상가 원상회복 분쟁 보증금 반환에도 문제생겼다면
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Sep 10. 2025
상가 원상회복 분쟁 보증금 반환에도 문제생겼다면안녕하세요. JCL Partners입니다.
최근 1년간 폐업 수순을 밟은 자영업바가 처음으로 백만 명을 넘어선 것으로 나타났습니다. 소매입이나 음식업종의 비중이 절반 이상을 차지했다고 하는데요. 이는 1995년 통계 이후 최대수치입니다.
자영업자가 폐업수순을 밟은 이유는 '사업부진'이 가장 많은데요. 온라인 소비가 확대, 무인화, 고금리로 인한 소비감소가 원인으로 지목되고 있습니다.
부푼 기대를 안고 시작했던 사업을 종료하는 것은 큰 결심이 뒤따라야 하는데요. 이 과정에서 임대인 측과 예기치 못한 상가 원상회복 분쟁을 겪는 사례가 많습니다.
관련 다툼이 생기는 이유는 바로 세입자와, 건물주 각자의 입장에서 생각하고 있는 철거범위가 다르기 때문인데요. 최악의 경우 보증금 반환 문제로도 이어질 수 있으므로 초기에 잘 대응하는 것이 좋습니다.
자기 자신의 상가가 아니라 타인의 상가에 임대료를 지불하고 사용할 경우 퇴거 시에는 원래의 상태로 돌려 놓는 것이 마땅합니다.
이는 민법에서도 살펴볼 수 있는데요. 민법 제615조 및 제654조에 따라서 임대차목적물을 반환 할 때에는 이를 원상회복해야하며, 부속시킨 물건은 철거하도록 규정하고 있죠.
그렇다면 설치한 설비들만 잘 철거하면 문제가 발생될 이유가 없는 것 아닌가? 라는 생각이 들 수 있는데요. 우선 상가 원상회복 분쟁이 발생되었다면 임대차계약서를 잘 살펴보는 것이 좋습니다.
관련 다툼이 많다보니 특약으로 책임범위에 대하여 약정해두는 사례가 많기 때문이죠. 원상복구 특약은 임의규정이기 때문에 양측이 서로 합의한 내용을 우선하게 되는데 구체적인 범위(예: 계약종료 시 공실로 반환한다 등)를 약속했다면 그 내용대로 임차인에게 책임이 부여됩니다.
하지만 대부분은 '임차인은 퇴거 시 원상복구의 책임이 있다.' 정도로 모호한 표현으로 약정되어 있는 사례가 더욱 많은데요. 이러한 경우에는 기본원칙대로 건물을 처음 인도받았을 당시의 모습으로만 돌려놓으시면 됩니다.
만약 양도양수계약을 통해 가게를 인수한 분들이라면 건물주 측에서 권리금내고 다 넘겨받은 것이니, 이전 세입자의 철거 의무도 양도받은 것이라면서 공실로 만들지 않으면 보증금을 못돌려 준다고 주장하는 경우가 있습니다.
이러한 상가 원사회복 분쟁 상황에서는 양도인과의 권리금계약이 어떻게 이루어졌는지 검토가 필요하므로 임대인 측과 감정다툼을 속하기 보다는 서둘러 법률전문가에게 구체적인 검토를 받아 명확한 책임범위를 판단 받아보는 것을 추천합니다.
더불어 시간이 지남에 따라서 자연스럽게 소모되는 부분까지 새것으로 교체를 하라고 하는 임대인도 있는데요. 자연소모되는 것 까지는 원상회복의 책임이 없다는 점 참고바랍니다.
지금까지 내용은 상가 원상회복 분쟁과 관련한 대법원 판례에서도 확인하여 볼 수 있습니다.
