상가임대차분쟁 효율적인 해결방법
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Aug 7. 2025
상가임대차분쟁 효율적인 해결방법사람은 혼자서는 살아갈 수 없기에 다양한 인간관계를 맺고 살아가게 되는데요. 문제는 서로 자라온 환경이 다르기 때문에 종종 의견이 충돌하며 갈등이 생긴다는 것입니다.
좋은 관계를 유지하고자 상대방을 헤아려 양보한다고 하더라도 권리를 빼앗기게 된다면 손해가 발생할 수도 있기에 언제까지나 양보만은 할 수 없습니다. 이는 임대차 관계에서도 그대로 적용이 되는데요.
오늘은 다양한 상가임대차분쟁 유형 중에서도 임차인이 자주 겪게되는 건물주의 일방적인 계약해지통보, 월세인상, 권리금회수방해 등의 문제에 대하여 알아보고 어떻게 대처하여야 할지 설명드려보겠습니다.
영세상인의 경우 처음 장사를 시작할 때 막대한 비용을 투자하게 됩니다. 이를 적절히 잘 회수하기 위해서는 1~2년 단기로 영업을하기 보다는 최대한 오랫동안 영업을 하는 것이 유리한데요.
영업을한지 몇 년 지나지 않았는데 갑작스럽게 퇴거 통보를 받는다면, 이대로 쫓겨나야 하는 것은 아닌지 불안할 수 밖에 없는데요.
상가임대차법에 따라서 영세상인은 만기시점에 계약갱신요구권을 행사함으로써 최초계약일로부터 최장 10년간 한 곳에서 영업할 수 있도록 보호를 받습니다.
��⚖️계약갱신요구권행사요건
- 만기일 6개월 전에서 1개월 전 사이의 기간에 재계약 희망의사 통보
- 문자/전화/구두상으로 통보하여도 되지만, 확실한 기록을 남기기 위해 내용증명의 방법을 추천
만약, 보호기간 내 권리를 행사하지 않을 경우 해당 계약은 묵시적으로 연장이 되는데요.
환산보증금 초과여부에 따라서 권리행사가 달라집니다.
환산보증금 초과되어 묵시적 갱신되면 10년 이내더라도 상대방 측에서 해지통보가 가능하기 때문에 주변의 시세보다 높은 수준의 보증금과 월세를 내고 계시다면 만기일자를 확인하여 보호기간 내에 적절히 권리를 행사하여야 상가임대차분쟁을 예방 할 수 있습니다.
다음으로로 살펴볼 상가임대차분쟁 유형은 월세증액과 관련된 사안입니다. 대부분 5%까지만 증액이 가능하다고 알고계시지만 모든 임대차가 이에 해당하는 것이 아닙니다.
해당 조건의 적용을 받기 위해서는 계약갱신요구권 행사 기간이 남아있어야 하며 환산보증금 이내의 상가이어야 합니다.
두 가지 요건을 충족하지 못한다면 임대인은 임의대로 증액요구가 가능한데요.
그렇다고 하더라도 무리하게 증액을 요구할 수 있는 것은 아닙니다. 환산보증금은 초과하지만 임차인에게 계약갱신요구권의 권리가 남아있다면 주변 상가의 시세 및 경제적 요건들을 종합적으로 고려하여 적정 수준에서만 인상요구가 가능합니다. 임대료 인상 거부 사유로는 퇴거요청이 어렵기 때문이죠.
큰 폯으로 인상을 요구하는 것이 아니라면 소송을 진행하더라도 실익이 없을 수 있으니 무리하게 소송으로 다투기 보다는 변호사의 도움을 받아 합의등 적합한 대응전략을 수립 하실 것을 권유드립니다.
반면에, 계약갱신요구권 행사가 불가하다면 임대인 측에서 희망하는 대로 인상이 가능합니다. 임차인 측에서 거부한다면 정당하게 계약해지도 가능하죠. 이 경우 무리한 요구를 그대로 수용하기 보다는 다음에 설명드릴 권리금 회수 전략을 수립하는 것이 좋습니다.
마지막으로 알아볼 유형은 임대인 측에서 권리금회수를 방해하는 것입니다.
상가를 운영하다보면 유/무형적인 가치가 쌓이게 되는데요. 임차인은 퇴거를 하면서 영업시설/비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등을 금전적 가치로 환산하여 후속임차인에게 양도함으로써 회수가 가능합니다.
이는 계약갱신요구권과는 별개의 사안으로 영업기간이 10년을 초과하더라도 주장이 가능한데요. 임대인 측에서 직접사용, 철거후 신축, 공실조건으로 매매, 지나친 업종제한, 무리한 임대료조건 제시 등의 행위 등으로 회수를 방해하여 상가임대차분쟁이 빈번하게 발생하고 있습니다.
상가임대차법에서는 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거부하는 등 권리금회수를 방해할 수 없도록 규정하고 있으므로, 임대인 측에서 신규임차인을 거부하는 등의 방해로 권리금계약 등이 무산 되었다면 변호사의 도움을 받아 발생한 피해에 대하여 손해배상청구를 진행하여 볼 수 있습니다.
