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Mar 18. 2020
일하지 않고 5억을 버는 법
싸게 사서 비싸게 팔아라.
지금 누가 집을 사냐?
2010년 부산의 아파트를 샀을 때 주변 사람들이 나에게 한 말이다. 지금은 부동산을 살 타이밍이 아니라며 충고를 해주기도 했다. 하지만 그 당시 자산의 가치를 비교했을 때 부산은 심각한 저평가 상태라는 판단이 들었다. 가치판단의 기준은 서울 집값이다. 서울 집값은 급격한 상승을 후, 미국발 금융위기 여파로 소강상태였다.
밀레니얼 이코노미서울 부동산과 가격 차이는 있을 수 있지만 상승의 비율은 비슷해야 한다는 논리로 부산 부동산을 매수하기 시작했다. 서울의 상승이 있었기 때문에 이후 부산의 상승도 조만간 나올 거라는 판단에서 매수를 한 것이다.
부동산 시장에는 하락론이 우세했고, 매수 심리가 없어서 좋은 집들을 싸게 매수할 수 있었다. 시간이 지나면 시장에서 정당한 평가를 받을 거라는 기대를 하며 내가 들어가 살집을 하나씩 매수했다. 돈이 없기 때문에 초기 투자금이 적게 드는 분양권 시장을 노렸고 사회 초년생이라 청약가점이 높지 않아 당첨된 사람의 분양권을 돈을 주고 매수하는 전략을 구사했다.
시간이 흘러 2011년부터 부산의 집값이 조금씩 상승을 시작했다. 1차로 부산 전역의 부동산 가격이 상승했고, 2차로 역세권 새 아파트의 가격이 치솟았다.
2018년 기준 내가 살고 있었던 아파트, 내가 이사 갈 아파트, 내가 보유한 분양권의 가격을 합해 5억 원 이상의 시세 차익을 얻었다. 서울에서 아파트의 가격이 오르는 것은 일상다반사지만 누구도 관심을 가지지 않던 지방 부동산에 투자해서 수익을 내는 것을 그 당시 내 주변 사람들은 신기하게 생각했다.
지금도 주변 사람들이 집을 사려고 하는데, 향후 집값이 오를 것 같냐고 물어본다. 그러면 앞으로도 집값은 오를 것 같은데 집을 싸게 살 수 있는 시절은 지나갔다고 말을 한다.
저평가 기간에 싸게 산 자산이 이후 시장에 정당한 평가를 받았을 때 높은 이익을 얻을 수 있다. 같은 집이라도 비싼 가격에 사게 되면 내가 얻을 수 있는 마진이 적어진다. 벤자민 그레이엄이 말하는 안전마진의 개념과 같다.
싸게 사서 비싸게 팔아라.
특정 자산의 가치를 매길 수 있는 방법을 안다면 그 자산이 저평가에 들 때 적극적으로 매수하는 것이 미래의 수익을 높일 수 있는 길이라고 생각한다. 지방 부동산에 초점을 맞춘 것처럼 지금은 주식에 초점을 맞추고 있다. 지금 폭락하고 있는 주식이지만 싸다고 판단되면 조금씩 매수하는 것이 미래의 부를 위한 좋은 선택이라고 생각한다.
2010년 부산 부동산의 저평가를 알고 투자를 시작한 것처럼 2020년 한국 주식의 저평가를 알고 투자를 시작했다. 누구도 관심을 가지지 않던 시절에 모았던 양질의 자산이 시간이 흘러 결국 나에게 큰 자산적 가치를 안겨줄 것을 안다.
국민총소득, KOSPI, 서울 부동산 지수 [Raw Data 출처 : 통계청]위의 표는 통계청 자료를 바탕으로 개별 자산을 그려본 표이다. 인당 국민 총소득과 GDP는 2008년 대비 약 2배 성장했다. 그에 맞춰 서울 부동산 지수도 상승했다. 하지만 KOSPI는 전혀 오르지 않았다. 코로나 19의 여파로 현재 1600선에 있다 2006년의 주식 가격과 비슷하다. 자산의 가격은 결국 균형을 이룰 것이다.
KOSPI의 PER, PBR [Raw Data 출처 : 통계청]통계청 자료를 바탕으로 KOSPI 주식의 PER, PBR을 차트로 그려보았다. 2019년 초에 벌써 '서브프라임 모기지 사태'의 주식보다 저평가된 상태였다. 현재는 2019년 대비 15% 이상 가격이 낮아진 상태다. 나는 이제 적극적으로 주식을 매수 중이다.
물론 지금보다 가격이 떨어질 수 있다. 내가 산 가격보다 2~30% 더 떨어진다면 심리적으로 위축되고 힘들겠지만 반대로 지금 당장 가격이 오를 수도 있는 것이다. 2010년 사람들의 만류에도 저평가된 부동산을 산 것처럼 2020년 사람들의 만류에도 한국 주식을 매수할 것이다. 10년이 지나 지금의 결정을 돌이켜보며 경제적 독립, 안정된 노후를 위한 좋은 시도라고 평가되기를 기대해본다.
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