 할텐데요.

지속적으로 임차인 월세 밀리면 임대인 측도 경제적으로 다양한 문제가 발생될 수 있기에 더 많은 경제적인 손해가 발생되기 저에 즉각적으로 관계를 정리하는 것일 권해드립니다.

그렇다면 임대료 연체 시 왜 빠르게 정리하는 것이 좋은지, 조치과정은 어떻게 되는지 살펴보겠습니다.

상가임대차보호법에 따라 임차인은 계약갱신요구권을 행사함으로써 최초계약일로 부터 10년간 영업권이 보장됩니다. 원칙적으로 정당한 사유 없이는 세입자의 계약갱신요구권을 거부할 수 없지만, 임차인 월세 밀리면 임대인 측에서 귀책사유를 근거로 정당하게 갱신을 거절할 수 있죠.

다만, 한 두달 정도 미납되었다고 해서 계약을 해지할 수 있는 것이 아니라 법률에서는 3기를 기준으로 하고 있습니다.

여기서 말하는 '3기'를 잘 이해하셔야 하는데요. 단순히 1기는 1회를 의미하는 것이 아닙니다. 3기라는 것은 3개월 분에 달하는 임대료를 의미하는데요. 임차인 측에서 통으로 3번을 밀렸다면 따져볼 것도 없겠지만 일부만 입금하는 경우도 있기 때문에 단순히 횟수로 파악하기 보다는 입금내역을 토대로 현재 받지 못한 금액이 3개월 분에 달하는지 계산해보셔야 합니다.

계약해지를 통보하려는 시기에 3기 연체 기준이 충족된다면 즉지 계약을 해지할 수 있으며, 과거 이력이 있으나 현재 변제한 상황이라면 계약종료 6개월 전~1개월 사이에 귀책사유를 근거로 종료하겠다는 의사를 전달하시면 되겠습니다.

하지만! 귀책사유가 명백함에도 불구하고 내용증명 등으로 퇴거통보를 하였지만 이에 순응하는 임차인은 많지 않습니다.

오히려 임대인 측이 자신의 권리를 방해하고 있다며 주장하는 사례도 적지 않은데요. 퇴거요구에도 점유를 이어나간다면 빠르게 건물인도 청구의 소를 제기하는 것이 좋습니다.

임차인 월세 밀리면 빠르게 조치해야하는 가장 큰 이유는 소송기간 중 받지 못하는 월세와 관리비, 향후 강제집행을 통해 퇴거를 시킨 뒤 다음 세입자를 받기 위한 철거공사비 등을 모두 고려하여야 하기 때문입니다.

임대료를 내지 못한다는 것은 경제적인 사정이 좋지 못하다는 것과 같은데 보증금이 모두 소진되고 난 후 소송을 진행하게 되면 별다른 실익이 없을 수 있겠죠.

경기도 지역의 한 건물을 소유하고 있던 임대인 A씨는 음식점을 운영하는 임차인 B씨와 임대차 계약을 체결하였습니다.

젊고 싹싹한 성격이 마음에 들었었기에 양측은 큰 다툼없이 오랫동안 좋은 관계를 유지해 왔는데요. 하지만 어느 순간 부터 임차인 B씨가 월세를 밀리기 시작했다고 합니다.

A씨는 요즘 장사가 잘 안되서 그런가보다 하고 몇 개월 사정을 봐주었지만 A씨도 경제적으로 어려운 상황에 놓이자 조심스럽게 제 시기에 월세를 내달라고 요청했는데요.

상대방 측은 미안한 마음도 전혀 보이지 않고 보증금에서 공제하면 되지 않냐면서 뻔뻔한 태도를 보여왔습니다.

이에 더 이상 봐준다면 경제적인 손해가 발생할 것 같다는 생각에 본 측을 찾아주셨습니다.

본 측은 신속하게 사건을 검토한 뒤 대응전략을 수립하였습니다.

우선 소송을 제기하기에 앞서 내용증명을 통해 협의의 의사를 전달하였지만 상대방 측은 이를 무시했으며, 결국 법적분쟁으로 이어졌는데요. 부동산점유이전금지가처분 신청과 함께 명도소송을 제기하였죠.

결과적으로 수원지방법원 안산지원에서는 의뢰인의 손을 들어주었으며 A씨는 신속하게 점유를 회복할 수 있었습니다.

'민사소송' 오래걸리고 복잡한 것 아닌가? 이러한 일로 소송까지 진행해야할까? 라고 생각하는 분도 많을 것입니다. 하지만 대화를 통해 문제가 해결되지 않는다면 법적인 대응을 진행할 수밖에 없습니다.

간혹 감정이 앞서 강제로 집기를 빼내버리는 분도 많으신데요. 소송을 통해 확보한 승소판결문 없이 행하는 강제집행은 형사처벌을 받거나 손해배상의 책임을 물을 수 있습니다.

따라서 개인적으로 강제력을 행사하기 보다는 임차인 월세 밀리면 신속하게 법적조치를 통해 점유를 회복하는 것을 권해드립니다.

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