임차인 보증금 소송 승소 가능성을 높이기 위한 전략
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Oct 21. 2025
임차인 보증금 소송 승소 가능성을 높이기 위한 전략안녕하세요. JCL Partners입니다.
상가 임대차 계약이 종료될 시 가장 민감한 문제는 단연 보증금 반환입니다. 계약해지 후 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못해 골머리를 앓는 사례가 빈번히 발생하고 있는데요.
특히 원상복구 문제를 이유로 보증금 지급을 거절하거나 지연하는 경우가 많습니다.
그렇다면 임차인이 보증금 반환 소송에서 승소 가능성을 높이기 위해선 어떤 전략이 필요할까요?
민법 제615조에 따르면 임차인은 계약 종료 시 목적물을 원상회복해 반환할 의무가 있습니다. 그러나 여기서 말하는 원상은 계약 체결 당시 상태로 완벽히 돌려놓는 것을 의미하지는 않습니다.
임차인이 설치한 설비나 인테리어만 철거하면 충분하며, 일반적인 마모·노후화는 책임 대상이 아닌 것이죠. 예를 들어 벽지나 바닥의 사용 흔적, 손잡이의 마모 등은 정상적인 사용에 따른 소모이므로 임차인이 부담할 부분이 아닙니다. 따라서 임대인이 이를 이유로 보증금을 미지급하고 있다면, 법적으로 충분히 다툴 수 있습니다.
분쟁이 발생했을 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 임대차 계약서입니다. 최근에는 원상복구 후 반환이라는 문구를 포함하는 계약이 많아지고 있는데, 이 조항이 모호하게 작성되어 있다면 해석 여지가 존재합니다.
표현이 모호한 경우 일반적으로는 임차인이 설치한 것만 철거하면 충분하다는 판례가 다수이며, 원상복구는 임의규정으로 공실상태로 반환 등 구체적인 조건이 명시된 경우에는 그 내용을 우선하여 따라야 합니다.
즉, 도배/바닥/설비 모두 새것으로 교체해야 한다 등 구체적으로 명시되어 있지 않은 상황에서 과도한 철거 요구는 법적으로 무리일 수 있습니다. 계약서 특약이 구체적으로 어떤 범위를 명시했는지 반드시 확인하고 애매하다면 법률전문가의 해석을 받는 것을 권해드립니다.
사업을 시작하며 기존 상가에 권리금을 주고 입점하는 경우가 많습니다. 이 경우 임대인이 이전 임차인의 인테리어도 인수한 것이니 철거 책임도 임차인에게 있다고 주장하는 사례가 많은데요.
하지만 이는 상대방 측의 주장일 뿐이며 양도양수 계약서의 내용에 따라 책임이 다르게 해석되므로 전문가에게 검토를 받아보는 것이 좋습니다. 따라서 이 역시 계약서와 양도계약서 내용을 기반으로 적극적으로 반박해야 하며, 상대방 주장에 흔들리지 않는 것이 중요합니다.
소송을 고려하고 있다면 현장 사진, 대화 녹취, 계약서 사본, 견적서 등 모든 자료를 꼼꼼히 정리해야 합니다.
1) 철거가 어느 정도 이루어졌는지 사진으로 기록
2) 임대인의 주장과 요구사항은 문자나 녹취로 남겨두기
3) 철거 비용이 과도하다고 판단될 경우 전문가 감정 의뢰도 고려
이러한 자료들은 향후 법정에서 임차인의 정당성을 뒷받침하는 핵심 증거가 됩니다
