전세계약갱신청구권 거절 당했을 때 법적대응 가능할까?
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Oct 14. 2025
전세계약갱신청구권 거절 당했을 때 법적대응 가능할까?안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다.
치솟는 부동산에 내 집 마련이 쉽지 않습니다. 때문에 많은 분들이 전세나 월세계약을 체결하고 거주를 하게 되는데요. 대부분 자주 이사를 하는 것 보다 한 곳에 오래 정착하기를 바라지만, 현실은 임대차 계약 만료마다 이사 걱정을 해야 하는 경우가 많습니다.
특히 최근 몇 년간 전세금 미반환을 비롯한 전세사기 문제가 크게 불거지면서 세입자의 불안은 더욱 커지고 있는데요. 이와 더불어 빈번히 발생하는 문제가 바로 임대인이 본인 또는 가족의 거주를 이유로 계약갱신청구권을 거절하는 사례입니다.
만약 임차인이 갑작스럽게 퇴거 요구를 받고 무리하게 이사를 갔는데 나중에 임대인의 ‘허위 실거주’ 사실을 알게 된다면 배신감은 물론 상당한 손해를 입게 될텐데요. 그렇다면 이런 경우 법적으로 대응할 수 있을까요?
주택임대차보호법은 제6조 및 제6조의 3에 따라 임차인에게 1회에 한해 계약갱신청구권을 보장하고 있습니다. 보통 전세계약은 2년 단위로 체결되므로 임차인이 권리를 행사하면 최소 4년간 안정적으로 거주할 수 있습니다.
임대차 만료 6개월 전에서 2개월 전 사이에 임대인이 갱신 거절 의사나 임대료 인상 조건을 통보하지 않는다면, 기존 계약 조건 그대로 묵시적으로 연장된 것으로 간주됩니다. 따라서 단순히 4년 이상 거주했다고 해서 갱신청구권을 이미 행사한 것으로 단정하기는 어렵고 상황에 따라 여전히 권리를 주장할 수 있습니다.
다만, 법은 임대인이나 가족이 실제로 거주할 경우, 이를 사유로 계약갱신청구권을 거절할 수 있도록 규정하고 있습니다. 문제는 바로 이 조항을 악용해 허위 실거주를 내세워 세입자를 내보내는 사례가 많다는 점입니다.
임대인이 직접 거주하겠다며 갱신을 거부하면 임차인은 곧바로 새 거처를 찾아야 하고, 급한 상황에서는 이를 검증할 여유조차 없습니다.
실제로 일부 임대인은 시세보다 높은 보증금을 받기 위해 거짓으로 실거주 의사를 밝히고, 곧바로 새로운 임차인을 구하는 방식으로 임차인의 권리를 침해하기도 합니다.
겉으로 보기에 보증금을 돌려받았으니 문제 될 것이 없다고 생각하기 쉽지만, 허위 사유로 갱신청구권을 박탈당한 임차인은 이사 비용, 중개 수수료, 생활 안정 손실 등 상당한 손해를 입게 됩니다. 따라서 이러한 경우 집주인은 손해배상 책임을 져야 할 수 있습니다.
서울의 한 빌라에 거주하던 A씨는 계약 만료가 다가오자 재계약 의사를 밝혔습니다. 하지만 임대인은 가족이 직접 거주할 필요가 있다며 이를 거절했습니다.
결국 A씨는 새 집을 찾아 이사했는데, 이후 자신이 살던 집이 곧바로 기존보다 높은 전세 시세로 매물에 나온 사실을 확인하게 되었습니다.
허위 실거주로 인한 피해를 입은 A씨는 저희 제이씨엘파트너스를 찾아 상담을 의뢰했는데요. 신속하게 사건을 검토한 결과, 임대인의 주장이 허위라는 점이 명백했고 본 측은 곧바로 법적 대응을 진행했는데요.
법적대응이 시작되자 임대인은 자신의 잘못을 인정하고 합의에 나섰으며 결과적으로 조정 절차를 통해 5천만 원의 손해배상이 지급되면서 사건은 마무리되었습니다.
