전세보증금 회수방법, 임대인이 안줄 때 법적조치
by
Oct 15. 2025
전세보증금 회수방법, 임대인이 안줄 때 법적조치안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다.
전세 계약이 종료되면 임차인은 당연히 집주인으로 부터 보증금을 돌려받아야 합니다. 그러나 현실에서는 임대인이 자금난을 겪으며 돌려주지 않거나 자신도 모르게 해당 부동산이 경매에 넘어가는 경우도 있으며, 임대인이 무책임한 태도를 보이며 반환을 지연하는 경우가 빈번하게 발생합니다.
특히 최근 전세사기 사건이 사회 문제로 대두되고 있는데요. 전세보증금은 세입자의 전 재산과도 다름없으므로 생계와 직결되는 문제로 인식되고 있습니다.
현재 계약만료가 다가오거나 이미 종료되었음에도 보증금 반환이 원활히 이루어지지 않는다면, 신속하고 정확한 대응이 필요합니다.
전세보증금을 회수하려면 먼저 계약이 확실하게 종료되어야 합니다. 계약 기간이 만료되었거나, 합의 해지 혹은 법적 해지 사유가 발생한 경우가 해당됩니다.
만기일 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 재계약 희망 의사가 없으므로 전세보증금 반환 해줄 것을 서면으로 확실하게 통보하는 것이 좋습니다.
전화나 문자로만 알리는 경우 추후 증거로 남기 어렵기 때문에, 내용증명 우편을 통해 반환 요청을 하는 것이 안전합니다. 이 과정에서 반환 기일과 계좌번호를 명시하면 이후 법적 절차 진행 시 유리한 증거가 될 수 있습니다.
만약 계약이 종료되었음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
임차권등기명령이란 임차인이 보증금을 반환받지 못한 상태에서 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 유지되도록 법원이 등기부에 기재해 주는 절차입니다.
이를 통해 보증금 반환청구권을 보전할 수 있고, 새로운 거주지로 이사하더라도 권리를 잃지 않게 됩니다.임대인이 반환 의무를 계속 거부한다면 법적절차로 넘어가야 합니다. 우선 민사소송을 진행하여 볼 수 있는데요. 향후 원활한 보증금 회수를 위해서 임대인의 재산에 대하여 가압류 및 가처분 등의 보전절차를 함께 진행하는 것이 좋습니다.
판결이 확정되었음에도 임대인이 자발적으로 보증금을 지급하지 않는다면, 강제집행을 통해 임대인의 재산을 압류·추심해야 합니다. 부동산, 예금, 급여, 차량 등 다양한 자산에 대해 집행이 가능하며, 특히 해당 주택이 경매 절차에 있거나 임대인 재정 상태가 악화된 경우, 신속한 집행이 매우 중요합니다. 선순위 권리관계와 배당순서를 확인하여 회수 가능성을 검토하는 것도 필수입니다.
다만, 최근 발생되는 전세보증금 미반환 사건의 경우 민사소송으로도 해결되지 않는 사례가 많으므로 형사적인 절차도 함께 진행하는 것이 좋은데요.
상대방 측에서 보증금 반환 능력이 되지 않음에도 불구하고 무리하게 임대차 계약을 체결하였거나 비슷한 수법으로 피해를 본 임차인이 다수 존재한다면 사기죄가 성립될 가능성이 높습니다.
