집주인 잠적 전세금 반환 소송, 어떻게 진행해야할까
by
Oct 17. 2025
집주인 잠적 전세금 반환 소송, 어떻게 진행해야할까안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다.
얼마 전 까지만 해도 연락이 잘 되던 집주인이었는데 이사를 가야하니 보증금을 돌려달라고 하자 갑작스럽게 연락이 잘 되지 않는다면 세입자는 불안에 떨 수밖에 없습니다.
전세금이라는 것이 한 두푼 하는 것도 아니고 수천만 원에서 수억 원에 이르며 세입자에게는 전 재산과도 다름없기 때문에 이것을 적절히 돌려받지 못한다면 상당한 경제적 손실과 정신적인 충격을 받게 되면서 뉴스로만 접하던 전세사기가 나에게도 생긴 것은 아닌지 생각될 텐데요.
사회초년생 또는 청년층의 경우 법적인 절차에 익숙하지 않아 무엇부터 시작하여야 하는지 몰라 골든타임을 놓치는 경우가 상당히 많은데요. 집주인 잠적한 상황에서 전세금을 안전하게 돌려받으려면 어떻게 해야할까요?
우선 연락이 두절되었다고 해서 즉시 보증금 반환 소송을 제기하기 보다 가장 먼저 확인해야 할 부분은 임대차계약이 정상적으로 종료되었는가입니다.
만약 해지 통보가 제대로 이루어지지 않았다면 계약이 묵시적으로 연장되었다고 간주될 수 있어 절차 진행이 지연될 수 있습니다.
우리나라는 ‘도달주의’를 원칙으로 하기 때문에 단순히 문자나 메신저로 해지 의사를 보냈다고 해서 효력이 인정되지 않을 수 있습니다. 따라서 해지 통보는 반드시 상대방에게 확실히 도달해야 하며, 가장 안전한 방법은 우체국 ‘내용증명’을 활용하는 것입니다. 내용증명은 추후 소송에서 중요한 증거가 되므로 반드시 챙겨두어야 합니다.
만기 6개월 전에서 2개월 전까지 해지통보가 전달되어야 하며, 묵시적으로 연장된 경우에는 상대방 측에게 계약해지 의사가 도달한 날로부터 3개월 후가 종료일이 된다는 점을 참고바랍니다.
전화도 받지 않고 문자메시지에도 답이 없는 등 집주인과 연락이 두절된 상태라면 내용증명을 발송하더라도 계속해서 반송되는 경우가 발생할 수 있습니다.
이러한 상황이 반복된다면 지속적으로 내용증명만 보낼 것이 아니라 공시송달 절차를 고려할 수 있습니다.
공시송달은 법원 게시판에 일정 기간 공고하면 그 기간이 지나 도달한 것으로 간주하는 제도를 말합니다. 이를 통해 집주인이 실제로 서류를 받지 않았더라도 법적으로는 통보가 이루어진 것으로 인정되므로 공시송달을 활용하는 편이 더욱 경제적일 수 있습니다.
집주인이 끝내 보증금을 반환하지 않는다면 민사소송을 제기할 수밖에 없습니다. 소송 과정에서 상대방이 소장을 받지 않더라도, 결국 공시송달 절차를 통해 사건이 진행됩니다.
일반적으로 보증금 반환 소송은 다른 민사사건에 비해 비교적 빠른 편이며, 승소판결문을 확보하면 강제집행 절차로 넘어가 보증금을 회수할 수 있죠.
소송을 준비할 때는 전세계약서, 보증금 이체 내역, 해지 통보 사실 등 객관적인 증거자료를 꼼꼼히 정리해 두는 것이 무엇보다 중요합니다.
의뢰인 A씨는 서울의 한 다세대 빌라에서 거주하였는데요. 최초 2억 원에 입주를 하였다가 갱신하면서 1천만 원을 올려달라는 집주인의 요구에 최종 2억 1천만 원으로 거주하였습니다.
만기 시점에 이사를 가야해서 집주인 측에게 보증금을 반환해달라고 연락을 했는데요. 문제는 상대방 측에서 곧 연락을 주겠다고 한뒤 그대로 연락이 끊겨버렸습니다.
수상한 느낌이 든 의뢰인은 등기부등본을 떼 보았는데요. 목적주택이 압류가 걸려있는 것을 확인하였습니다. 스스로 해결이 어렵다고 느낀 A씨는 제이씨엘파트너스에 사건을 맡겨주셨는데요.
본 측은 즉시 임차권등기명령을 신청하였고 소송도 함께 제기하였습니다. 철저하게 자료를 준비하고 소송을 제기한 결과 서울동부지방법원에서는 본측의 주장을 모두 수용하여 피고(집주인)은 원고(의뢰인 A씨)에게 2억 1천만 원을 지급하라는 판결을 내렸고 강제집행 절차를 통해 전세금 전액을 안전하게 회수할 수 있었습니다.
