전세 피해 구제방법 보증금 잃을 위기라면
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Oct 1. 2025
전세 피해 구제방법 보증금 잃을 위기라면전세 계약을 맺고 입주한 지 2년도 채 안 됐는데, 집주인의 빚으로 인해 집이 경매에 넘어가고 보증금 한 푼도 돌려받지 못했다면?
최근 급증한 깡통전세사기 피해자들은 하나같이 '임대차 계약 체결 당시에 등기부등본도 떼어봤고 공인중개사도 전혀 문제없다고 했는데 집이 이렇게 될 줄은 몰랐다'고 이야기 합니다.
전세금은 세입자의 전 재산이나 다름없는 돈이 들어가는 계약입니다. 하지만 깡통전세사기는 그 모든 것을 한순간에 무너뜨립니다. 오늘은 이런 깡통전세사기로 인한 전세 피해 구제방법에 대하여 알아보겠습니다.
전세 피해 구제방법 알아보기 전에 깡통전세란 무엇인지 부터 살펴보겠습니다. 깡통전세는 주택의 실제 매매가보다 전세보증금이 더 높거나 비슷하게 설정되어, 집이 경매로 넘어가게 될 경우 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 상황을 의미합니다.
이런 구조는 특히 신축 다가구 빌라나 수도권 외곽의 주택 또는 분양형 오피스텔 등에서 자주 나타나는데요. 문제는 이런 집들이 허위 감정가 조작이나 무자본 갭투자 및 명의 대여 등을 동반한 수법과 동반되면 임차인은 사실상 회수 불가능한 보증금을 건 계약을 체결하게 된다는 점입니다.
집주인은 대출로 집을 사고 세입자의 전세보증금으로 그 대출을 상환하고 빠져나갑니다. 이후 세입자는 알지도 못하는 빚 때문에 집이 경매에 넘어가고 실거주하던 임차인은 아무런 보호도 받지 못하는 일이 벌어지게되는 것이죠.
1. 허위 분양·감정가 조작
주변 시세보다 과도하게 부풀려진 가격으로 전세계약을 유도하고, 나중에는 집값보다 보증금이 더 높아 만기 시점 새로운 임차인을 구하지 못하는 등의 문제로 보증금 반환에 문제가 발생됩니다.
2. 명의자 변경 및 다중 계약
집주인이 수시로 바뀌거나, 동일한 집에 대해 이중으로 전세계약이 체결되어 나중에 자신의 권리를 주장하기 어려워집니다.
3. 전세보증보험 미가입 유도
보증보험에 가입하지 않도록 회피하거나, 고의적으로 가입 자체를 막는 경우도 있습니다. 이는 피해 구제를 어렵게 만듭니다.
4. 임대인의 고의적 부도처리 및 연락두절
보증금을 돌려줄 여력이 없음을 알고도 무리하게 전세계약을 체결한 후 만기시점에 연락을 끊고 사라지는 고의적 사기 유형도 많습니다.
전세 피해를 입었다고 해서 반드시 보증금을 회수할 수 없는 것은 아닙니다. 상황에 따라 적합한 전세 피해 구제방법 조치를 취한다면 충분히 회수할 수 있습니다.
1. 전세계약해지통보
보증금을 잘 돌려받기 위해서는 무엇보다 해당 계약이 정상적으로 종료되었음에도 상대방 측이 전세금을 반환하지 않는다는 것을 입증하는 것이 중요합니다.
일부 세입자분께서 만기일이 지나면 자동으로 종료되는 것으로 오해하고 계신데요. 그렇지 않습니다. 주택임대차보호법에 따라서 재계약을 희망하지 않을 때에는 만기일자 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인 측에게 연장을 희망하지 않는다는 의사표현을 확실하게 전달하여야 합니다.
2. 임차권등기명령 신청
위와 같이 해지통보를 잘 진행하였으나 만기일이 지나도록 보증금을 돌려받지 못하고 있다면 대항력과 우선변제권의 효력이 상실되지 않도록 임차권등기명령을 신청하는 것이 좋습니다
3. 사기 혐의로 형사 고소
임대인이 고의적으로 깡통전세 구조를 이용해 다수 임차인에게 전세금을 편취한 경우 형법 제347조에 따라서 사기죄로 고소할 수 있습니다. 실제로 최근 많은 깡통전세사기 범죄자들이 검거되어 실형을 선고받고 있습니다.
4. 민사상 손해배상 청구
형사 고소와 별도로 실질적인 금전적 손해에 대한 회복을 위해 민사소송도 진행이 가능하며 피해액에 따라 채권추심 절차나 강제집행 절차를 통해 회수가 가능성을 높여볼 수 있습니다.
