임대차계약해지통보서 받았다면 대응방법은?
지난주까지만 해도 포근한 날씨가 이어졌는데 갑작스럽게 찬바람이 불며 초겨울 날씨로 급변하였습니다. 기온은 영하권으로 떨어지고 가을들어 처음으로 한파특보까지 내려지는 등 올해는 날씨가 유난히 변덕스러운 것 같습니다.
자영업자 분들은 겨울이 빨리 찾아오는 것을 그다지 반갑게 여기지 않는데요. 소비심리가 위축되어 매출도 안정적이지 않은 상황에서 난방비나 가스사용료 등 공과금의 대한 부담이 커지기 때문입니다. 그럼에도 불구하고 단골고객들을 생각하며 어려운 상황에서도 장사를 하고 있는데 갑작스럽게 임대인으로 부터 임대차계약해지통보서를 받게된다면 당혹스러울 수밖에 없는데요.
자신의 권리에 대한 이해가 부족하다면 그대로 쫓겨나야 하는 상황이 발생될 수 있으므로 임차인으로서 반드시 알고있어야 하는 정보에 대해서 오늘 설명드리겠습니다.
연장계약을 주장할 수 있는 권리
세입자가 주장할 수 있는 가장 첫번째 권리는 바로 계약갱신의요구입니다. 건물주와 체결한 계약이 끝나기 6개월에서 1개월 전 사이의 기간에 더 영업하겠다는 이야기를 전달하는 것만으로 이 권리를 사용할 수 있습니다. 직접 만나서 말하거나 전화, 메시지 등 수단과 방법은 중요하지 않으며 갱신의 표시만 전달되면 되는데요. 이를 통고받은 상대방은 합당한 사유없이는 거부할 수 없습니다.
하지만 추후 법적 다툼을 대비한다면 무엇보다 증거자료가 남는 방법이 가장 좋겠죠. 전화나 구두로 말할 경우 상대방이 그런일이 있던 적이 없다고 하거나 기억이 나지를 않는다고 할 수 있기 때문에 가장 확실한 내용증명의 방법을 권해드립니다. 이러한 방법으로 권리를 행사한 임차인은 최초영업일로부터 최장 10년간 영업권을 보호받게 되는데요. 보호기간 내에 적절히 의.사를 밝혔음에도 임대차계약해지통보서를 수령하게 되었다면 적합한 해지 사유인지 전문가에게 검토를 받아보는 것이 좋습니다.
자동으로 연장이 된다면
계약갱신의요구를 행사할 수 있는 보호기간 내 양측 모두 아무런 이야기가 없었다면 본 계약은 묵시적으로 연장되게 됩니다. 이 때 환산보증금을 초과하지 않는 상가의 경우는 전 임대차와 동일한 조건으로 1년 간 늘어나게 되며 이 때는 세입자만 계약종료를 할 수 있으며 통지 후 3개월 후 효력이 발생됩니다.
반면에 환산보증금을 초과하는 목적물이라면 기간의 정함이 없이 연장되는데요. 주의하실 점은 양측 모두 계약을 종료할 수 있다는 것입니다. 임차인은 통보 후 1개월, 소유주는 통보 후 6개월 뒤 효력이 발생합니다.
즉, 자동으로 연장 된 상황인데 환산보증금을 초과한다면 10년 영업권 보호기간이 남아있다고 해도 상대방측에서 임대차계약해지통보서를 통해 관계를 종료시킬 수 있으므로 현재 자신이 속하여 있는 목적물의 임대료와 월세가 높다고 생각된다면 갱신요구가 가능한 시기에 반드시 권리를 행사하여야 합니다.
갱신을 주장할 수 없는 상황이라면
10년 영업기간을 넘어간 상황이거나 재계약을 요청할 수 있음에도 환산보증금이 초과되어 자동연장 되었다면 계약갱신을 주장하기 어렵습니다. 건물주가 정당하게 임대차계약해지통보서 발송 후 점유를 회복할 수 있기 때문이죠.
이 경우 아무런 대응을 하지 못하고 빈손으로 삶의 터전을 떠나야 하는 것인지 궁금하실 텐데요. 여러분에게는 아직 권리금을 회수할 수 있는 기회가 남아있습니다. 장사를 하면서 쌓인 목적물의 유/무형적 가치에 대한 회수는 총 영업기간과 무관하게 주장이 가능합니다. 이를 제대로 회수하기 위해서는 계약기간이 끝나기 6개월 전에서 영업종료시점까지 해당 상가에서 영업할 후임자를 찾아 양도양수계약을 맺고 건물주에게 주선하면 됩니다.
이 때 중요한 것은 적극적인 주선행위가 있어야 한다는 점인데요. 어렵지 않습니다. 후임자에 대하여 알고 계신 정보에 대하여서 충분히 제공하면 됩니다. 이러한 노력에도 불구하고 상대방이 적합하지 않은 이유로 양도양수를 방해하여 해당 거래가 무산되는 등의 피해가 발생되었다면 손해배상청구소송을 통하여 책임을 물을 수 있습니다.
법의 보호를 받기 힘든 상황은
관련 법률에서 영세상인을 강하게 보호하고 있더라도 존속기간 중 의무를 다하지 않은 세입자라면 권리를 주장하기 어렵습니다. 대표적으로 임대료 3기 이상의 연체, 불법 전대 및 증축, 그 밖의 임차인으로서의 의무를 위반한 경우가 있습니다.
상대방 측에서 귀책사유를 근거로 명도를 요구할 수 있기 때문에 임대차계약해지통보서 받았다면 임대인에게 무작정 따지고 법적으로 대응하려고 하기보다는 우선 받으신 문서를 토대로 전문가에게 적법한 절차가 맞는 것인지 검토를 받아보는 것을 권해드립니다.
현재 문제 상황으로인하여 전문가의 도음이 필요하시거나 문의내용이 있으시다면 주저하지 마시고 연락주시기 바랍니다.
