계약했는데 집이 무너졌어요– 누가 책임질까?

회사 다니며 법학 학위 취득하려는 고군분투 직장인의 법률 글쓰기

갑과 을은 갑 소유의 X건물에 대하여 3억원을 매매대금으로 하는 매매계약을 체결하였다. 그 후 갑이 X건물의 소유권을 을에게 이전하기 전에 천재지변으로 X건물이 멸실되었다. 이 경우 갑은 을에게 매매대금을 청구할 수 있는가?

문제 제기

갑과 을은 특정물인 X건물에 관해 매매계약을 체결하였으나, 소유권 이전 전에 천재지변으로 건물이 멸실되었다. 이 경우 매도인 갑이 매수인 을에게 매매대금을 청구할 수 있는지가 문제된다.

핵심 쟁점

법적 쟁점은 쌍무계약에서 특정물이 인도되기 전에 천재지변으로 멸실된 경우에 매매대금 청구권의 존속 여부이다. 즉, 위험부담의 귀속 문제가 핵심 쟁점이다. 계약의 효력에 있어 채무자가 위험을 부담할지 채권자가 위험을 부담할지 문제이다.

관련 법리

관련 법리로, 우리 민법에서는 채무자 위험부담주의를 채택하고 있다. 민법 제537조는 채무자에게 위험 부담을 지우므로, 매도인인 갑은 매수인에게 대가를 청구할 수 없다

제537조(채무자위험부담주의) 쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 당사자쌍방의 책임없는 사유로 이행할 수 없게 된 때에는 채무자는 상대방의 이행을 청구하지 못한다.

민법 제 537조 채무자 위험부담주의의 요건은 1)쌍무계약에서의 상환적 채무의 존재 2) 일방채무의 후발적 불능 3)쌍방당사자의 귀책사유의 부존재이다. X건물은 특정물로 대체 불가능하며, 을이 소유권을 이전 받기 전에 멸실되었기에, 갑의 채무(인도 의무)가 이행불능이 된 경우에 해당한다. 해당 사례에서는 이러한 요건들을 모두 충족한다.

‘위험’이란 당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 급부가 불능이 된 경우에 발생한 불이익을 뜻한다. 위험은 급부 자체의 소멸 또는 반대급부 청구 불가라는 두 측면에서 분석된다. 급부의 위험은 ‘물건이 멸실됨으로써 이를 인도받지 못하는 불이익’이다. 급부의 위험에는 특정물 인도채무와 종류물 인도채무로 나눌 수 있다. 특정물이란 특정한 개개의 물건이고 종류물은 특정 개체가 아닌 종류·수량·품질 등으로만 정해진 물건인다. X건물은 특정한 건물로 대체가 불가한 종류의 물건으로 특정물에 속한다.

민법에서의 대가의 위험은 ‘쌍무계약’에서 당사자 일방의 채무가 쌍방의 책임 없는 사유로 ‘후발적 불능’이 된 경우를 요건으로한다. 이때 채무자(매도인)이 채권자(매수인)에게 반대급부를 청구하지 못한다. 다만, 제537조는 강행규정이 아닌 임의규정으로 당사자 간의 다른 특약이 가능하다.

결론

결론적으로, 이러한 요건들에 대한 충족 효과로 반대급부 청구권이 소멸한다. 채무자는 급부를 면하는 대신에 반대급부를 청구할 수도 없다. 즉, 건물 멸실이 당사자 귀책 없이 발생한 이상, 민법상 채무자 위험부담 원칙에 따라 갑은 을에게 대금을 청구할 수 없다.

* 본 글은 직장인인 제가 학위 취득을 위해 법학을 공부하며 작성하는 글입니다. 혹시 수정이나 보완이 필요한 부분이 있다면 적극적으로 댓글 부탁 드립니다. Open 토론 환영합니다!

#민법 #부동산매매 #쌍무계약 #민법 제537조 #채무자위험부담주의 #직장인 법학 자격증 도전기 #지진으로 멸실