안전진단 D등급 무조건 재건축 할 수 있을까
안전진단 D등급 무조건 재건축 할 수 있을까
얼리어답터라는 말 한번쯤은 모두 들어보셨죠. 신제품이 나오면 다른 사람들보다 빠르게 구매하여 사용하는 사람들을 일컫는 용어입니다. 이러한 얼리어답터는 점차 증가하는 추세인데요. 이처럼 사람들은 낡은 것보다는 새것을 더욱 선호하는 편입니다.
건축물의 경우도 마찬가지겠죠. 여기저기 금이 가고 녹슬고 낡은 상가보다는 새로지은 신축상가를 더욱 선호하게 됩니다. 이에 투자를 목적으로 매수를 하였거나 안전진단 D등급 받은 오래된 건물을 가지고 계신 분들이 철거 후 재건축을 많이 고려하게 되는데요. 공사를 진행하려면 영업을 하고 있는 임차인들을 모두 내보내야하기 때문에 많은 난관에 부딪히게 됩니다.
공사가 예정되어 있으니 지정된 날짜까지만 영업하고 퇴거를 해달라고 정중히 요청한다고 하더라도 세입자는 영업행위가 생계와 직결되어 있기 때문에 이 과정에서 많은 다툼이 발생됩니다. 안전진단을 진행하여 필요하다고 판단되더라도 적법하게 계약해지가 어려울 수도 있으므로 오늘의 설명을 끝까지 정독하여 주시기 바랍니다.
영업권을 지켜주어야 하기에
민법에 따라 소유주는 임차인이 목적물을 사용 및 수익하는데 지장이 없도록 필요한 상태를 유지하게할 의무가 있으며 세입자는 그 공간을 사용하는 대가로 매월 약정한 임대료를 부담하며 임대차관계가 유지되죠.
이러한 관계에서 영세상인은 상가임대차법의 보호를 받게 되는데요. 여기서 가장 강력한 무기가 바로 계약갱신요구권입니다. 이 법률에 따라서 임차인은 임대인의 의사와 무관하게 최초계약일로부터 최장 10년간 영업권을 보장받을 수 있습니다.
임대차 만료일 6개월 전에서 1개월 전까지 재계약을 희망한다는 이야기를 하는 것만으로 행사가 가능하며 임대인은 정당한 사유 없이는 이를 거부할 수 없습니다. 상대방에게 귀책사유가 있는 경우가 아니라면 단순하게 가치 상승을 위한 재건축, 직접 사용 등은 합당한 사유가 되지 않는다는 점 참고바랍니다.
정당한 사유에는
정당하게 계약갱신을 거절하고 퇴거를 요청할 수 있는 사유도 존재하는데요. 재건축은 총 3가지로 세분화하여 살펴볼 수 있습니다. 계약당시 구체적으로 공사에 대한 계획에 대하여 알리고 그 계획대로 실행하는 경우, 건물의 노후 및 훼손/멸실 등으로 안전사고의 위험이 있는경우, 다른 법령에 의한 철거가 이에 해당합니다.
대부분 오래 전부터 철거에 대한 계획을 가지는 것이 아니며 철거가 예정되어 있는 곳에 들어오려는 사람도 드물기 때문에 일반적으로 두번째 유형에서 분쟁이 많이 발생됩니다. 법에서 노후로 인한 철거에 대하여 인정하고 있지만 안전진단 D등급 이상 정도가 나와야 가능성이 높아집니다.
안전등급의 경우 A부터 E등급으로 나뉘며 순서대로 우수-양호-보통-미흡-불량으로 구분됩니다. 안전진단 D등급 부터는 주요한 곳에 결함이 있다는 뜻으로 상황에 따라 사용이 제한되기도 하며 E등급은 즉시 사용을 금지되기도 합니다.
하지만 이러한 진단이 나왔다고 하더라도 보수공사를 통해 어느정도 보완이 가능하다면 재판부에서 인정하지 않는 경우도 있으니 명확하게 판단받기 위해서는 법률전문가에게 검토를 받아 보실 것을 권합니다.
보상을 지급할 마음이 있더라도
영업기간이 10년이 지나지 않는 다면 보상금을 지급하는 형태로 협상을 진행하셔야 하며 10년을 초과한 임대차더라도 상대방 측에서 별도로 권리금을 주장할 수 있습니다.
상대방에게 보상금을 지급하는 등 손해를 감수해서라도 재건축을 반드시 진행하고자 하더라도 협상의 과정은 쉽지 않습니다. 자신의 권리가 남아있는 상황에서 나가야 하는 상황이기 때문에 상대방측에서 고액의 합의금을 요구해올 수 있기 때문이죠.
협상이 잘 이루어지지 않아 임차인이 제시하는 조건을 모두 수용한다면 배보다 배꼽이 더 큰 상황이 초래될 수 있으며 이는 경제적인 손실로 연결될 수 있습니다. 종합적으로 판단하였을 때 터무니 없는 합의금을 제시하거나 무리한 요청을 지속해온다면 당사자끼리 언성을 높이는 것보다는 적정 수준으로 조정을 위해 변호사의 조력을 받아보시기 바랍니다.
개별 임대차 현황을 모두 살펴야 하므로
가장 큰 문제는 퇴거요청을 해야하는 세입자가 한 두명이 아니라는 점입니다. 모든 호실이 같은날에 임차한 것도 아니고 임대료 조건 및 계약기간, 특약 내용도 모두 상이하기 때문에 개인적으로 모든 것을 검토하는 것은 어려움이 있습니다.
참고사항으로 영세상인에게 결격사유가 있다면 계약갱신 및 권리금에 대한 보호없이 점유 회복이 가능한데요. 대표적으로 차임 3기연체와 동의를 구하지 않고 불법 전대한 경우 등이 있습니다.
이처럼 합의를 해야할지, 귀책사유를 근거로 퇴거를 요청할지, 소송을 진행할지 각각의 현황에 따라 적법한 방법을 사용하여야 하므로 신속하게 진행될 수 있도록 법률전문가에게 자문을 구하는 것을 추천합니다.
