전세계약해지통보 중요한 이유, 이렇게 하세요
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Aug 6. 2025
전세계약해지통보 중요한 이유, 이렇게 하세요부동산 임대차 관련 분쟁의 종류는 매우 다양한데요. 그중에서도 최근에 가장 많이 발생되는 문제는 아마도 전세보증금 미반환사건인 것 같습니다.
뉴스에서도 연일 전세사기 사건이 보도되고 있고 실제 저희 사무소로도 보증금 미반환으로 도움을 요청하는 의뢰인이 많습니다. 상황이 이러하다 보니 한 집 건너 한 집이 관련 사건에 휘말렸다고 해도 과언이 아닙니다.
전세계약이 종료되면 임차인은 목적주택을 임대인에게 반환하고, 임대인은 받아두었던 전세금을 세입자에게 돌려주어야 하며 이는 동시이행관계에 놓여있는데요. 전 재산일지도 모르는 소중한 전세금을 제 시기에 잘 돌려받기 위해서는 가장 먼저 전세계약해지통보를 잘 진행하셔야 합니다.
오늘은 해지통보를 언제, 어떻게 하여야 하는지, 집주인 측에서 보증금을 돌려주지 않을 경우 어떠한 조치를 해야할지 알아보겠습니다.
전세계약은 보통 2년단위로 체결이 되는데요. 해당 주택에서 더 이상 거주하지 않을 것이라면 어떻게 해야할까요?
간혹 계약서상 약정한 기간이 도래하면 자동으로 계약이 종료된다고 생각하는 분도 계시는데요. 그렇지 않습니다.
주택임대차보호법에 따라서 해당 주택에서 더 이상 거주하지 않기를 희망한다면 주택임대차보호법에 따라서 만기일 6개월 전에서 2개월 전까지 집주인 측에게 전세계약해지통보를 확실하게 진행하여야 하죠.
만약에 위 기간 내에 집주인과 세입자 모두 어떠한 통지도 하지 않았을 경우엔 묵시적으로 연장되게 되는데요. 이 경우엔 해지통보를 한 뒤 3개월 후가 종료일이 됩니다.
만기일자에 맞추어 이사를 가야하거나 꼭 전세금을 돌려받아야 하는 분들이라면 통보기간 내에 재계약 의사가 없음을 잘 전달하는 것이 좋겠죠.
전세계약해지통보의 방법은 정해진 것이 없습니다. 상대방 측에게 해지 의사가 도달하였다는 것만 증명할 수 있으면 됩니다.
대부분의 세입자가 편의상 전화로 이야기하거나 문자메시지 등을 많이 활용하기도 하는데요. 녹취록이나 상대방 측에서 문자에 대한 회신이 없었다면 향후 증명할 방법이 없습니다.
집주인 측에서 전세금을 반환하지 않았을 때 대항력과 우선변제권의 효력을 유지할 수 있도록 임차권등기명령을 신청하거나, 추후 전세금반환소송, 보증보험이행청구 등을 진행할 때에는 전세계약해지통보 소명자료가 필요한데, 이를 증빙할 자료가 없다면 원하는 결과를 이끌어 내기 어렵겠죠.
따라서 전화나 문자메시지로 의사를 전달하기 보다는 문서의 발송과 도달여부의 기록을 남길 수 있는 '내용증명'의 방법을 통해 해지의사를 전달하는 것을 추천합니다.
작성법도 어려운 점이 없는데요. 양 당사자의 인적사항과 전세계약기간, 재계약의사가 없음, 전세금을 반환해달라는 내용 정도만 기재하면 됩니다.
전세계약해지통보 절차에 따라서 잘 진행했음에도 불구하고 집주인 측에서 다음 세입자가 구해져야만 줄 수 있다고 하거나, 고의적으로 연락을 피하는 등 전세금을 반환하지 않는다면 어떻게 해야할까요?
이 경우엔 빠르게 임차권등기명령신청을 통해 권리를 확보한 뒤 법적대응에 나서는 것이 좋습니다. 세입자 측에서 임대인의 개인적인 경제적인 사정까지 봐줄 필요가 없기 때문이죠.
해지통보를 제대로 진행하였고, 보증금 반환이 원활하게 이루어지지 않고 있다는 것을 잘 입증만 한다면 소송은 대부분 세입자의 승소로 마무리가 되는데요.
중요한 것은 승소판결이 나더라도 사건이 끝이나는 것이 아닙니다. 판결이 나왔더라도 상대방 측에서 보증금을 돌려주지 않을 경우에는 확보한 판결문을 가지고 부동산 강제경매, 채권압류, 동산압류 중 가장 효율적인 채권추심 방법을 찾아 강제집행 절차를 밟아 나가야 하죠.
전세보증금 반환은 그다지 간단한 문제가 아닙니다.
하지만 모든 절차가 원활하게 진행되기 위해서는 전세계약해지통보가 제대로 이루어져야 한다는 점을 꼭 기억해주시기 바랍니다.
시간이 부족한 분들을 위해 오늘 설명드린 내용을 간단히 요약한 뒤 글을 마치겠습니다.
