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by 찰리오빠 Jul 12. 2018

2018년, 동대문구를 주목해야 하는 이유

평범한 마케터의 꿈꾸는 부동산

2017년 12월 기준, 국토교통부에서 발표한 서울시 지역구별 평당 아파트 가격을 보면, 동대문구는 서울 25개 구 중 16위를 기록하고 있다. 1위부터 5위는 강남구, 서초구, 용산구, 송파구, 성동구다. 마포구가 6위. 강남구 아파트의 평당 가격이 3,648만 원인데, 동대문구는 1,636만 원이다. 절반도 되지 않는다. 지금까지의 동대문구는 서대문구, 관악구, 은평구와 비슷한 평가를 받았다. 최근 은평구도 살짝 기지개를 켜고 있으나, 서울특별시 동대문구의 변신은 올 하반기부터 엄청나게 주목받을 것이다. 투자가 어려운 시대에서 동대문구는 독보적인 가치를 창출할 예정이기 때문이다.

서울특별시 동대문구는 청량리역으로 대표되는 지역구다. 오해가 없길 바라며, 아래 지도를 보면 알겠지만 동대문, 동대문운동장과는 아무 관련이 없다. 오히려 칙칙하고 혐오시설이 다수 있었던 동대문구. 말했듯 화려한 변신을 꿈꾸고 있다. 그 변신의 시작은 2018년이며, 우리 눈 앞에 2020~2021년쯤 선보일 것이다.

동대문구를 이끌 세 입지, 청량리역 근처는 청량리 재정비 촉진지구다.

최근 '똘똘한 한 채' 트렌드로 여전히 강남, 용산 등지의 아파트에 관심이 쏠린 것 같은데, 오히려 실거주자나 현실적으로 현금이 많지 않은 투자자라면 동대문구를 반드시 주목해야 한다. 작년까지 핫했던 마곡지구(특히, 마곡엠벨리 7단지)도 평당 600만 원에서 1,000만 원이 되는데 채 1년이면 충분했다. 지금 동대문구 개발 촉진지구들이 딱 마곡지구의 초중반 느낌이다.

서울시의 '2030 서울 도시기본계획'을 보면, 청량리와 왕십리는 동북권의 대표 지역이다. 지역 간 철도교통 및 환승역세권의 잠재력을 활용하여 상업과 문화중심 기능을 집적한다는 목표를 세운 상태다. 동대문구의 대부분은 평탄한 지역이 많고, 잠재력이 많다는 평가로 인해 자족기능과 고용창출 등 지역 활성화 기능을 최대한 만들어줄 모양새다.

주황색은 광역 중심지로, 상업과 교통이 모두 고려 중인 지역이다. (출처: 2030 서울도시기본계획)

교통의 경우에는 KTX 동북부 연장(수서~청량리~창동~의정부 구간)과 관련 있다. 예비타당성 조사를 거쳐야 하고, 기간도 꽤 걸릴 것 같지만 이미 붐을 일으킨 창동역세권 지역보다 이 입지가 훨씬 좋고 서울 중심부와 가깝다. 최근 많이 오르고는 있다고 하지만, 동대문구가 여전히 저평가돼 있는 부분이 이상할 정도. 추가적으로 다양한 경전철(면목선 등)이 예정돼 있어, 어쨌든 좋아질 지역이다.

청량리 재정비 촉진지구

청량리 재정비 촉진지구의 핫이슈는 단연 청량리 4구역의 '청량리 롯데캐슬'이다. 청량리 롯데캐슬은 최고 65층짜리 주상복합이 4개 동이나 들어서며, 호텔과 오피스텔, 쇼핑몰 시설이 모두 포함된 초역세권 입지다. 높이가 200미터에 이른다. 최근 청량리 롯데캐슬 분양일정이 다소 연기됐는데, 건설사와 HUG가 분양가 산정을 두고 의견차가 있어서일 것이라는 소문이 있다. 원래 말도 많고 시끄러운 신규 단지는 '대박 단지'의 전조 현상이다.

이 단지 바로 아래쪽 '동부청과시장 재개발 구역'에도 최고 59층, 주상복합 4개 동이 들어설 예정인데, 시간이 다소 걸릴 예정. 진행되면 청량리 롯데캐슬 시세와 유사할 것이기 때문에, 청량리 롯데캐슬의 시세 흐름을 추후 보는 것이 좋겠다. 여긴 학군만 빼면 다 좋은 입지.

전농답십리 촉진지구

전농동 쪽은 역세권, 특히 지하철과 거리는 있지만, 꾸준히 신규 아파트가 공급되던 곳. 다만, 답십리 뉴타운의 경우 초품아 아파트들이 여럿 있어 신혼부부들이 입주하기 나쁘지 않다.

촉진지구는 제2종 일반주거지역으로 20 층대 신규 물량이 계획 중이다. 동대문구에서 그나마 주거타운의 이미지를 갖고 있었기 때문에 향후에도 이러한 방향으로 개발 예정이다. 다만, 대규모 평형보다는 세대수를 증가시켜 소형 평형이 많이 공급될 것이다. 시세를 알고 싶다면, 답십리 16구역 '답십리 래미안 위브'와 전농 7구역 '래미안 크레시티'를 참고하면 된다. 대부분 59m2 평형 기준으로 6~7억 수준.

이문휘경재정비촉진지구

개인적으로 청량리 재정비 촉진지구 다음으로 기대되는 곳. 중랑천을 끼고 있고, 중랑천 건너 공릉동 활성화, 청량리와의 접근성 등을 생각하면, 출퇴근만 빼고는 살기 좋을 조용한 지역으로 기대된다. 일단 청량리 쪽의 시세가 폭등할 경우 갭메우기 성격으로 시세가 따라 올라갈 가능성이 높기 때문에 관심이 필요. 이 지역은 현재 일부 구역에 한해 이주 진행 중이다.

특히, 휘경 구역은 상권도 가깝고 이문 구역과는 조금 느낌이 다르다. 답십리 뉴타운을 보면 유사하게 올라갈 것 같다는 의견도 있다. 역세권 등 입지적으로는 좋고, 시세는 SK뷰를 참고.

장위동과 장위 뉴타운

장위동은 장안동과 함께 동대문구에서는 그렇게 관심 가지 않고 있지만, 최근 장위 7구역을 재개발하는 '꿈의숲 아이파크'의 청약 결과와 향후 시세는 관심을 지속할 필요가 있다. 입지가 나쁘지 않은 이 단지의 시세가 주위 시세에 영향을 미칠 것이기 때문이다. 일단 분양가는 평당 1,800만 원이었다.

2018년 하반기부터 청량리 롯데캐슬을 시작으로 동대문구에 대한 관심이 매우 높아질 것 같다. '로또분양'과 '시세차익'이 여전히 유효한 몇 안 되는 단지 중 하나라고 보인다.

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