부채에 대하여 1
왜 사람들은 빚을 싫어할까?
어린 시절부터 종종 들어오던 말이 있습니다.
"빚을 내서 투자하는 것은 폐가망신의 지름길이야"
"미수와 신용을 쓰는 순간 깡통찬다"(주식투자로 큰 손실을 본다는 뜻)
"30년 대출하면 평생 대출금만 갚다가 죽는거 아니야?"
등의 말을 주위에서 자주 들을 수 있습니다. 자라온 환경이 다르다고, 교육 수준이 다르다면 '돈'에 대해 제대로 배운 사람들도 있을 것입니다. 그러나 저와 같은 대부분의 평범한 사람들은 돈의 속성을 이해하지 못하고 어떻게 잘 활용해야 하는지도 알지 못하는 경우가 많습니다.
부채를 사용한다는 것은 굉장히 큰 리스크를 지는 것임에는 틀림 없습니다. 그러나 리스크 관리에 대한 기본적인 이해가 되어 있는 투자자에게는 대단히 큰 기회가 될 수 있습니다. 투자자 스스로가 본인의 성향과 능력을 냉정하게 파악할 필요가 있습니다.(절대 부채를 권장하는 글은 아닙니다...)
경제적 자유를 어느정도 이룬 사람들을 보게 되면, 대부분의 사람들이 부채를 잘 사용한 사람들이라는 점을 쉽게 발견할 수 있습니다. 오랜 기간 자신의 능력을 탄탄하게 잘 쌓아온 이후, 그 능력에 드라이브를 걸기 위해 부채를 사용했거나, 자신도 모르는 사이에 사용했던 것이죠.
음식점을 성공시킨 사장님의 경우에도 자신의 요리 실력, 매장 관리법, 납품 및 원자재 관리법, 응대법, 마케팅, 원가관리 등 다양한 노하우와 자기자본+타인자본이 만들어낸 성공이라 볼 수 있습니다.
부동산, 경매, 주식, 사업, 자영업, 소호 비즈니스 등 다양한 분야에서 적극적으로 사용되고 있는 것이 바로 부채입니다. 무분별하게 사용해서는 안되겠지만, 적재적소에 잘 사용한다면 우리를 좀 더 빠르게, 높은 계단 위로 올려놔 줄 수 있을지도 모릅니다.
부채를 본격적으로 사용하기에 앞서 어떤 자산에, 어떤 환경에 사용할 것인지를 먼저 결정해야 합니다. 앞서 짧게 이야기한 것처럼 부채는 자신의 능력에 드라이브를 걸기 위해 사용해야 합니다. 부동산 갭투자로 많은 돈을 벌고 노하우가 많은 투자자가 주식투자에서도 별 다른 준비와 배움 없이 적극적으로 부채를 사용하게 된다면 그 결과는 신통치 않을 가능성이 높습니다. 그 반대의 경우도 마찬가지겠죠.
부채는 다양한 분야에서 사용할 수 있지만, 우리가 가장 피부로 느낄 수 있는 부동산과 주식에 대해서만 이야기해보도록 하겠습니다.
먼저, 대출을 사용할 때 우리는 최악의 케이스를 고려합니다.
'부채를 사용한 투자처가 잘 못 되었을 때 어떻게 해야 할까?'
일반적으로 부채를 사용하여 부동산을 투자할 때 투자원금을 모두 날릴 것이라는 생각은 잘 하지 않습니다.
ex)1억짜리 아파트를 7천만원의 대출과 3천만원의 자기자본으로 투자했을 때 3천만원 모두 손실 볼 가능성
그러나 부채를 사용하여 주식투자를 할 경우는 투자원금을 모두 날릴 경우도 분명 생각하게 되고, 실제로 종종 경험하게 될 수도 있습니다.
ex)1억원의 주식을 6천만원의 대출과 4천만원의 자기자본으로 투자했을 때 주가가 하락하여 -40% 이상이 될 가능성
그렇기 때문에 조달비용이라고 하는 이자와 대출 가능금액의 크기를 봤을 때, 부동산이 주식에 비해 압도적으로 조건이 좋을 수 밖에 없습니다. 그래서 많은 투자자들이 부동산 투자를 할 때 부채를 사용하게 되고, 부채 사용으로 손실을 봤다는 이야기가 적은 이유가 바로 그것입니다.
