임대인의 계약갱신청구권 거절, 정말 정당한가요?

임대인의 계약갱신청구권 거절, 정말 정당한가요?

안녕하세요. JCL Partners입니다.

지난주 인천에 거주하는 L씨로부터 다급한 전화를 받았습니다.

3년째 거주하던 아파트의 임대인이 갑자기 본인 아들이 결혼하며 거주하겠다며 계약갱신을 거절했다는 내용이었죠. 하지만 임대인 아들은 이미 다른 곳에 신혼집을 마련한 상태였습니다.

이런 상황에서 임차인은 어떤 권리를 가지고 있을까요? 많은 분들이 임대인의 말에 그대로 따를 수밖에 없다고 생각하시는데, 사실 법률은 임차인을 충분히 보호하고 있습니다.

주택임대차보호법 제6조의3에 따르면, 임차인은 1회에 한해 2년간 계약 연장을 요구할 수 있습니다.

임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없죠. 문자 메시지나 내용증명으로도 충분히 권리를 행사할 수 있습니다.

실제로 제가 상담했던 M씨의 경우, 임대인이 보증금 1억원을 1억 3천만원으로 올려달라며 갱신을 거절했습니다.

하지만 이러한 계약갱신청구권을 사용한 경우의 임대료 법정 인상 한도는 5%이므로, M씨는 1억 500만원만 지불하면 되었습니다.

이를 설명드린 후 M씨는 당당히 갱신청구권을 행사했고, 임대인도 결국 법정 한도 내에서 계약을 연장했습니다.

가장 많이 접하는 갱신거절 사유가 바로 '실거주 목적'입니다.

임대인이나 직계가족이 실제로 거주하겠다는 이유로 갱신을 거절하는 것이죠. 하지만 이 역시 까다로운 조건이 있습니다.

법원은 임대인이 갱신을 거절할 당시 실제 거주 의사가 있었는지를 꼼꼼히 따집니다. 단순히 더 높은 수익을 위해 거짓으로 실거주를 주장하는 것은 허용되지 않습니다.

임대인의 현재 주거 상황, 직장이나 학교 위치, 이사 준비 여부 등을 종합적으로 판단하죠.

실제로 제가 담당했던 사건에서, 임대인이 실거주 목적으로 갱신을 거절했지만 갱신 기간 중에 제3자에게 더 높은 보증금으로 임대한 사실이 드러났습니다. 결국 임차인은 이사 비용과 보증금 차액 등을 손해배상으로 받을 수 있었습니다.

임대인의 갱신거절이 부당하다고 생각되시면, 우선 거절 사유를 정확히 파악해야 합니다.

차임 연체, 임차주택 손상, 재건축 계획 등 법정 사유에 해당하는지 확인하는 것이 첫 번째입니다.

특히 실거주 목적 갱신거절의 경우, 임대인의 거주 의사가 진실한지 면밀히 살펴봐야 합니다. 제가 상담했던 여러 사례를 보면, 임대인이 실제로는 다른 곳에 거주할 계획이었음에도 불구하고 임차인을 내보내려 했던 경우가 많았습니다.

만약 갱신거절 후 제3자에게 임대한다면, 이는 명백한 법 위반입니다. 주택임대차보호법은 이런 경우 임차인에게 손해배상을 청구할 수 있는 권리를 보장하고 있고 이러한 손해배상금액은 많게는 수천만원에 이르기까지 발생하게 됩니다.

계약갱신청구권 분쟁은 생각보다 복잡합니다. 임대인의 거절 사유가 정당한지, 어떤 증거를 수집해야 하는지, 손해배상은 어떻게 청구하는지 등 전문적인 판단이 필요한 부분이 많습니다.

실제로 혼자서 대응하다가 적절한 시기를 놓치거나, 필요한 증거를 제대로 수집하지 못해 불리한 결과를 초래하는 경우를 많이 봤습니다. 특히 실거주 목적 갱신거절의 경우, 임대인의 실제 의도를 파악하고 이를 입증하는 것이 관건인데, 이는 전문가의 도움 없이는 어려운 일입니다.

계약갱신청구권 거절로 고민이시라면, 혼자 끙끙 앓지 마시고 전문가와 상담을 받아보시기 바랍니다. 저희 JCL Partners에서는 이런 주택임대차 분쟁에 대한 풍부한 경험을 바탕으로 최적의 해결방안을 제시해드리고 있습니다.

임차인의 주거권은 소중한 권리입니다. 부당한 갱신거절로 인해 피해를 보지 마시고, 당당히 여러분의 권리를 지켜나가시길 바랍니다. 언제든지 도움이 필요하시면 연락주세요.

감사합니다.

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