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Apr 30. 2022
집 이야기 #1 _ 첫 주택을 매도하다.
(Feat. 다주택자)
제1호의 부동산 매도계약서부동산 제1호를 매도했다.
내가 보유하고 있던 첫 번째 주택, 결혼 준비 중에 산 주택을 매도했다. 그래도 나름 나의 생애 첫 주택이다 보니 매매할 때 조금 감정이 이상했다. 2015년에 매수해서 약 6년 반 동안 두 아이를 낳고 키우면서 살던 집에서 떠난다고 생각하니 약간 시원섭섭한 느낌이랄까? 지금까지는 느껴보지 못한 새로운 감정선이다. 공인중개사 사장님에게는 작년 12월에 매수자 알아봐 달라고 말했는데, 역시나 겨울에는 비수기여서 사람이 많이 찾아오지 않았다. 그리고 2월부터 집을 보려고 잠재적 매수자들이 집을 방문하기 시작했다. 그리고 2월에 계약을 하고, 3월에 잔금을 받고 소유권 이전시키면서 최종적으로 매도가 완료됐다.
잘 살고 있던 집을 왜 팔았나.
사실 내가 이 주택을 매도하게 된 이유가 있다. 그 이유는 상당히 복잡한데, 이유를 설명하자면 이렇다.(아마 부동산 투자를 하려고 하는 분들이라면 도움이 될 듯하다.)
1) 2015년 5월, 위에서 매도했다고 언급한 아파트를 매수한다. 이때 나는 전혀 부동산을 가지고 있지 않은 상황으로, 이 시점부터 나는 1 주택자의 지위를 갖게 되었다. 이때 당시만 해도 나는 부동산에 대한 법적 개념이 전혀 없었으며, 단순히 거주하는 공간의 개념으로 결혼을 위해 집을 매수했다. 물론 이 시점에는 1 주택자이기 때문에 크게 문제 될 것이 없다.
2) 2018년 5월, 나는 허름한 동네에 사람이 살지 않는 할머니 집을 증여받게 된다. 이유는, 할머니가 곧 돌아가실 것 같다고 느낀 아버지가 과거 할머니 집을 증여받아 보유 중이었는데, 어떤 사정(정확히는 알지 못한다.)으로 인해 이걸 나에게 또 증여하게 된 것. 이때부터 나는 2 주택자의 지위를 갖게 됐지만, 주식만 거래해봤던 나는 이때까지만 해도 주택수가 늘어나는 것에 대해 전혀 사태의 심각성(?)을 느끼지 못했으며, 이후 인생에서 손에 꼽히는 대형 사고를 터뜨리게 된다.
3) 2021년 1월, 입지가 좋은 자리에 신규 아파트 신축할 계획이었고, 청약을 진행했는데, 모델하우스에 방문하고 너무나 마음에 들어 청약을 넣었고, 운 나쁘게(?) 당첨이 돼버렸다. 다주택 보유자를 투기자로 몰아붙이며 각종 대책을 쏟아내던 시절, 2020년부터는 분양권도 1 주택도 취급하게 되는데, 그 사실도 까맣게 모른 채, 분양권 계약서에 도장을 찍어버렸고, 이로써 나는 3 주택자가 되어버린 것.
심지어 이때까지만 해도 대한민국에서 다주택자의 지위가 갖는 심각성을 몰랐었고, 계약금 납부 후 6개월 경과된 시점에 첫 번째 중도금 받을 시기가 다가왔는데, 중도금 대출이 안된다는 청천벽력과 같은 소식을 접하게 됐다. 지금도 마찬가지지만, 2 주택자는 중도금을 받는 것 자체가 불가하기 때문에, 중도금이 연체되는 상황에 이르게 된 것이다. 여기서 나의 깊고 끝없는 고민이 시작됐다. 집을 팔고 분양권을 지킬 것인가? 아니면 지금의 삶을 유지하면서 분양권을 포기할 것인가?
Case 1 _ 분양권을 지키는 경우
사실 나는 분양권을 지키고 싶다. 입지와 구조, 면적이 너무나 마음에 든다. 비록 중과세(조정지역의 경우 3 주택자는 30% 중과세가 적용)이긴 하나, 주택을 1채 매도하고, 중도금을 받으면 일단 연체되는 건 막을 수 있고, 입주까지는 무난하다. 자금이 부족하면 일단은 전세를 통해 조달할 수도 있다. 경우의 수가 한 가지 더 늘어나는 것이다. 하지만 이후 굉장히 큰 문제가 기다리고 있다. 그것은 바로 취득세의 중과인데, 3 주택을 취득하는 경우, 취득세가 13.2%나 되고, 내가 분양받은 아파트는 옵션 포함 13억 원이 넘기 때문에, 이러면 세금으로만 거의 1억 7천만 원 이상을 내야 하는 상황이 발생한다. 이는 분양권을 포기할만한 충분한 동기가 되는 부분이다. 내가 돈이 넘쳐나는 부자면 상관없겠지만, 그렇지 않은 상황에서 저렇게 큰돈을 세금으로 허공에 붓는다고 생각하니, 도저히 밤에 잠이 오질 않는다.
