점유이전금지가처분집행 명도소송 준비중이라면 필독
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Aug 23. 2025
점유이전금지가처분집행 명도소송 준비중이라면 필독안녕하세요. JCL Partners입니다.
자기 자신 소유의 건물이라도 임대차계약 관계를 체결하고 세입자를 두고 있다면 마음대로 내보낼 수 없습니다. 특히 상가건물이라면 세입자는 계약갱신요구권이라는 강력한 권리를 가지고 있어 최초 계약일자 부터 최장 10년까지 영업권을 보호받기 때문이죠.
상대방이 해당 권리를 행사할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 단순히 철거 후 신축하려고 한다거나, 자신 또는 가족이 운영하기 위해서, 공실 조건으로 매매 등의 이유는 정당한 사유로 인정되지 않으므로 무턱대고 퇴거통보를 하게 될 경우 손해배상 책임을 물을 수도 있죠.
원활하게 임차인을 내보내기 위해서는 상대방 측에게 명백한 귀책사유가 존재하여야 하는데요. 귀책사유로 해지 통보를 하였지만 점유를 해제하지 않는다면, 소송을 진행하여야 합니다. 이 때 중요한 것이 점유이전금지가처분집행인데요. 관련 내용에 대하여 알아보겠습니다.
명도소송은 위 설명과 같이 토지 및 건물 등 부동산에 대하여 소유/점유 할 수 있는 권리가 소멸한 사람이 퇴거요청에 응하지 아니하고 무단으로 점유를 이어나가면서 인도를 거부할 때 이것을 안전하게 반환받고자 하는 민사소송을 말합니다.
원활한 승소를 위해서는 정당한 계약해지의 사유가 있어야 하는데요. 관련법에 따라 합당한 해지 사유는 다음과 같습니다.
특히 임대료 연체가 해지의 사유 중 가장 높은 비율을 차지하는데요. 세입자의 가장 기본적인 의무로서 3기 연체가 발생한 경우에는 즉시 계약해지 통보가 가능하며, 만약 일부를 변제하였다면 과거의 이력을 토대로 갱신거절이 가능합니다.
철거 및 재건축은 구체적인 검토가 필요한데요. 같은 법에서는 최초계약 당시 구체적인 계획을 고지한 후 그대로 이행하는 경우, 안전진단 결과 사고의 위험이 현저히 높을 때, 다른법령에 의한 철거만 인정하고 있습니다.
명도 사유가 확실한 경우 법적 대응 전에 내용증명을 통해 합의하여 볼 수 있는데요. 상대방 측에서 귀책사유를 인정하지 않는다면 신속하게 점유이전금지가처분집행, 명도소송 등 신속하게 법적대응에 나서는 것이 좋습니다.
점유이전금지가처분집행은 소송 기간 중 피고가 제3자에게 목적물의 점유를 이전하거나 명의를 변경하지 못하도록 하는 조치인데요. 힘겹게 다투어 승소판결을 받았는데, 생판 모르는 사람이 점유를 하고 있다면 소송의 당사자가 다르기 때문에 판결문을 토대로 강제집행이 어려워지게 되며 결국 처음부터 법적절차를 다시 밟아가야 하는 번거로움이 발생될 수 있습니다.
시간과 비용을 절약하기 위해서라도 위 절차는 명도소송 전 반드시 신청하는 것이 좋겠죠?
임대인 A씨는 경기도 지역의 한 건물을 소유하고 있었습니다. 의류매장을 운영하고자 하는 B씨와 계약체결을 맺게 되었는데요. 계약 초반에는 월세가 꼬박꼬박 잘 들어왔으나 어느 순간부터 임대료를 미납하기 시작했습니다.
가게 운영이 어려운가?는 생각에 한 두달 정도는 보증금에서 공제하며 봐주었는데요. 지속적으로 차임을 내지 않자 계속해서 미납할 시 계약을 해지하겠다는 내용증명을 발송하였습니다.
그럼에도 불구하고 상대방 측의 임대료 미납은 계속되어왔는데요. 스스로 해결이 어렵다고 느낀 A씨는 변호사의 도움을 받고자 제이씨엘파트너스에 문을 두드리셨습니다.
본 측은 신속하게 사건을 검토하였는데요. 정당한 사유없이 지속적으로 미납하고 있다는 것을 잘 정리하여 명도소송을 제기하려고 했는데요. 상대방이 다른 사람에게 점유권을 이전하려는 위험을 인식하여 바르게 관련 증거를 모아 점유이전금지가처분신청을 진행 하였고 법원에서도 이를 수용하여 가처분 결정을 내리며 안전하게 소송을 진행할 수 있었습니다.
