명도소송 답변서 세입자 승소의 결과로 이끄려면
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Aug 16. 2025
명도소송 답변서 세입자 승소의 결과로 이끄려면아무런 문제 없이 잘 영업 중이었는데 어느 날 갑자기 임대인으로 부터 나가라는 통보를 받게 된다면 어떻게 해야할까요? 세입자로서는 부당하다고 생각하여 퇴거에 불응하고 항의를 할텐데요. 이렇게 되면 건물주 측은 어떻게 해서든 임차인을 내보내려고 건물인도 청구의 소를 제기해 올 것입니다.
명소소송이라고도 하는 건물인도 청구의 소는 부동산을 소유 및 점유할 수 있는 권리가 없어졌음에도 불구하고 퇴거하지 않을 때 법적조치를 통해 점유를 회복하고자 제기하는 소송입니다.
즉, 임차인에게 목적물을 반환하라고 제기하는 소송이죠. 일반적으로 귀책사유가 있는 임차인이 퇴거명령에 응하지 않을 시 강제집행을 위해 진행하게 되는데요. 임대차 계약기간 중 귀책사유로 꼽을만한 일이 없다고 생각된다면 소장을 그대로 받아들기 보다 30일 이내로 자신의 입장을 소명하는 명도소송 답변서를 제출하여야 합니다.
명도소송 답변서를 제출하기에 앞서서 상대방 측이 어떠한 사유로 건물인도 청구의 소를 제기하였는지 점검해보는 것이 좋습니다. 퇴거의 사유가 정당한지 꼼꼼히 따져본 후 자신의 권리를 파악하여 법적/사실적으로 방어를 위한 전략을 수립하여야 하기 때문이죠.
만약 건물주 측에서 자신이 직접 상가에 들어오려고 하는 경우에는 해당 목적물에서 몇년 째 영업 중인지 점검이 필요합니다. 상가임차인은 관련법률에 따라 최대 10년까지만 영업권이 보호되기 때문인데요. 총 영업기간이 10년이 되지 않았다면 임대차가 종료하기 6개월~1개월 사이에 임대인 측에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
다만, 위 기간에 권리를 행사하지 않을 경우 묵시적 갱신 상태가 되는데요. 환산보증금을 초과하여 묵식적 갱신이 되었을 때에는 10년이 되지 않았더라도 임대인 측에서 계약을 해지할 수 있는 권한이 생기며 6개월 뒤 퇴거를 해야만 하므로 재계약을 희망한다면 보호기간 내에 갱신 권한을 적절히 잘 사용하는 것이 좋습니다.
간혹 계약체결 당시에 '임대차 계약기간은 N년으로 제한한다. 임차인은 계약기간 종료 시 퇴거해야 한다' 고 특약을 맺는 경우가 있는데요.
이러한 특약을 맺었기 때문에 10년 미만이라도 나가야 한다며 명도소송을 제기하는 경우 그대로 나가야만 하는 것일까요? 상가임대차법은 제15조에 따라 '강행규정'으로 해당 법률에 위반된 약정으로 임차인이게 불리한 것은 효력이 없다고 판단하고 있습니다.
즉, 건물주측과 합의하에 임대차 계약기간을 10년 미만으로 제한하는 특약을 맺었다고 할지라도 이는 강행규정 위반이기 때문에 임대인 측의 주장은 정당한 명도사유가 아니라는 것을 명도소송 답변서를 통해 적극적으로 주장하는 것이 좋습니다.
상가임대차법 10년 보호 권리주장을 하기 위해서는 계약존속기간 중에 귀책사유가 발생되어서는 안됩니다.
법률을 통해 상대적 약자인 세입자를 강하게 보호하고 있지만 의무를 다하지 않는다면 이 법의 보호를 받기 어려운데요. 임대인 측에서 정당하게 목적물의 점유를 회복할 수 있는 사유는 아래와 같습니다.
<임대인의 정당한 계약해지 사유 >
- 3기상의 임대료 연체가 발생되었을 경우
- 건물주에게 동의를 구하지 아니하고 전대한 경우
- 부정한 방법으로 임차하였을 때
- 상가건물을 고의 또는 중대한 과실로 파손하였을 때- 재건축으로 인한 철거(계약당시 구체적인 계획고지 후 그 계획대로 실행, 안전진단 결과 사고의 위험이 높은경우, 다른법령에 의한 철거만 인정)
특히 문제가 되는 것이 월세를 미납하는 것인데요. 과거 영업이 잘 되지 않아 임대료를 밀린 적이 있으나 현재 모두 갚았다고 하더라도 과거의 이력만으로도 소유주는 계약갱신을 거절할 수 있습니다.
다만, 건물에 중대한 하자가 발생되어 영업이 불가할 정도의 피해를 보았는데 소유주 측에서 수선의 의무를 다하지 않아 임대료를 내지 못했거나 임차인 측에서 직접 수리를 진행하며 공사비용 상계를 하였다면 정당한 미납사유로 인정될 가능성이 있습니다.
상황에 따라서 다르게 판단될 수 있으므로 상대방 측의 해지사유가 합당한 것인지는 반드시 전문가에게 검토가 필요하며, 부당한 경우 30일 내로 자신의 입장을 소명하는 명도소송 답변서를 제출하기 바랍니다.
