전세금 못받았을 때 형사고소도 함께 해야하는 이유
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Oct 2. 2025
전세금 못받았을 때 형사고소도 함께 해야하는 이유안녕하세요. JCL Partners입니다.
전국적으로 전세 사기 피해가 급증하면서 더 이상 남의 일이 아닌 현실이 되고 있습니다. 특히 신규 전·월세 거래 중 월세 비중이 사상 처음으로 60%를 넘었다는 통계는, 이제 전세 자체가 꺼려지는 시대가 되었다는 신호로 해석됩니다.
전문가들은 빌라를 중심으로 퍼진 전세사기 여파와 지방 부동산 시장 침체가 이러한 흐름을 더욱 가속화시켰다고 분석합니다.
전세금 못받았을 때 가장 먼저 떠오르는 법적절차는 바로 민사소송일텐데요. 단지 민사소송만 제기하는 것으로는 임대인을 압박하기 어려우므로 형사소송도 함께 하는 것이 좋은데요. 오늘은 이에 대하여 자세히 설명드리도록 하겠습니다.
이미 피해를 입으신 분들, 혹은 전세로 거주 중인 분들 중에도 혹시 나도? 하는 불안감을 느끼는 분들이 많으실 겁니다. 특히 집주인이 '조금만 기다려 달라'며 차일피일 미루는 경우 그 말을 믿고 손 놓고 있다가는 돌이킬 수 없는 상황에 처할 수 있습니다.
정부는 전세사기 피해자를 돕기 위한 특별법 등을 시행하고 있지만, 현실에서는 제도적 요건에 맞지 않아 피해자로 인정조차 받지 못하는 경우도 많습니다. 또한 법적 구조나 보증기관의 구제 역시 까다로운 절차를 요구하고 있어 단순한 기다림만으로는 문제 해결이 어렵습니다.
많은 분들이 전세금을 돌려받기 위해 민사소송을 떠올리곤 합니다. 실제로 임차권등기명령, 전세금반환청구소송, 부동산 강제경매 등이 민사적 회수 수단인데요. 하지만 문제는 이 절차들이 매우 느리고, 집주인의 재산이 없거나 이미 경매 절차에서 채권자 순위가 밀리는 경우 실익이 전혀 없다는 데 있습니다.
그래서 필요한 것이 바로 형사고소입니다. 민사로는 돈을 받아내는 게 목적이지만, 형사는 집주인을 처벌의 대상으로 삼아 심리적 압박을 가하는 수단이 됩니다.
형사고소는 단순히 처벌을 받게 하자는 목적만 있는 것이 아닙니다. 보증금을 돌려받기 위한 협상의 방법으로도 작용합니다. 실제로 전세사기 가해자들 중 많은 이들이 고소장이 접수된 뒤에서야 사태의 심각성을 깨닫고 보증금 반환에 응하기도 하죠.
형법 제347조에 따르면 사람을 속여 금전을 편취한 경우 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금형에 처해질 수 있습니다. 더불어 피해금액이 5억 원 이상이거나 피해자가 많은 경우 특경법에 따라서 가중처벌 받을 수도 있죠. 즉, 보증금 반환 능력도 없이 계약을 체결한 뒤 돈을 받아 챙긴 집주인은 엄중한한 처벌받을 수 있는 상황이 됩니다.
본 사무소에서 진행한 한 사건의 경우, 세입자가 다가구 주택에 전세로 입주했지만 경매가 진행되면서 단 한 푼도 돌려받지 못하고 쫓겨났습니다. 민사적 방법으로는 회수 가능성이 없다고 판단하여 곧바로 전세사기 형사고소를 진행했는데요.
경매 과정에서조차 연락 한 번 없던 집주인은 고소장이 접수된 후 갑자기 연락을 취해와 전세금 전액을 반환하겠다고 약속했고, 실제로 이를 이행했습니다. 결과적으로 세입자는 떼일 뻔했던 수천만 원의 보증금을 되찾고 평범한 일상으로 돌아갈 수 있었죠.
하지만 모든 형사고소가 성공하는 것은 아닙니다. 중요한 것은 고소장의 구성과 증거자료의 명확성입니다.
단순히 억울함만을 호소하는 감정적인 고소장은 수사기관에서 제대로 받아들여지지 않고 불송치(혐의없음)로 종결되는 경우도 많습니다.
사기죄 성립요건은 생각보다 까다롭기 때문에 계약 당시 집주인의 재정 상태, 보증금 반환 의지 유무, 계약서 작성 경위 등 사실관계에 대한 치밀한 입증이 반드시 필요합니다.
