부동산 매도 실패 이야기
용인시 수지구 엘지 상현자이(만현마을 9단지) 매도와 투자 이야기
매도 4개월 만에 40% 상승용인 수지에 있는 엘지 상현자이(만현마을 9단지)를 매도를 하였습니다. 신경을 쓰고 있지 못하다가 잔금 날짜가 다가와 가격을 보니, 40%가 상승해 있었습니다. 잔금을 치르기 전 상태인데 이렇게 부동산이 오를 수 있다는 것이 신기했습니다. 주식도 아니고 단기간에 부동산이 40%가 상승할 수 있는지... 유동성의 힘을 이렇게 체감을 해 봅니다.
하지만, 이 아파트를 투자를 할 때 분석하였던 내용들이 하나씩 실현이 되고 있고 가치가 재평가를 받고 있는 와중에 코로나라는 외생변수의 공포에 졌다는 사실에 많은 반성을 하고 있습니다.
이 자산의 가치를 높이기 위하여, 분석한 내용들을 공유 하였고 활성화되지 않았던 집주인 카페에 가입을 하여 열심히 활동을 활성화를 시켰으며, 아파트 가치를 높이는데 많은 노력을 하였습니다. 이러한 노력이 빛을 보였으며 일명 "가두리 부동산"에서도 벗어날 수 있게 되었습니다.
그리고 서서히 오르기 시작할 때, 코로나가 사태가 발생을 하였습니다.
자산을 리사이징 해야 된다고 생각을 하여, 가지고 있는 부동산들을 매각을 하기 시작을 하였습니다. 하지만 이 아파트는 끝까지 들고 있었어야 되는데 그러지 못했네요.
매도 와중에도 매수자와의 심리싸움에서 져서 당일에 거래된 금액들 보다 5,000만 원이나 낮게 거래를 하였습니다. 매도 당일 오후 늦게 전화가 와서 무조건 계좌를 달라고 하고, 오늘 당장 계약을 하자고 할 때 알아봤어야 되는데 그러지 못한 제 탓도 큰 거 같습니다.
거래는 급하게 하면 안 된다는 교훈과 내가 믿었으면 끝까지 밀고 나가야 된다는 것을 배웠습니다. 반성 겸 글을 남겨 봅니다.
아래는 2년 전 제가 분석을 했던 내용들입니다.
용인 구시가지인 처인구가 고향인 저에게 수지는 선망의 대상 같은 곳이었습니다. 논밭과 작은 시가지가 어울려진 곳이 세상에 전부인지 알았던, 초등학교 시절에 처음 접했던 수지는 충격이었습니다.
수많은 아파트 숲과 많은 상점들이 줄지어 있는 모습은 미래도시 같았습니다. 이러한 저의 워너 비중에 한 곳이었던 수지에 아파트를 구매를 하게 되었습니다.
왜 상현동(수지)에 투자를 했는가 이야기를 해 보도록 하겠습니다.
1. GTX 용인역과 가장 가까운 수지구의 아파트이다.
지금 수도권 아파트의 중심축은 신분당선입니다. 판교에서 강남역까지 20분대에 가는 경험은 혁신 그 자체였습니다. 착공할 때 보다 실제로 운영이 되기 시작하면서 사람들은 그 혁신을 느끼기 시작을 하였습니다.
GTX는 10분대로 삼성역에 접근을 할 수 있게 만들어주는 새로운 혁신입니다. 아직 경험을 하지는 못하였으나 2021년 계획대로 삼성-동탄 구간이 개통이 되게 된다면 수도권 아파트의 축은 GTX로 개편이 될 것이라고 생각합니다.
아래와 같이 삼성-동탄 구간은 이미 착공을 하여 공사를 하고 있는 상황입니다. 아래 자료는 주민 설명회 자료입니다. 아래와 같이 현재 진행이 차근차근 되고 있는 것으로 알고 있습니다.
제가 투자한 상현동 만현마을 9단지의 경우 수지구에서 가장 GTX 역사에 직선거리로 가장 가까운 아파트입니다. 물론 중간에 산으로 가로막혀 있고 아직 도로는 없으나 GTX는 광역철도망이기 때문에 수지와의 접근성을 위해서 도로는 반드시 만들어질 거라고 예상을 합니다.
실제로 직선거리로 1km 정도 떨어져 있습니다.
