신탁전세사기 휘말렸다면 이렇게 대응하세요
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Aug 29. 2025
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최근 신탁전세사기에 휘말리는 분들이 많이 계시는데요. 일반 전세계약 형태를 띄고있지만 아무런 보호를 받지 못한채 소중한 전세금 전체를 잃게되는 안타까운 사례가 생기고 있어 관련된 상황으로 어려움을 겪고 계신분들을 위해 대응방법에 대하여 안내드리고자 합니다.
전세계약을 체결하기 위해서 등기부등본을 확인하였는데 '신탁'이라는 용어를 보았다면 조심하는 것이 좋습니다. 사회초년생이거나 부동산거래가 처음인 사람들은 신탁이 무엇인지 잘 모르고 계약하는 분이 많은데요. 신탁은 쉽게 말해 재산을 믿고 맡기는 것을 말합니다.
즉, 개인 또는 법인이 소유한 부동산을 신탁회사에 소유권을 이전하고, 신탁회사가 법적 소유자이자 관리 및 처분권을 갖게 되는데요. 기존의 소유자는 수익권만 갖게될 뿐 법적인 효력은 신탁회사에 있습니다.
일부 집주인은 이러한 사실을 알리지 않은 채 신탁회사의 동의를 구하지 않고 세입자를 구해 전세계약을 체결하는데요.
이렇게 된다면 세입자는 권리가 없는 사람과 계약을 한 꼴이 되어버리므로 전세금에 대한 보호가 어려워지고 대항력 및 우선변제권도 주장하기 어려워지게 됩니다.
즉, 보증금 전액을 떼이고 쫓겨날 수도 있으므로 일반적인 전세사기 사건보다도 신탁전세사기는 매우 위험하다고 할 수 있습니다 .
전세사기 사건은 크게 두 가지로 나누어 볼 수 있습니다. 법적절차를 통해 상당부분 회수가 가능한 사건이 있는 반면, 신탁 등기나 다가구 주택 전세사기의 경우는 난이노가 상당히 높으므로 경우에 따라 회수가 어려운 사건도 있습니다.
일반적인 보증금 미반환 사건에서는 내용증명, 임차권등기명령신청, 보증금반환소송 등을 진행하여 강제집행을 통해 경매를 진행하여 배당을 받거나 셀프낙찰을 받는 형태로 어느정도 회수가 가능하나 신탁전세사기 등은 전액을 떼이고 쫓겨날 가능성이 높습니다.
따라서 관련 상황에 놓이셨다면 더욱 적극적으로 법적대응을 진행하시는 것이 좋은데요.
일반적인 전세사기 민사대응 절차와 더불어 임대인을 형사고소도 함께 진행하여 임대인을 압박해 스스로 변제하도록 하는 것도 고려하여야 하므로 개인적으로 진행하기 보다는 법률전문가와 함께 체계적인 전략을 수립하는 것을 권유드립니다.
*형사고소가 가능한 사례: 반복된 유사계약 체결로 다수의 피해자가 발생하였을 때, 실제 보증금을 반환할 능력이 없임에도 무리하게 임대차계약을 체결한 경우, 공인중개사와 공모한 정황이 있을 때
공인중개사는 중개대상물에 대하여 등기부등본, 신탁원부 등을 활용하여 권리관계에 대한 내용을 정확하게 설명할 의무가 있으며 신탁등기여부 및 임대권한 유무 등 계약의 핵짐적인 사항에 대하여 고지해야할 의무가 있습니다.
공인중개사가 이러한 의무를 위반하여 신탁전세사기 피해를 당하게 되는 사례가 정말 많습니다. 공인중개사는 거래에 대한 안전을 책임져야 하지만, 중개수수료에 대한 욕심으로 전세사기 사건에 가담하여 입주시킨 다음 보증금을 편취할 수있도록 도와주는 사례가 종종 발생되고 있죠.
다만, 공인중개사에 대한 손해배상 청구가 인정되기 위해서는 중개과실을 입증할 수 있는 객관적인 자료가 준비되어야 합니다.
객관적인 입증자료로는 임대차계약서 뒷면에 있는 '중개대상물확인설명서'를 토대로 판단할 수 있는데요. 모두 인정되는 것이 아니라 교통사고를 처리하는 것과 같이 과실비율을 따지게 되는데 일반적으로 40~70퍼센트정도로 인정되고 있습니다.
