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Jun 23. 2020
임대사업자에게 필요한 것들
내 사업의 핵심 이정표는 월세 수익률이다. 수입을 높이기 위해서는 새로운 계약을 할 때 전세가 아닌 월세로 전환을 하거나 정부에서 정한 한도 내에서 월세를 올리는 방법뿐이다. 이처럼 특별한 일이 있지 않고서는 매달 들어오는 수입이 고정되어 있다.
수익률을 높이기 위해서는 매달 나가는 비용을 낮춰야 한다. 비용의 경우에도 고정된 것들이 대부분이다. 전기세, 수도세, 인터넷 요금과 각종 관리비는 거의 고정된 금액이다. 결국 한정된 수입과 한정된 지출을 철저히 계산하고 통제하는 것이 이 사업의 핵심이다.
핵심 이정표 달성을 위해 (비즈니스 정의, 고객, 팀, 재무, 광고, 학습) 중에서 내가 잘하고 있는 것과 부족한 것은 무엇인가요?
모든 면에서 부족하다. 사실 자신 있는 분야가 없고 전업 투자자가 아니기 때문에 시간을 많이 쓸 수도 없다. 주말 약간의 여유 시간을 쓰는 정도로 그치고 있다. 그중에서 가장 부족한 것은 사업적인 마인드다. 적은 노력으로 많은 돈을 벌기 위해 시작한 사업이고 사업 시작 초기에 많은 공부를 하지 않았다. 그래서 아직까지 괜찮은 수익을 얻지 못한 상태다.
(비즈니스 정의, 고객, 팀, 재무, 광고, 학습)의 관점에서 보았을 때 내 사업을 위해 가장 중요한 우선순위 3가지를 뽑아봅시다.
내 사업을 위해 가장 중요한 것은 재무와 광고와 고객이다.
우선 재무적인 관점에서 볼 때 세입자가 퇴거할 때 보증금을 돌려줄 정도의 돈이 준비되어 있어야 한다. 그리고 전세를 월세로 변경하기 위해서는 기존 전세 세입자에게 보증금을 돌려주고 새롭게 구한 월세 세입자에게 약간의 보증금을 받아야 한다. 그러기 위해서는 보증금의 차이를 메울 여유자금이 있어야 한다. 그리고 매달 들어가는 지출 중에 가장 큰 부분을 차지하는 것은 은행 이자이다. 만약 은행 이자를 1%만 낮추더라도 많은 이익을 올릴 수 있다. 나는 건축업자의 빚을 그대로 승계하는 조건으로 계약을 했기 때문에 2 금융권에서 대출을 할 수밖에 없었다. 지금은 집이 공실이 아니기 때문에 대출을 갈아타는 것도 쉽지 않아 사면초가인 상황이다. 만약 비용을 들여서라도 낮은 대출로 갈아탈 수 있다면 그렇게 하고 싶다.
광고의 경우는 현재 직방과 다방을 위시한 부동산 업체에 전적으로 의존하고 있다. 지방도시의 경우 피터팬으로도 공짜로 부동산 세입자를 구할 수 있지만 생각보다 연락이 뜸하기 때문에 어쩔 수 없이 비용이 많이 드는 부동산 업체에 의존한다. 만약 내 건물을 마케팅적인 관점에서 접근을 해서 충성고객을 만들 수만 있으면 별도로 부동산 업체에 수수료를 주지 않고도 세입자가 찾는 좋은 물건으로 포장할 수 있을 것 같다. 하지만 그런 방안을 아직 마련하지는 못했다.
세입자가 없이는 임대업을 할 수 없다. 세입자가 중요한데 사실 찬밥 더운밥을 가릴 형편이 아니라 계약만 해주면 감사한 상황이다.
남은 3주 동안 3가지를 각각 어떻게 개선시켜 나갈 것인지 계획을 알려주세요.
