상가세입자 명도소송 계약이 끝났다고 하더라도
상가세입자 명도소송 계약이 끝났다고 하더라도
임대차관계에서 임차인은 만기일자가 다가오면 더 영업을 진행할 것인지 그만하고 나갈 것인지 결정을하게 됩니다. 대부분은 투자한 금액이 있기 때문에 특별한 사유가 없다면 재계약을 통해 충분히 회수하고자 장기간 영업을 희망합니다.
하지만 만기 도래 시점에서 건물주와 영세상인간 분쟁이 끊임없이 발생하고 있습니다. 계약이 종료되었고 내 건물이니까 마음대로 할 수 있을 것 같지만 현실은 소유주더라도 한 번 임차를 주게 되면 마음대로 할 수 없는 것이 현실입니다.
상가임대차법에서 영세상인을 강력하게 보호하고 있기 때문인데요. 이 법률에서 규정하는 상대방의 권한에 대하여 이해를 하지 않은 채 자신의 이익만 주장한다면 막대한 손해배상을 물어주어야 하는 결과를 마주하게 될 수 있으므로 오늘 본 글을 잘 읽어주시길 바랍니다.
임차인에게 재계약 권한이 있습니다.
임대차 기간을 약정할 때는 한 번에 장기간 체결하는 것이 아니라 2년 단위로 하는 것이 일반적입니다. 만료일이 되면 쉽게 내보낼 수 있을 것 같지만 상가임대차법에 따라 영세상인이 만료일 6개월 전에서 1개월 전 사이의 기간에 계약갱신요구권을 행사한다면 최대 10년간 정당한 사유없이 이를 거부할 수 없습니다. 즉 재계약에 협조를 해주어야 한다는 의미입니다.
이러한 사실을 모른채 재계약을 거부하거나 무턱대고 상가세입자 대상으로 명도소송을 제기한다면 패소의 결과는 당연한 것입니다.
만약 법에서 정하는 보호기간을 지나도록 임차인이 갱신을 주장하지 않았다면 어떻게 되는 것일까요? 이 때 계약이 자동으로 종료된다고 생각하실 수 있는데 그렇지 않습니다. 본 관계는 묵시적으로 연장되는데요. 자세한 내용 계속해서 알아보겠습니다.
환산보증금의 결과값에 따라서
만료일 6개월~1개월 사이의 기간에 임차인은 갱신 주장을, 임대인은 조건변경 등의 통지를 하지 않았다면 자동으로 연장이 된다고 하였는데요. 이때는 환산보증금(보증금과 월세 환산액)에 따라서 만료일자에 차이가 발생합니다.
우선 계산법 부터 알려드겠습니다. 현재의 월세에 100을 곱한 뒤 보증금을 더해주면 되며 이렇게 계산하여 나온 결과와 해당 지역의 기준과 비교하시면 끝입니다.
만약 결과값이 해당 지역의 기준범위 이내라면 이전 임대차와 동일한 조건으로 1년간 연장되며 이 경우 계약해지는 임차인만 가능하며 통지 후 3개월 후 효력이 생깁니다. 반면 기준범위를 초과하는 경우라면 기간의 정함이 없이 늘어나게 되는데요.
무기한 연장이 되는 것이니 건물주가 불리한 것 아니냐고 생각되실 수 있는데 그렇지 않습니다. 이 경우 해지의 권한이 양측 모두에게 있기 때문이죠. 우선 임대인이 통보 후 6개월, 임차인은 통지 후 1개월 후에 효력이 발생하므로 적법하게 퇴거를 요청할 수 있죠.
권리금은 별도의 개념이기에
상가세입자 명도소송 진행 전에 주의하셔야 할 점이 있습니다. 바로 상대방이 주장할 수 있는 것이 하나 남아있기 때문입니다. 바로 권리금인데요. 이것은 영업기간과 환산보증금 초과한 상황에서 묵시적 갱신된 것과는 무관하게 영업을 종료하는 과정에서 임차인이 충분히 회수할 수 있도록 보호를 해주어야 합니다.
만료일 6개월에서 마지막 영업일까지 후속임차인을 구하여 주선해온다면 특별한 사유 없이 신규임차인과 임대차 계약에 협조해주셔야 하죠. 즉, 개인적으로 점유를 회복하기가 매우 어렵습니다.
상대방이 권리금 회수에 협조를 요청하는 상황에 대하여 만남을 거부하거나 해당 거래가 무산되게 할 목적으로 시세보다 현저하게 고액의 임대료 조건 등을 제시하는 등 방해행위를 한다면 발생된 손해에 대하여 배상책임의 의무가 있다는 점을 기억하기 바랍니다.
의무를 다하지 않았다면
계약갱신요구권과 권리금 행사는 언제까지나 존속기간 중에 의무를 다한 임차인만이 주장이 가능합니다. 월세를 3기이상 연체 하였거나 건물주의 승인 없이 무단으로 전대하는 등 귀책사유가 있다면 상가세입자 명도소송 통해서 점유를 회복할 수 있습니다.
현재 상대방이 점유를 이어나갈 권한이 없는 상황에서 무단으로 점유를 이어나가고 있다면 우선 해당 상황에 대하여 법적 대응이 가능한지 부동산전문변호사에게 검토을 받아본 후 적합한 최적의 솔루션을 제공받아 해결하여 보시기 바라며 일방적 해지가 곤란한 경우 변호사의 조력을 통해 적정 수준에서 협상을 통해 사건을 마무리할 수 있다는 점도 참고바랍니다.