Case 2 _ 분양권을 포기하는 경우
만약 분양권을 포기하게 되면, 취득하는 경우 세금도 들어가지 않고, 무리하게 대출을 받아 입주할 필요도 없겠지만, 결국은 내가 냈던 계약금(분양금액의 10%)과 옵션 금액의 10%를 돌려받을 수 없게 되고, 그러면 나는 약 1억 4천만 원의 돈을 그냥 시공사에 갖다 바치는 꼴이 된다. 이 생각을 하니 또 밤에 도저히 잠을 이룰 수 없다.
Case 3 _ 분양권을 양도하는 경우
현재 이 아파트는 분양 후 3년 이내에는 전매를 하지 못하게 법으로 정해져 있다. 이 말은 3년이 지나면 분양권을 매도할 수 있다는 뜻. 불행 중 다행히(?) 내가 분양받은 아파트는 주상복합 아파트로 일반 아파트에 비해 건설 공사기간이 생각보다 길어서, 3년 내 완공 후 2024년 1월에 입주를 시작한다는 계획이다. 입주기간을 2개월로 잡는다면, 내가 계약한 2021년 1월로부터 3년이 지나는 시점이 있을 것이고, 그 사이에 분양권을 매도하게 되면, 중도금 대출에서 발생한 이자, 취득 시 발생하는 취득세를 낼 필요가 없으며, 프리미엄을 수취하고 해당 부동산의 투자는 종료된다. 가장 좋은 방법이지만, 여 케이스의 문제점은 분양권을 매도할 시 납부하는 세금이 프리미엄의 60%라는 것이다. 근래 부동산 가격 상승과 원자재 가격 상승으로 인한 공사비 인상 등으로 인해 그 부분을 반영하여 프리미엄을 받을 수 있을 수는 있겠지만, 큰 금액을 세금으로 내야 하고, 나는 무주택자가 되기 때문에 새로 집을 구해야 하는데, 역시 집값은 모두 올라있지 않을까 하는 생각이다.
분양권을 지키는 길
결국은 어느 하나도 쉬운 방법은 없지만, 내가 내린 결론은 분양권을 지키는 것이다. 그렇게 되면 타이밍이 잘 맞는 경우 세 가지의 경우의 수(1. 취득 후 입주/2. 전세/3. 분양권 양도)를 갖게 되기 때문. 그래서 제일 처음 매수했던 신혼집 아파트, 부동산 제1호를 매도하기로 결심했고, 비교적 빠르게 매수자를 찾아 거래가 성사됐다. 그리고 이로 인해 중도금 대출도 실행돼서, 입주 전까지는 무난히 버틸 수 있을 것이라고 판단했다.
물론, 내가 만들어버린 지금의 상황으로 인해, 1호기 주택은 양도소득세가 30% 중과되어 부과되고, 5월에 납부 예정이다. 과거 주택을 구매할 때 금액은 2억 3천9백만 원이었고, 내가 매도한 금액은 3억 2천8백만 원. 20년 이상 된 구축 아파트이기 때문에 시세가 많이 오르지는 않은 편이었고, 그럼에도 불구하고 중과세로 인해 4천만 원 초중반이 될 것으로 예상되는데, 세금은 어쩔 수 없는 부분이라 일찌감치 마음을 정리하고 세무서에 대행신고를 의뢰할 예정.
대신 내가 얻은 것은 4월에 정상적으로 중도금 대출이 실행된 것이다. 나는 지금까지 계약금 10%와 옵션 금액의 10%, 그리고 1차 중도금을 현금으로 납부했다. 그리고 2회 차 중도금은 연체된 상황이었는데, 시행사 측의 배려로 다행히 연체금 정산 없이 2회 차 중도금을 받을 수 있게 됐다. 그리고 5월에는 3회 차 중도금이 실행될 예정이다. 요새 금리가 올라가긴 했는데, 4% 초반대 대출로 그렇게 높은 편은 아니다.
이제 자가를 떠나 전세집으로부동산 투자 : Long-term & Tax Issue
