월세 보증금 반환 원상복구 미비로 못받고 있다면
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Sep 17. 2025
월세 보증금 반환 원상복구 미비로 못받고 있다면안녕하세요. JCL Partners입니다.
사업장을 정리하거나 다른 장소로 이전하게 되면 자연스럽게 임대차 계약도 종료되기 마련입니다. 이때 가장 민감한 문제 중 하나는 바로 월세 보증금 반환인데요.
적게는 수백만 원에서 많게는 수천만 원에 이르는 보증금이 걸려 있는 만큼, 임대인과의 계약종료 과정에서 갈등이 발생하는 경우가 적지 않습니다.
특히 상가의 경우, 임차인 원활한 영업행위를 위해서 목적물에 인테리어를 하거나 시설을 설치하게 되기 때문에 목적물을 반환하는 과정에서 양측간 원상복구를 둘러싼 분쟁이 자주 발생 할 수 밖에 없습니다.
건물주 측에서 원상복구가 완전히 이루어지지 않았다는 이유로 보증금 반환을 미루거나 일부만 지급하려는 일이 실제 현장에서 빈번히 발생하고 있는데요. 이러한 분쟁이 지속되고 있다면 어떻게 해결할 수 있을까요?
임차인 원상복구 어디까지 책임이 있는것일까요?
민법 제615조에 따르면 임차인은 임대차가 종료되면 임대받은 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있습니다.
그러나 이때 말하는 원상의 의미는 단순히 임대차 계약 당시 상태로 돌려놓으라는 의미가 아닙니다. 일반적으로는 임차인이 계약기간동안 시설한 설비나 인테리어 구조물 등만 철거하면 되는데요.
시간이 흐르면서 자연스럽게 마모되거나 노후화되는 부분까지 책임질 필요는 없습니다. 간혹 벽지나 손잡이 등을 새것으로 교체하고 나가라며 주장하는 임대인이 있는데, 통상적인 소모까지는 책임이 없다는 점을 다시 한 번 기억하기 바랍니다.
임대인과의 다툼의 상황에서는 임대차계약서를 가장먼저 살펴보아야 합니다. 계약서에 '원상복구 후 반환한다’는 조항을 많이 작성하는 추세인데요. 실제로 많은 임대인들이 해당 조항을 근거로, 임차인에게 도배·바닥공사·설비철거 등 과도한 복구를 강요하고 있습니다.
심지어는 철거가 제대로 완료되지 않았으니 보증금은 줄 수 없다며 주장하기도 하는데요. 그러나 위와 같이 모호한 표현으로 약정하였다면 자신이 설치한 것에만 철거의무를 부담하면 됩니다.
만약에 임차인은 공실상태로 반환한다와 같이 구체적인 범위에 대하여 약속한바가 있다면 그 내용대로 따라주어야 합니다. 세입자 입장에서 상당히 불리한 조항처럼 보일지라도 원상복구는 임의규정이기 때문에 서로 약속한 사실을 우선하므로 특약내용대로 책임이 부여되기 때문이죠.
구체적인 철거범위에 대하여 약정하지 않았는데도 불구하고 무리한 원상복구를 강요하며 월세 보증금 반환 하고 있지 않다면 피해가 확대되기 전에 전문가의 조력을 받아 법적대응을 위한 준비를 시작하는 것을 추천합니다.
사업을 처음 시작하는 분들의 경우 공실의 상가에서 시작하기 보다는 이미 활발하게 영업중인 점포에 권리금을 주고 설비나 집기, 인테리어, 노하우 등을 넘겨받아 시작하는 분이 많습니다.
이 경우 건물주 측에서는 금전적인 대가를 지급하고 모든 것을 인수한 것이니 이전 임차인이 설치한 것에 대한 철거 책임도 함께 양도받은 것이라고 주장하며 월세 보증금 반환을 미루는 경우가 많은데요.
이때는 양도양수계약이 어떠한 형태로 체결되었는지에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 상대방의 주장에 흔들리지 마시고 전문가에게 구체적으로 검토를 받아보는 것을 권해드립니다.
