임대인의무위반 수선책임을 다하지 않을 때 대응방법

임대인의무위반 수선책임을 다하지 않을 때 대응방법

장마철이 되면 가장 많이 발생하는 분쟁이 누수와 관련된 분쟁입니다. 특히 매장을 운영하고 있는 상가 임차인의 경우 피해가 심각하다면 영업을 할 수 없어 매출에도 큰 영향을 주게 되므로 빠르게 해결되는 것이 좋습니다.

일차적으로 건물주 측에게 피해 사실을 알려 수리를 요청하게 되는데요. 대부분의 임대인은 적극적으로 나서서 보수공사를 진행해주지만, 일부는 책임이 없다면서 임차인에게 떠넘기는 사례도 빈번합니다.

누수로 인한 보수공사는 막대한 금액이 들어갈 수 있기 때문에 임차인이 부담하기에는 어려움이 있는데요. 건물주의 주장대로 상가건물 사용 중 발생한 누수피해 건물주는 책임이 없을까요?

임대차 관계에서의 건물주의 책임사항에 대하여 알아보고 임대인 의무위반 시 조치방법도 함께 알아봅시다.

민법 제618조에 따른 임대차의 의의를 살펴보면, 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용 및 수익하게 할 것을 약정하고, 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다고 설명하고 있습니다.

쉽게 이야기하면 임대인은 임차인에게 목적물을 사용 및 수익할 수 있도록 하고, 임차인은 그 대가로 매월 약속한 날짜에 임대료를 지급함으로써 관계가 형성되는 것이죠.

더불어 민법 제623조의 규정을 살펴보면 임대인은 계약존속 중 목적물을 사용 수익하게 할 것을 넘어서 그 필요상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 하고 있습니다.

즉, 계약기간 중 건물에 문제가 발생되었으 경우엔 수선책임을 다하여야 한다는 것인데요. 다만, 모든 문제사항에 대해서 소유주만 책임을 부담하는 것은 아닙니다. 통상적인 사용에 따라 자연소모되는 것(예: 전구 등)은 임차인 측에서 부담하여야 하며, 건물주는 목적물 자체의 구조나 설비 등에 하자가 발생되어 대수선이 필요한 문제에 대하여 책임을 지게 됩니다.

누수의 경우 일반적으로 건물 자체에 결함이 발생되었을 가능성이 매우 큰데요. 상대방 측에게 사실을 알렸으나 책임을 지지 않는다면 임대인 의무위반으로 무조건 법적대응을 하는 것이 좋을까요?

우선 법적조치를 진행하기에 앞서 상대방과 작성한 임대차계약서를 다시 한 번 살펴보는 것이 좋습니다. 해당 사항은 강행규정이 아니라 임의규정이기 때문에 계약 시 양측이 합의한 내용을 우선으로 판단하기 때문인데요.

만약 계약서 상에 '임대인은 유지보수의 책임을 지지 않는다'와 같은 면책조항이 있다면 대응이 어려울 수 있습니다. 그러나 모든 책임에 대하여 소유주는 책임지지 않는다며 임차인에게 떠넘기는 식의 약정은 효력이 없다고 보는 경우도 있는데요.

특약사항에 기재된 문구에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 스스로 판단하기 보다는 전문가에게 검토를 받고 조언을 들어보는 것이 좋습니다.

모든 내용을 검토한 결과 수선책임이 상대방 측에게 있으나 책임을 회하는 등 임대인 의무위반 시에는 발생한 손해애 대하여 손해배상청구를 진행할 수 있습니다.

더불어 영업자체가 불가할 정도의 심삭한 피해가 있는 경우라면, 해당 상황이 조치가 될 때까지 차임 납입을 거절할 수 있으며 만기일자까지 기간이 상당히 남아있더라도 계약을 해지할 수 있죠.

상가임대차법에 따라서 세입자가 3기 이상의 차임을 연체하는 경우에는 귀책사유로 상대방 측에서 계약해지를 진행할 수 있으며, 권리금 회수 기회 또한 박탈되지만 이는 예외적인 상황이 되는 것입니다.

다만, 이는 앞서 언급한 대로 영업자체가 불가할 정도의 심각한 피해가 발생되어야 인정될 가능성이 높으므로 스스로 판단하여 일방적으로 지급을 거절 해서는 안되며, 반드시 법률 전문가의 검토를 거쳐 판단하는 것이 바람직 합니다.

관련 법리를 잘 해석하고 객관적인 증거자료를 바탕으로 손해액을 정확하게 산출하여 대응하여야 하기 때문에 임대인 의무위반 등으로 인한 손해배상 법적다툼은 쉽지 않은 싸움입니다.

법률적 지식이 부족한 일반인은 해당 문제를 해결함에 있어서 막막함을 느낄 수밖에 없죠. 원만하게 합의가 이루어지지 않거나 근본적인 문제가 해결되지 않는다면 손해가 더욱 확대되기 전에 전문가의 도움을 받는 것이 바람직합니다.

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