건축물의분양에관한법률 위반분양계약해지 가능한 사례는?
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Oct 16. 2025
건축물의분양에관한법률 위반분양계약해지 가능한 사례는?안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다.
부동산 투자 시장에서 종종 볼 수 있는 문구 중 하나가 ‘선착순 마감임박’입니다. 이러한 말은 사람들의 심리를 자극하여 마치 지금 당장 계약하지 않으면 좋은 기회를 잃게 될 것 같은 불안감을 조성합니다. 특히 부동산은 투자 성과에 따라 수천만 원에서 수억 원까지도 수익이 날 수 있다는 기대가 크기 때문에, 많은 분들이 충분히 검토하지 못한 채 서둘러 계약을 체결하곤 합니다.
그러나 부동산 계약이라고 해서 반드시 이익만 보장되는 것은 아닙니다. 최근 경기침체와 금리 인상, 거래량 감소로 인해 오히려 손실을 입는 경우가 많아졌습니다. 일부는 매물을 내놓아도 매수자가 없어 발이 묶이고 일부는 공실률 증가로 임대 수익조차 기대하기 어려운 상황입니다. 따라서 무심코 체결한 계약이 큰 부담으로 돌아올 수 있습니다.
만약 이미 후회되는 계약을 체결했다면, 추가 대금 납입이 진행되기 전에 변호사의 도움을 받아 해제 가능성을 검토해야 합니다. 특히 건축물의분양에관한법률(이하 건축물분양법) 위반이 문제되는 경우 계약해제가 가능할 수 있는데요. 오늘은 그 주요 사례들을 구체적으로 살펴보겠습니다.
부동산 계약을 체결한 후 개인적인 사정이나 단순한 변심으로 인해 계약을 철회하고 싶어 하는 경우가 많습니다. 그러나 법적으로는 상대방에게 잘못이 없는 상황에서 계약을 취소할 수 있는 시점은 매우 제한적입니다.
일반적으로 계약금만 납입된 단계에서는 계약을 철회할 수 있으나, 본계약이 성립한 이후에는 수분양자가 일방적으로 계약을 파기할 경우 책임을 져야 합니다. 이때 보통 전체 분양가의 10%가 위약금으로 발생하기 때문에 이미 납입한 계약금은 전부 포기해야 합니다.
만일 가계약 형태로 계약금의 일부만 납입한 경우라면 위약금 만큼의 나머지 금액을 채워야만 계약 파기가 가능하다는 점도 주의해야 합니다. 경우에 따라 상대방이 추가 위약금을 요구하기도 하는데, 이러한 상황에서는 변호사 검토가 반드시 필요합니다.
즉, 단순 변심으로 계약 해지를 원하는 경우에는 큰 손실이 불가피할 수 있으며, 법적 보호를 받기 어렵다는 점을 명심해야 합니다.
최근 몇 년 사이 온라인 오픈채팅방이나 밴드 등을 통해 초치기 분양이라고 불리는 방식이 널리 퍼졌습니다. 계약금을 먼저 입금한 순서대로 분양권을 부여하는 방식인데요.
하지만 건축물분양법은 일정 규모 이상의 건축물을 분양할 경우, 공개모집 및 추첨 절차를 반드시 거치도록 규정하고 있습니다. 이는 투명성과 공정성을 확보하기 위한 제도입니다. 선착순 입금 방식은 해당 법률을 위반할 가능성이 매우 높습니다.
이러한 위반이 확인되면 이미 중도금을 납부한 상태라 하더라도 계약 해제를 주장할 수 있습니다. 더 나아가 납입한 금액의 반환 청구도 가능해질 수 있습니다. 실제로 분양 과정이 불법적인 절차로 진행되었다면, 수분양자가 불리한 위치에서 벗어날 수 있는 중요한 법적 근거가 될 수 있습니다.
따라서 선착순 마감이라는 말에 혹해 성급히 계약을 체결했으나 이후 후회되는 경우라면, 반드시 변호사의 도움을 받아 계약 전 과정을 검토받고 해제 사유를 확인하는 것이 필요합니다.
건축물분양법 위반 사례 이외에도 시행사나 분양사의 허위 및 과장 광고에 속아 계약을 체결하는 경우도 많습니다.
대표적인 사례가 바로 '분양 후 전매가 자유로워 시세차익을 얻을 수 있다'는 설명입니다. 과거 부동산 시장이 활발히 움직일 때에는 전매 차익을 기대할 수 있었지만 최근 침체된 시장에서는 매수자를 찾기조차 어려운 경우가 많습니다.
만약 단순히 '전매가 가능하다'는 정도의 언급이라면 법적으로 대응하기 어려울 수 있는데요. 그러나 분양사가 '전매를 100% 보장한다', '회사에서 책임지고 매각까지 진행한다'는 확약을 했다면 상황은 달라집니다. 이 경우 관련 자료(홍보물, 계약서 조항, 녹취 등)를 확보하고 있다면 계약 해제는 물론 손해배상 청구도 충분히 검토해 볼 수 있습니다.
결국 핵심은 상대방이 수분양자에게 얼마나 확실한 보장을 제공했는지를 입증할 수 있는 자료가 있느냐에 달려 있습니다.
겉보기에 문제가 없어 보이는 계약이라도 전문가의 눈으로 살펴보면 전혀 다른 결과가 나올 수 있습니다. 일반인에게는 단순한 문구처럼 보이는 조항이 사실상 불법적인 요소를 포함하고 있는 경우가 있기 때문입니다.
예를 들어, 계약 절차에서 분양사의 기망행위가 발견되거나, 법령 위반 사항이 숨어 있다면 분양계약 해제의 중요한 근거가 됩니다. 따라서 계약서를 토대로 건축물분양법 위반 여부, 기망행위 존재 여부, 불공정 조항 여부 등을 꼼꼼하게 검토하는 과정이 필수적입니다.
분양계약 해지는 어떤 법률을 근거로 삼아 주장하느냐에 따라 결과가 완전히 달라질 수 있습니다. 그렇기 때문에 스스로 판단하기보다 경험 많은 전문가의 법리적 해석을 통해 대응 전략을 세우는 것이 가장 안전한 방법입니다.
