새벽 천장에서 떨어지는 물방울, 아파트 누수 법적 대응
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Sep 7. 2025
새벽 천장에서 떨어지는 물방울, 아파트 누수 법적 대응안녕하세요. JCL Partners입니다.
지난달 새벽, 급하게 울리는 전화벨 소리에 잠에서 깬 적이 있습니다. 전화를 받아보니 아파트에 거주하는 D씨였는데, 천장에서 물이 떨어져 집안이 아수라장이 되었다며 울먹이는 목소리로 어떻게 해야 할지 모르겠다고 하더군요.
11년간 변호사로 일하면서 아파트누수 관련 상담을 정말 많이 받아왔지만, 여전히 대부분의 분들이 누수 발생 시 어떻게 대응해야 하는지 모르고 계십니다.
아파트 누수는 발견 후 72시간이 가장 중요합니다. 이 시간 내에 적절한 조치를 취하지 않으면 피해가 급격히 확산되고, 나중에 손해배상을 받기도 어려워집니다.
실제로 제가 담당했던 E씨 사건에서는 누수 발견 후 1주일간 방치했다가 곰팡이까지 번져 손해 금액이 3배로 늘어났던 경험이 있습니다.
누수를 발견하면 먼저 전기 차단기를 내리고 물이 떨어지는 곳에 양동이나 수건을 깔아 추가 피해를 막아야 합니다. 그 다음 즉시 휴대폰으로 현장 사진과 동영상을 찍어두세요. 이때 찍은 영상이 나중에 법정에서 가장 중요한 증거가 됩니다.
누수 원인을 정확히 파악하는 것이 가장 중요합니다. 윗층 배관 문제인지, 외벽 균열인지, 아니면 옥상 방수 불량인지에 따라 책임 주체가 완전히 달라지기 때문입니다.
저희 사무실에서 담당했던 F씨 사건을 예로 들면, 처음에는 윗층 문제로 보였지만 정밀 검사 결과 외벽 균열이 원인이었습니다. 덕분에 관리사무소로부터 완전한 보상을 받을 수 있었죠. 만약 원인 파악을 제대로 하지 않았다면 윗층 주민과 불필요한 갈등만 생겼을 것입니다.
전문 누수 탐지 업체를 부르는 비용은 보통 10-15만원 정도인데, 이 비용도 실제 피해를 입증하기 위한 비용으로 확인될 경우, 나중에 가해자에게 청구할 가능성이 높으니 주저하지 마시기 바랍니다. 정확한 원인 파악이 법적 대응의 출발점입니다.
아파트 누수 문제에서 가장 흔한 상황이 바로 책임 떠넘기기입니다. 윗층 주민은 "우리 집은 멀쩡하다"고 하고, 관리사무소는 "개인 문제"라고 하고, 시공사는 "하자보수 기간이 지났다"고 합니다. 이럴 때일수록 침착하게 대응해야 합니다.
법적으로 아파트 누수는 민법 제758조 공작물 책임에 해당합니다. 쉽게 말해 건물이나 배관에 문제가 생겨 남에게 피해를 주었다면, 그 소유자나 관리자가 고의나 과실이 없어도 책임을 져야 한다는 뜻입니다. 따라서 상대방이 "우리 잘못이 아니다"라고 주장해도 법적으로는 책임을 져야 하는 경우가 많습니다.
실제로 제가 담당했던 G씨 사건에서는 윗층 주민이 6개월간 책임을 부인했지만, 결국 법원으로부터 손해배상 판결을 받았습니다. 포기하지 말고 끝까지 가는 것이 중요합니다.
아파트누수 손해배상에는 보수공사비만 들어가는 것이 아닙니다. 임시 거주비, 이사비, 정신적 피해에 대한 위자료까지 청구할 수 있습니다.
특히 임시 거주비용은 많은 분들이 놓치는 부분인데, 공사 기간 동안 집에서 생활하기 어려운 상황이라면 충분히 청구할 수 있습니다.
제가 담당했던 H씨는 3주간의 공사 기간 동안 숙박비 및 해당공간을 제대로 사용수익하지 못한 비용을 계산하여 상대방에 청구하였고, 이를 반영하여 합의에 이르기도 하였습니다.
먼저 상대방에게 내용증명을 보내야 합니다. 내용증명은 "우리가 이런 피해를 입었고, 당신이 책임져야 한다"는 것을 공식적으로 통보하는 절차입니다. 이때 구체적인 피해 내용과 손해 금액을 명시해야 합니다.
내용증명을 받고도 상대방이 무시한다면 법적 조치를 취해야 합니다. 손해 금액이 3000만원 이하라면 소액민사소송을, 그 이상이라면 일반 민사소송을 진행하게 됩니다.
사건이 간단하고, 상대방이 한 명만 있다는 등의 상황이라면 직접 소송을 해보실 수도 있을겁니다. 하지만 상대방이 여러 명이거나 책임 소재가 복잡한 경우라면 변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다. 특히 아파트 누수 사건은 전문성이 필요한 영역이므로, 관련 경험이 풍부한 변호사를 선택하는 것이 중요합니다.