대부분의 자산 중에 부채를 사용하기에 가장 적합한 자산이 바로 부동산입니다. 물론 자신의 유동자금 여력 대비하여 부담스러운 금액의 부동산 투자를 하는 것은 금물이겠지만 말입니다.
이렇게 부채를 사용하기에 적합한 부동산에도 기본적인 금융 공부가 되어 있지 않다면, 부채를 사용하는 것을 꺼리게 됩니다.
간단한 예로, 다른 매력적인 요소들보다 당장 눈 앞에 갚아야 할 대출금이 눈에 먼저 들어오는 것이죠.
'매달 대출금 100만원을 30년씩이나 갚아나가지?'
'이거 완전 노예 아니야?'
'대출금 상환하다가 죽겠네'
라는 이야기를 하면서 집을 사는 것을 최대한 뒤로 미루게 됩니다.
이는 부동산이라는 자산의 성격과 여기에 사용된 부채의 성격을 잘 모르고 하는 이야기입니다. 30년을 나누어 상환하는 것으로 대출을 하였다하더라도, 이를 30년 동안 나눠서 꼭 상환할 필요는 없습니다. 대출로 구매한 부동산을 팔 때 상환하면 됩니다.
그러면 여기서 또 하나의 물음이 생깁니다. 보유하고 있던 부동산을 매각하고 다른 부동산을 사기 위해 시장에 나갔지만, 다른 부동산도 가격이 다 올라서 큰 효과가 없다. 그 동안 이자만 부담하고 큰 이익이 없는 것 같다라고 생각할 수 있습니다.
하나씩 살펴보면,
먼저 이자에 대해서는 제2금융권 밖에서 무리한 고금리를 사용한 것이 아니라면, 이자부담은 크지 않을 것이고 일반적으로 물가상승률 이상으로 집 값이 오르기 때문에 충분히 커버가 가능합니다.
즉 30년 동안 이자를 내지 않고 돈을 모아서 30년 뒤에 집을 사는 것보다, 지금 당장 30년치의 돈을 빌려와 집을 사는 것이 훨씬 더 유리하다는 것입니다.
이 부분에 대해서는 여러 역사적 데이터나 여러 뛰어난 투자자분들께서 분석해놓은 자료들을 쉽게 접할 수 있기 때문에 제가 말하는 부분이 의심스러운 사람들은 추가적으로 서칭 해보실 것을 권장드립니다.
다음으로 '우리 집 가격이 오른 만큼 다른 집 가격도 올라서 무의미하다'는 말을 합니다.
그러나 이는 굉장히 게으른 투자자의 변명입니다. 부동산 가격은 모든 부동산이 동일한 비율로 상승하지 않습니다. 전반적으로 당연히 오르겠지만, 그리고 시기에 따라서 다소 하락하겠지만 부동산은 개별성, 특수성이 존재합니다. 생각보다 그 차이가 큽니다.
내가 산 아파트는 10년 넘게 조금 밖에 오르지 않았지만, 주변의 아파트들은 2배에 가까운 가격 상승을 보여줄 수도 있습니다. 그렇기 때문에 안정적으로 부채를 사용할 수 있는 부동산 투자라고 하더라도 반드시 알아보고 공부할 필요가 있습니다.
부동산을 사기에 앞서, 500세대 이상의 대규모 단지인지, 신축 5년 이내인지, 주차대수는 충분한지, 남향인가, 남동, 남서 등을 따져보고, 주변에 혐오시설, 교육시설, 교통, 분위기 등을 잘 따져보고 산다면 10년 뒤, 20년 뒤에 다른 아파트들보다 좀 더 가격이 많이 오를 아파트를 충분히 찾아 매수할 수 있습니다.
내가 거주할 하나의 아파트만 매수한다고 하더라도 부동산에 대한 이해는 필수입니다. 추가로 매입하여 투자할 투자자라면 결코 대충해서는 안되겠죠?
다음 글에서는 주식투자과 대출을 연결지어 살펴보도록 하겠습니다.
