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by 김현준 Aug 29. 2020

세종시 부동산 매도 실패 이야기

매도 1년 후 다시 돌아보며... 너무 빨리 팔았다.

요새 이런 뉴스를 볼 때마다 마음이 많이 아픕니다.


4년 전 구매해서 3년을 넘게 가지고 있던 세종시 아파트를 1년 전 매도하였습니다. 돈을 못 벌어서 마음이 아픈 것도 있지만, 스스로 열심히 분석한 논리와 내용을 믿지 못했다는 것에 더 화가 납니다.


분명 투자 당시에는 10년을 바라본 투자라고 했는데... 그 말을 못 지켰네요.


지금 생각해 보면 투자하였을 당시와 비교하여 변화된 것은 없는데... 기다릴 줄 몰랐기 때문에 매도 시기가 좋지 못하였습니다. 결론적으로는 실패한 투자라고 보는 게 맞을 거 같습니다.


수도권 특히 인 서울만 계속 상승을 하고, 상대적으로 세종시의 상승률을 매우 느렸습니다. 게다가 전세가는 매우 낮아서 타 지역과 비교하였을 때, 투자금은 훨씬 더 많이 필요했습니다. 하지만 미래 가치가 변화할 만한 악재는 없었습니다.


그런데 기다리지를 못했습니다. 


아마 더 큰 수익을 바라는 욕심 때문이었던 거 같습니다. 세종시에 대한 공부를 부족하지 않았던 것 같으나 욕심에 눈이 멀어서 제대로 가치를 못 봤던 거 같습니다. 앞으로 투자할 때, 현재 상황을 명확하게 인식을 하고 그 상황이 근본적으로 변화하지 않았을 때는 기다려야 된다는 것을 배웠습니다.


부동산 차익을 불로소득이라고 폄하하기도 하지만, 시간과의 싸움에서 얻은 수익이라고 볼 수 있을 거 같습니다. 시간과의 싸움은 생각보다 쉽지 않습니다. 내가 더 많이 알 수록 더 좋은 기회가 보이고 결국 그것은 욕심이 되어 시간과의 싸움에서 지게 만드는 거 같습니다.

1년 만에 2배가 넘게 오른 세종시 아파트

작년에 20평대를 2억대 후반에 팔았던 아파트인데, 호가가 7억을 넘어가는 거 보니 많이 반성을 하게 됩니다.



대부분의 투자는 시간과의 싸움이라는 것을 아파트뿐만 아니라 직장 생활에서도 배운적이 있습니다. 


2012년 엔지켐 생명과학이라는 바이오 회사를 회사에서 투자한 적이 있습니다. 이후 처음으로 만들어진 코넥스라는 시장에 초도 상장이 되었고 이후 주가가 4~5배 상승하여 급하게 매각을 한 적이 있습니다. 그 회사의 주가를 지금 보니 1조가 넘어 있었습니다. 투자 당시 회사의 밸류가 295억이었는데, 40배가 넘게 상승을 하였습니다. 



당시 대표이사가 1조 원짜리 회사를 만든다고 하였고, 투자 당시 그 말에 공감을 하여 투자를 하였지만 1조까지 기다리지 못했습니다. 

이 역시 시간과의 싸움에서 버티지 못한 대표적인 사례입니다. 


아래는 4년 전 제가 분석을 했던 세종시 관련 내용들입니다. 


1. 커다란 그림이 보인다.

위에 세종시의 위치를 보면, 세종시는 세 개의 큰 도시의 일부로 성장하는 모양을 가지고 있었습니다.


대전, 청주, 세종시


현재 대전 인구는 150만 명 청주는 80만 명 세종시 목표인구 80만 명을 하면, 약 300만 명의 인구가 사는 권역이 형성될 수 있을 것이라고 생각을 했습니다. 권역이 잘 형성이 돼서 300만 명이 모이면은 주변으로 해서, 400~500만 명이 사는 도시 권역이 형성될 거라는 생각을 하게 되었습니다.


2. 공무원이 사는 도시

지금 20~30대에서 우수한 인력들이 대부분 공무원이 되고 있습니다. 저희 부모님 세대만 해도 먹고살게 없으면 하던 게 9급 공무원이었으나 지금은 수백 대 일의 경쟁률을 뚫고 되는 게 9급 공무원입니다.

5, 7급은 말할 것도 없고요.

최소한 공부로는 경쟁력을 가지는 사람들이 모여사는 도시라고 하면 누구나 살고 싶어 하는 도시가 되지 않을까 하는 생각을 하였습니다. 20~30대에서 가장 우수한 사람들은 전문직을 하고 있으나 이는 소수이고 그다음으로 공무원을 하고 있는 것이 작금의 현실입니다.


이들이 40~50대가 되어 사회의 주축이 되었을 때, 상대적으로 다른 도시와 비교하여 세종시의 위상은 지금과 다를 거라는 생각을 했습니다.


