임차인보호법, 상가임대차분쟁 억울한 상황을 피하기 위해
by
Sep 25. 2025
임차인보호법, 상가임대차분쟁 억울한 상황을 피하기 위해임대차 계약 관계에서 임대인과 임차인은 수 많은 다툼의 상황에 놓이게 됩니다.
사전에 예상할 수 있는 문제를 미리 점검하고 대비를 해놓았다면 어떠한 상황이 발생되더라도 즉각적인 조치가 가능할테지만, 아무런 준비없이 문제 상황에 놓이게 된다면 어찌해야할지 몰라 대응시기를 놓치거나 권리를 빼앗기는 경우도 많습니다.
특히 상대적 약자인 세입자가 임대인의 갑질로 인하여 곤경에 놓이는 경우가 많습니다. 이에 상가임대차법를 통해 세입자를 강하게 보호하고 있는데요. 임차인보호법 통해 주장이 가능한 권리가 무엇이 있는지 잘 파악하고 계셔야 상가임대차분쟁 상황에서 적극적으로 주장이 가능합니다.
오늘은 대표적인 권리인 계약갱신요구권과 권리금회수기회의 보호에 대하여 자세히 알아보도록 하겠습니다.
많은 돈을 들여서 장사를 시작했는데 짧게 운영하고 끝내려는 분은 거의 없을 것입니다. 개개인 마다 다르겠지만, 단골고객도 형성하며 온전히 자리를 잡고 안정적인 운영을 하기 까지는 적어도 2년 정도는 소요될 것입니다.
일반적으로 상가 계약은 향후의 상황을 알 수 없기 때문에 2년 정도 단기로 체결한 뒤 재계약을 통해 계약기간을 늘려가게 됩니다. 간혹 상대방 측에서 재계약을 해주지 않을까봐 장기간으로 약정하려는 분도 계시는데요.
상가임대차법 제10조에 따라서 임차인은 만기 6개월 전에서 1개월 전 사이의 기간에 임대인 측에게 재계약 희망의사를 전달함으로 써 최초계약일로 부터 최장 10년간 한 곳에서 장사를 할 수 있도록 영업권을 보호받기에 리스크를 고려하여 갱신을 통해 최대 기간을 채우는 것이 좋습니다.
갱신 의사를 전달할 때에는 별도로 정해진 방법이 없으나 혹시 모를 건물주와의 상가임대차분쟁 법적다툼의 상황을 고려하여 내용증명을 통해 확실하게 의사표시하는 것을 권유드립니다. 이러한 의사를 전달받은 소유주는 법률에서 규정하는 정당한 사유 없이는 거부할 수 없죠. 임대인 측에서 이를 무시하고 나라가며 퇴거 통보를 한다면 정당한 해지사유가 맞는지 검토를 해보아야 합니다.
재계약을 요구할 수 있는 시기는 만기 6개월 전에서 1개월 전 사이의 기간이라고 알려드렸습니다. 임대인 측에서도 해당 기간에 임대료 조건변경 등의 통지를 진행할 수 있는데요.
바쁘게 생활하다보면 양측 모두 아무런 이야기를 하지 않아 보호기간을 지나치게 되는 경우가 많습니다. 이 때 해당계약은 종료되는 것이 아니라 묵시적 갱신 상태가 되는데요. 환산보증금에 따라서 권리가 달라지게 됩니다. 환산보증금 이내의 상가라면 같은 조건으로 1년간 연장되는데 반하여 초과 상가는 기간의 정함이 없이 늘어나게 됩니다.
후자의 경우 세입자 측에게 유리하다고 생각할 수 있는데요. 임차인보호법 있더라도 임대인 측에서 해지가 가능하기 때문에 주변 상가의 시세보다 고액의 보증금과 월세를 부담하고 있다면 보호기간 내 권한 행사를 잘 하는 것이 좋습니다. 자세한 내용은 위 이미지를 참고해주시기 바랍니다.
직장인의 경우 장기간 회사를 다니고 그만두게 되면 퇴직금을 받게 되는데요. 영세상인도 이와 비슷하게 가게를 타인에게 넘겨주며 상가에 쌓인 유/무형적인 가치를 금전적 가치로 환산하여 회수가 가능합니다.
이를 권리금이라고 하는데요. 만기일자 6개월 전에서 영업종료일 까지 후속임차인을 구하여 임대인에게 적극적으로 주선하는 노력을 통해 임대인이 후속임차이과 신규계약을 체결해 주면 비로소 완성됩니다.
권리금은 계약갱신요구권과 별개의 사안으로 영업기간과 무관하게 주장이 가능하며, 소유주는 정당한 사유 없이는 임차인이 주선한 신규임차인과의 신규계약을 거부하는 등의 행위로 권리금 회수를 방해할 수 없습니다.
임차인보호법에 따라서 고의적으로 권리금 회수를 방해하여 피해가 발생되는 등 상가임대차분쟁 상황이 생긴 경우 세입자는 임대인에게 발생한 손해에 대하여 손해배상청구를 진행할 수 있죠.