1km가 먼 거리로 느낄 수도 있으나 GTX는 광역철도이기 때문에 1.5km 정도까지는 역세권으로 볼 수 있습니다. 실제로 동탄의 경우 동탄역의 가격 영향을 받는 역세권이 1.5km 정도 되고 있습니다.
2. 가격이 싸다.
주변 아파트와의 평단가를 보면은 가격이 월등하게 저렴합니다. 평당 1,000만 원이며 같은 상현동에 평당 2,500만 원이 넘는 아파트도 있습니다.
성호 샤인 힐즈의 경우 용인역 GTX의 초역세권이기 때문에 만현마을 9단지와 비교하는 것이 무리이기는 하지만
산 하나로 거의 붙어 있으며 같은 초등학교, 중학교 학군을 공유하고 있는 아파트입니다. 이 아파트의 경우 최근 1년간 가격이 2억 넘게 상승을 하였습니다.
1년 전에는 상현자이와 가격이 비슷한 수준이었으나 GTX와 용인 플랫폼 시티가 가시화되면서 실거래가 기준으로 2.5억 정도 상승을 하였습니다. 하지만 만현마을 9단지는 오히려 가격이 떨어졌습니다.
3. 교통과 학군이 중간 이상은 된다.
GTX가 아니더라도 신분당선까지 도보로 가능한 거리입니다. 실제로 롯데몰이 들어오게 되면 쇼핑도 즐길 수 있는 거리입니다.
신분당선 성복역까지 1.38km 정도로 도보로 20분 정도 걸리는 애매한 거리이기는 하나 운동 삼아서 걷기에는 충분한 거리이기는 합니다. 실제로 지금 살고 있는 아파트가 야탑역에서 이 정도 거리인데 걸어서 다니고 있습니다.
학군도 수지구 전체에서 보면은 중간 이상은 되며 학교가 속해있는 기흥구에서는 톱클래스입니다.
학교 주변에 그 흔한 PC방도 없어서 유해환경으로부터 격리되어 있으며, 학생들이 순하다고 합니다. 단지와 초등학교, 중학교가 연결이 되어있습니다. 흔히 말하는 초중품아 아파트입니다.
2017년부터 학업성취도를 학교별로 공표를 하지 않아 2016년 학업성취도 자료를 참고하면 될 거 같습니다.
4. 플랫폼 시티가 개발이 될 경우 수지구에서는 최대 수혜지이다.
용인역 GTX가 구성으로 결정이 된 가장 큰 이유는 주변에 개발할 토지가 많이 있다는 겁니다. 실제로 지방에서 서울로 경부고속도로를 타고 올라가다 보면 유일하게 남은 노다지 땅이라는 것을 알 수가 있습니다.
이번에 용인에서는 이 땅에 주택이 아닌 판교를 롤모델로 하여 개발을 하고자 하는 계획을 만들었습니다. 이 계획을 보면 만현마을 9단지와 플랫폼 시티는 붙어 있으며 도로가 만들어질 가능성이 높다고 생각이 듭니다.
5. 만현마을 9단지(상현자이)는 최초의 자이 브랜드 아파트 중에 하나이다.
2002년 기사를 보면 자이라는 브랜드를 론칭을 하고 동시에 준비를 한 아파트 3곳 중에 한 곳이라는 것을 알 수가 있습니다. 여기서 말한 용인 수지가 만현마을 9단지(상현자이) 아파트입니다.
실제로 용적률도 147%로 수지구에서 가장 낮은 아파트 중에 하나이며 건폐율도 11%로 매우 쾌적한 단지입니다. 그리고 2003년도에 준공이 된 아파트임에도 불구하고 자이라는 브랜드를 단 첫 설계 아파트라서 지하주차장과 엘리베이터가 연결이 되어 있습니다.
당시에 흔하지 않은 지상공원까지 만들어 놓은 고급 아파트 단지였습니다.
실제로 뉴스 기사에 아파트 전경이 나올 정도였습니다.
실제로 이영애를 모델로 자이 CF를 찍은 아파트 단지이기도 합니다. 당시에 명칭이 상현자이였습니다.
6. 구축 아파트이기는 하나 잘 관리가 되고 있다.
아래 사진들을 보면 관리가 잘 되고 꽤 잘 지은 아파트라는 것을 알 수가 있습니다
베란다에 찍은 사진 전망은 나쁘지 않았습니다.