다가구주택 전세사기, 후순위 임차인이 특히 위험한 이유
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Nov 26. 2025
다가구주택 전세사기, 후순위 임차인이 특히 위험한 이유전세사기 문제는 이제 특정 지역의 문제가 아닙니다.
서울, 인천, 부산, 대전 등 전국 곳곳에서 피해 사례가 잇따르고 있으며, 피해 규모 또한 수천억 원대에 이르고 있습니다. 정부가 특별법을 제정하여 피해자 구제에 나섰지만, 실제로 보증금을 돌려받기까지는 여전히 시간이 오래 걸리고 회복률 또한 낮은 편입니다.
특히 다가구주택에 거주하는 후순위 임차인의 경우 보상 범위가 제한되어 있어 피해 회복이 훨씬 더 어렵습니다. 오늘은 이처럼 불리한 구조에 놓인 다가구 임차인의 현실과 함께, 전세보증금 반환을 위해 취할 수 있는 구체적인 법적 대응방안을 살펴보겠습니다.
전세사기가 가장 빈번하게 발생하는 유형은 아파트가 아닌 빌라입니다.
하지만 이 빌라도 법적으로는 ‘다세대주택’과 ‘다가구주택’으로 나뉘며, 두 유형의 법적 차이를 제대로 이해하지 못해 피해를 보는 경우가 많은데요.
우선 다세대주택은 각 호실별로 등기부가 각각 존재합니다. 즉, 한 세대가 독립된 부동산으로 취급되는 것이죠. 반면에 다가구주택은 건물 전체에 등기부가 단 하나만 존재합니다. 따라서 건물 전체가 하나의 부동산으로 간주됩니다.
이는 겉모습만으로는 구별하기 어렵기 때문에 대부분의 세입자들은 자신이 어떤 형태의 주택에 살고 있는지조차 모르는 경우가 많은데요. 그러나 경매나 보증금 반환 문제로 이어졌을 때 이 차이는 결정적인 결과를 가져오기 때문에 자신이 살고있는 거주지는 어디에 해당하는지 반드시 알고 계시는 것이 좋습니다.
다가구주택은 건물 전체가 하나의 등기부로 되어 있기 때문에, 경매가 진행되면 건물의 모든 세입자가 하나의 재산을 두고 배당 순위를 다투게 됩니다.
이때 순위는 전입신고일과 확정일자를 기준으로 정해집니다. 선순위 임차인이나 근저당권자(은행 등)의 채권이 많을 경우, 후순위 임차인에게는 배당금이 돌아오지 않을 가능성이 높은데요.
실제로 많은 다가구 피해자들이 경매가 끝난 뒤 보증금 한 푼도 돌려받지 못한 채 퇴거해야 하는 상황에 놓이게 되는 경우가 적지 않습니다.
특히나 신축빌라의 경우 이런 피해가 더욱 많습니다.
대부분의 건축주가 자기 자본이 아닌 은행 대출로 건물을 짓기 때문에 건물 전체에 이미 선순위 근저당이 설정되어 있는 상태에서 임차인들을 모집하는 사례가 많기 때문인데요.
이런 상황에서 세입자는 보증금을 안전하게 보호받을 수 없게되며, 경매가 진행되면 채권 순위에 밀려 보증금을 전혀 배당받지 못할 수도 있는 위험이 존재합니다.
현행 민사집행법 제91조에 따르면, 말소기준권리를 기준으로 그보다 후순위에 있는 권리들은 모두 소멸하도록 규정되어 있습니다.
따라서 다가구주택의 경우 선순위 근저당권이나 선순위 임차권이 있다면, 그 이후에 전입한 후순위 임차인의 보증금은 낙찰과 함께 사실상 사라지게 됩니다.
이 때문에 후순위 임차인은 아무리 억울하더라도 경매 절차가 끝나면 배당조차 받지 못하고 강제로 퇴거해야 하는 상황에 놓이게 되는 것인데요.
그렇기 때문에 피해가 의심되는 상황이라면 절대 시간을 지체해서는 안 되며, 즉시 법적 보호 조치에 착수해야 합니다.
최근 전세사기 사건을 분석해보면, 일부 공인중개사가 임대인과 공모하거나 적극적으로 가담한 사례가 발견되고 있기 하죠. 세입자에게는 안전하다, 대출도 문제 없다며면서안심시켰지만 실제로는 이미 선순위 근저당이 걸려 있었던 경우가 많습니다
공인중개사는 중개 과정에서 임대차 목적물의 권리관계, 선순위 채권, 기존 임차인 여부 등을 반드시 고지해야 할 의무가 있습니다. 이를 게을리했다면 공인중개사법 제30조(손해배상책임)에 따라 법적 책임을 지게 되므로 세입자는 중개사 또는 중개사협회를 상대로 손해배상청구를 제기하여 일부라도 보증금을 회수할 수 있습니다.