그리고 그러면 안되지만, 사람 마음이라는 게 손이 안쪽으로 굽는다고 자기 재산이 있고 자기가 살고 있는 쪽으로 유리하게 그림을 그리지 않을까라는 생각도 조금 했습니다.


서울 강남지역도 초창기 사람들이 가지 않으니 공무원 아파트 만들어서 공무원들 보내고 하면서 발전을 했던 것으로 알고 있습니다. 과천도 마찬가지고요.

대전도 둔산동을 새로운 중심으로 만들려고 할 때 대전 정부청사가 큰 기여를 하기도 했습니다.



3. 가격이 싸다

세종시는 초기에는 25평 기준으로 1.7억 정도 분양을 하였습니다. 지금은 분양가가 많이 오르기는 했지만 분양가는 여전히 1.8~2억 원 수준으로 아주 많이 상승하지는 않았습니다.

위에 그림에서 보듯이 총 6개의 생활지구 중에서 2개만 완성을 한 상태이기 때문에 계속해서 물량이 있어 프리미엄도 높지 않은 상황입니다.

최근에 전세의 수요 공급이 맞지 않아 전세가가 폭락을 하고 있습니다. 전세가가 몇 개월 만에 1억 가까이 떨어지고 있는 곳이 세종시입니다. 이러한 상황 속에서 급매들이 나오고 있습니다. 네이버 부동산에는 프리미엄이 5천1억 이렇게 되어 있지만 실제로 가보면 프리미엄이 2천만 원 수준이 급매들이 꽤 있습니다.


저는 3 지역에 있는 25평을 프리미엄 2천 정도 주고 1.9억에 매매를 하였습니다.


3억대까지는 공무원들이라도 충분하게 매입할 수 있는 가격이라고 생각을 했습니다.


공무원들이 월급은 적으나 맞벌이가 많습니다. 부부 합산으로 8천만 원 정도 번다고 하면, 최소 1년에 3천만 원은 저축이 가능합니다. 10년을 저축을 하면 3억짜리 집을 마련할 수 있으며, 도시가 발전이 마무리가 되면 25평 기준으로 3억 정도는 될 것이라고 판단을 하였습니다.


4. 세종시에서 어떤 지역이 좋은가

위에 큰 그림에서 설명을 하였듯이


세종시 자체가 의미가 있지는 않습니다. 세종시는 청주, 세종, 대전으로 권역으로 발전할 수밖에 없습니다.

이 권역에서 세종시는 앞서 말한 공부로 우수한 사람들이 모여있는 곳이기 때문에 교육환경이 우수한 도시가 될 것입니다.

하지만 이 권역에 사는 모든 사람들이 공무원은 아니기 때문에 직장은 대전이나 청주에 의존할 가능성이 높습니다.


저는 청주는 잘 모르고, 대전에서 계속 살았기 때문에 대전에서 직장이 많은 곳을 중심으로 보았습니다. 이 권역에서 가장 큰 공장을 가지고 있는 회사가 신탄진에 있는 한국타이어와 KT&G이고 대덕연구단지가 브레인 역할을 하고 있습니다.

여기 근무하고 있는 사람들도 나중에는 세종시에서 살면서 출퇴근을 하고 싶어 할 가능성이 높다고 생각을 했습니다. 이들 도시와 BRT가 연결되어 있고 가장 가까운 지역으로 선택을 하였습니다.


다른 분들은 그렇게 생각하지 않는지 그 지역이 현재 세종시에서는 가장 저렴했습니다. 프리미엄을 주더라도 평당 850만 원 수준이라서 바로 등기를 쳤습니다.


10년 정도 바라본 투자입니다.


5. 나라 돈 22조를 넣는 곳



행복도시 완성 목표가 2030년도이고 16년 기준으로 정부예산의 57% 정도 반영이 되었네요.

그 난리 치는 사대강 예산이 22조였습니다. 세종시 행복도시가 50만 가구 목표인데 한 가구에 5천만 원씩 인프라 깐다고 보면 됩니다.

세상에 이런 도시가 어디 있나요?

세종시 전체도 아니고 50만 명 목표로 하는 행복도시에 국가예산만 22.5조 때려 박습니다. 민간 부분은 들어오는 기업체 병원 아파트 이런 거 겠죠. 실제로 국립수목원, 국립도서관, 대통령 기념관, 그리고 5개 정도 박물관을 더 짓는다고 하네요. 나라 돈 22조 때려 박은 대한민국 역사상 유일무이 한 도시입니다.


게다가 서울 세종 고속도로도 깔고 있습니다.


보통 도시 하나 개발하는데 총괄자가 국토교통부 과장급 신도시의 경우 국장급 수준입니다. 하지만 세종시는 행복청장(차관급), 국무총리 산하 세종특별자치시 지원단(차관급), 세종시장(광역시도시 지사 차관급), 차관급의 3개의 지원부서가 달라붙어 있습니다.


10년 후에는 어떻게 만들어지는 볼만할 겁니다.






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