상가건물임대차보호법 세입자 입장에서 살펴보기
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Sep 6. 2025
상가건물임대차보호법 세입자 입장에서 살펴보기안녕하세요. JCL Partners입니다.
임대차계약 관계에서 임대인과 임차인은 극명한 입장차이로 인하여 다양한 분쟁에 휘말릴 수 있는데요.
이 때 자기자신을 보호하는 법률에 대한 지식이 부족하면 적절히 권리를 주장할 수 없으므로 반드시 알고 계셔야 합니다. 분쟁 상황에서 권리리 주장이 가능함에도 잘 대응하지 못하거나 대처시기를 놓친다면 그대로 쫓겨나는 등 피해가 발생될 수 있기 때문이죠.
오늘은 관련 법률에 대한 이해가 부족한 분들을 위해 상가 임차인이라면 꼭 알고계셔야 할 상가건물임대차보호법에 대하여 설명드리고자 합니다.
법률의 내용은 상당히 많지만 딱 3가지만 알고 계신다면 문제의 상황에서 잘 대응하실 수 있을텐데요. 함께 알아봅시다.
상가건물임대차보호법은 임대인과 임다인의 분쟁을 예방함과 동시에 영세상인이 안정적으로 영업활동을 할 수 있도록 제정 된 법률입니다. 사업자등록의 대상이 되는 건물에서 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우 적용을 받을 수 있습니다.
추가로 지역별로 정해진 환산보증금 기준 이하인 경우엔 법률의 모든 사항을 보호받게 되지만, 기준 이상이라면 일부 조항만 적용됩니다.
환산보증금은 월세에 100을 곱한 뒤 보증금액을 더하여 주면 되는데요. 계산법대로 해서 나온 결과 값과 지역의 기준을 비교하시면 됩니다.
환산보증금 초과여부와 무관하게 대항력, 계약갱신요구권, 권리금회수 기회보호 등 모든 임차인이 보호를 받게 되는데요. 앞서 말씀드린 3가지가 바로 이것입니다. 각각에 대하여 자세히 설명드리겠습니다.
대항력은 쉽게 말해 계약기간 중 임대인이 변경 되더라도 기존 임대차계약이 유효하다는 것을 주장할 수 있는 강력한 힘을 말합니다.
계약기간 중 임대인이 바뀌는 일은 흔치 않지만, 개인적인 사유로 건물을 매도하거나 주인이 사망하여 자녀들이 상속을 받게 되었을 때 계약해지 통보를 받는 사례가 많은데요.
정당하지 않은 사유로 퇴거요청을 받게 된다면 상가건물임대차보호법 대항력을 행사하여 기존 임대차관계가 유효하다는 것을 주장할 수 있습니다.
대항력은 건물을 인도받고 사업자등록을 마치면 다음 날 부터 효력이 발생합니다.
영세상인은 특별한 사정이 없는 경우에는 만기일자 6개월 전 부터 1개월 전 사이에 계약갱신요구권을 행사하면서 최초계약일로 부터 10년간 안정적인 영업활동을 보장받을 수 있습니다.
소유주는 보호기간 내에 임차인이 재계약을 희망한다고 할 경우 정당한 사유 없이는 이를 거절 할 수 없습니다. 다만, 다음의 상황에서는 임대인 측에서 정당하게 거절이 가능합니다.
이 외에도 상대방 측에서 계약해지가 가능한 상황이 있는데요. 바로 환산보증금을 초과한 상황에서 묵시적 갱신이 되었을 때 입니다. 보호기간 내 재계약 희망의사를 전달하지 않을 경우 자동으로 연장되게 되는데요.
환산보증금을 초과하는 임대차의 경우 상가건물임대차보호법이 아니라 민법상 묵시적 갱신으로 기간의 정함없이 연장되며, 임대인과 임차인 측 모두 해지통보가 가능합니다. 임차인이 희망할 경우 1개월 뒤, 임대인 측이 희망할 경우 6개월 뒤가 종료일이 되죠.
10년이 채 지나지 않았더라도 상대방 측에 해지권이 부여되어 상가건물임대차보호법 상 계약갱신요구권 행사가 어려워지니 재계약을 희망한다면 기한 내에 권리를 잘 주장하는 것이 바람직합니다.
